REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 17 AVRIL 2025

N° RG 25/00017 – N° Portalis DBWH-W-B7J-G6NX

N° minute : 25/00148

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA avocat au barreau de Lyon, substituée par M^e Christelle RICORDEAU, substituée par M^e Christophe CAMACHO, avocats au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [P] [E]

née le 14 Juin 1969 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 13 Mars 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Avril 2025

copies délivrées le 17 AVRIL 2025 à :

ACTION LOGEMENT SERVICES

Madame [P] [E]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 17 AVRIL 2025 à :

ACTION LOGEMENT SERVICES

RAPPEL DES FAITS

La SCI [J] a donné à bail à Mme [P] [E] un logement situé au 1er étage, studio n°5, [Adresse 1] à BOURG EN BRESSE (01) par contrat du 29 février 2024, pour un loyer mensuel de 465 € provision sur charges incluse.

Le cautionnement de ce contrat est assuré par la société ACTION LOGEMENT SERVICES en vertu d’un contrat signé le 23 février 2024 par le bailleur.

Suite à des incidents de paiement, le bailleur s’est adressé à la caution afin que lui soient réglées les sommes dues par la locataire.

C’est dans ce contexte que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 20 septembre 2024 ; puis elle a fait assigner Mme [P] [E] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion de la locataire et la condamnation de cette dernière au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 13 mars 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection :

— de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail;

— d’ordonner l’expulsion de Mme [P] [E], ainsi que tous occupants de son chef,

— de condamner Mme [P] [E] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux, sur justification d’une quittance subrogative,

— de condamner Mme [P] [E] à lui payer la somme de 2.504,45 € au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 septembre 2024 sur la somme de 897 € et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— de condamner Mme [P] [E] à lui payer la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a précisé que la locataire n’a pas réglé de manière régulière son loyer.

Bien que régulièrement assignée le 16 décembre 2024 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Mme [P] [E] n’est ni présente ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

I. SUR LA SUBROGATION DE LA SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES :

Aux termes de l’article 2306 du code civil dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. En outre, la caution a intérêt à agir contre le débiteur principal afin de limiter son obligation à l’égard du créancier.

En l’espèce, au soutien de son action, la société ACTION LOGEMENT SERVICES produit :

— le contrat de bail,

— le contrat de cautionnement VISALE qui stipule expressément : « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et /ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation »,

— des quittances subrogatives dont la dernière du 10 février 2025 pour un montant total de 2.859,45 € jusqu’au mois de février 2025.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité pour agir contre la défenderesse et ses demandes sont recevables.

II. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 17 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Toutefois l’article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le bail conclu le 29 février 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) faisant expressément référence à un délai d’un mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 septembre 2024, pour la somme en principal de 897 €.

Ce commandement précisait que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour apurer le montant de sa dette locative.

Il convient en outre de rappeler que la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, a expliqué que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 fixe un délai minimal de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise.

Il se déduit donc que le contrat de bail ne peut prévoir un délai inférieur au délai minimal légal.

Dès lors, il doit être fait application du délai ancien de deux mois tel qu’indiqué dans le commandement de payer, plus favorable à la partie légalement protégée.

Mme [P] [E] avait donc jusqu’au 20 novembre 2024 pour régler la dette visée au commandement de payer délivré le 20 septembre 2024.

À cette date, la dette n’avait pas été réglée auprès du bailleur. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 novembre 2024.

En l’espèce, la locataire n’a effectué que des règlements partiels au mois d’octobre et au mois de décembre 2024. Elle n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

En l’absence de la défenderesse qui ne fait aucune demande et au regard de l’augmentation de la dette du locataire, l’expulsion de Mme [P] [E] sera ordonnée, sans qu’il puisse lui être accordé de délai de paiement suspendant les effets de la clause de résiliation contenue dans le bail.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative et un décompte démontrant que Mme [P] [E] reste devoir la somme de 2.504,45 € à la date du 5 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse et déduction faite des deux règlements de 249 € et de 106 € effectués en octobre et en décembre 2024.

La défenderesse, non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 21 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La défenderesse sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 2.504,45 €, outre les indemnités d’occupation postérieures, sur justification d’une quittance subrogative.

Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 542 € à compter du 20 septembre 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [P] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES, Mme [P] [E] sera condamnée à lui verser la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 février 2024 entre la SCI [J] et Mme [P] [E] concernant le logement à usage d’habitation situé au 1er étage, studio n°5, [Adresse 1] à BOURG EN BRESSE (01) sont réunies à la date du 21 novembre 2024 ;

AUTORISE la société ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [E] et tous occupants de son chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Mme [P] [E] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Mme [P] [E] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.504,45 € (décompte arrêté au 5 mars 2025, incluant l’échéance du mois de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2024 sur la somme de 542 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [P] [E] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois de mars 2025 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion, dans la limite des sommes que la société ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre ;

CONDAMNE Mme [P] [E] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [P] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 17 avril 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,