N° RG 22/03478 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WSTY

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 09 Avril 2024

50G

N° RG 22/03478

N° Portalis DBX6-W-B7G-WSTY

Minute n° 2024/

AFFAIRE :

[C] [T],

[W] [K],

[N] [T],

[Z] [T]

C/

S.A.S. STOA PROMOTION

Grosse Délivrée

le :

à

Avocats :

la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX

la SCP TMV

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, Vice-Présidente,

statuant en Juge Unique.

Lors des débats et du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier

DEBATS :

à l’audience publique du 13 Février 2024

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [C] [T]

né le 29 Janvier 1952 à [Localité 14] (HAUTS-DE-SEINE)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 11]

représenté par Maître Paul-André VIGNÉ de la SCP TMV, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Monsieur [W] [K]

né le 19 Janvier 1973 à [Localité 12] (VAL-DE-MARNE)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 9]

représenté par Maître Paul-André VIGNÉ de la SCP TMV, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Monsieur [N] [T]

né le 04 Janvier 1980 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître Paul-André VIGNÉ de la SCP TMV, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Monsieur [Z] [T]

né le 23 Septembre 1982 à [Localité 13] (SEINE-ET-MARNE)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 10]

représenté par Maître Paul-André VIGNÉ de la SCP TMV, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. STOA PROMOTION

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

******************************

Suivant acte notarié en date du 23 novembre 2020, Monsieur [C] [T], Monsieur [W] [K], Monsieur [N] [T] et Monsieur [Z] [T] ont consenti une promesse de vente à la société STOA PROMOTION portant sur une maison à usage d’habitation située sur une parcelle cadastrée B [Cadastre 2] [Adresse 6] à [Localité 11] au prix de 660 000 euros.

La promesse a été consentie pour une durée expirant au 30 novembre 2021 et une indemnité d’immobilisation a été fixée à la somme forfaitaire de 33 000 euros.

L’acte comportait une condition suspensive au profit de la SAS STOA PROMOTION d’obtention de permis de construire avec obligation de déposer une demande de permis de construire au plus tard le 31 mars 2021.

N° RG 22/03478 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WSTY

Faisant valoir une opposition de la Mairie quant à la délivrance du permis de construire projeté, la STOA PROMOTION a invoqué la caducité de la promesse. Les Consorts [T] l’ont mis en demeure de produire la preuve du dépôt d’une demande de permis de construire.

Suivant acte signifié le 5 mai 2022, Monsieur [C] [T], Monsieur [W] [K], Monsieur [N] [T] et Monsieur [Z] [T] ont fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire la SAS STOA PROMOTION aux fins de la voir condamnée à leur payer l’indemnité forfaitaire de 33 000 euros.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 juillet 2022, Monsieur [C] [T], Monsieur [W] [K], Monsieur [N] [T] et Monsieur [Z] [T] demandent au Tribunal de :

CONDAMNER la société STOA PROMOTION à payer à Monsieur [C] [T], Monsieur [W] [K], Monsieur [N] [T] et Monsieur [Z] [T] la somme de 33.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

CONDAMNER la société STOA PROMOTION à payer à Monsieur [C] [T], Monsieur [W] [K], Monsieur [N] [T] et Monsieur [Z] [T] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la société STOA PROMOTION aux entiers dépens.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2022, la SAS STOA PROMOTION demande au Tribunal de :

Vu l’article 1103 du Code civil,

Vu l’article 1304-3 du Code civil,

— Debouter les consorts [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner les consorts [T] a verser la somme de 3000€ à la societe STOA PROMOTION en application de l’article 700 du Code de procedure civile ;

— Condamner les consorts [T] aux entiers depens.

Plus un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 mars 2023

MOTIFS :

L’article 1103 du Code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En application de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

N° RG 22/03478 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WSTY

L 290-1 du code de la construction et de l’habitation: Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d’une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par un acte authentique, lorsqu’elle est consentie par une personne physique.

En application de l’article L 290-1 du code de la construction et de l’habitation, la promesse unilatérale de vente prévoit, à peine de nullité, une indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l’objet d’un versement ou d’une caution déposés entre les mains du notaire.

En application de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Les Consorts [T] font valoir que la condition suspensive est défaillie du fait de l’inaction de la SAS STOA PROMOTION qui n’a pas déposé de demande de permis de construire, qu’elle doit alors être considérée comme réputée accomplie et que l’indemnité d’immobilisation en cas de non réalisation de la vente leur est alors due.

La SAS STOA PROMOTION fait valoir qu’elle a signé une promesses unilatérale de vente gratuite à laquelle elle a mis fin avant l’expiration du délai convenu et que le contrat prévoyait alors que l’indemnité ne serait pas due.

La promesse de vente comporte effectivement une condition suspensive, à laquelle seul le bénéficiaire pourra renoncer, d’obtention sur partie de lots issus du permis d’aménager d’un ou de plusieurs permis de construire exécutoire (s) et définitif (s) dont il s’engageait à déposer une demande au plus tard le 31 mars 2021 et dont la date limite de réalisation était fixée au 30 juillet 2021. Il était précisé qu’au cas où le bénéficiaire ne respecterait pas son engagement, il sera réputé de plein droit avoir renoncé à la condition suspensive.

La promesse prévoit en outre une indemnité d’immobilisation de 33 000 euros “due au promettant par la bénéficiaire au cas de non réalisation de la vente alors que l’ensemble des conditions tant suspensives énoncées ci-après qu’essentielles et déterminantes énoncées ci-avant (clause d’indivisibilité) et auxquelles le bénéficiaire n’aurait pas renoncé, garantie par la remise au plus tard dans le délai de 90 jours à compter du dépôt de permis de construire, soit au plus tard le 30 juin 2021, entre les mains du notaire pour le compte du promettant, d’un engagement de caution d’un établissement financier (…)”. L’acte prévoit que « le sort de l’indemnité d’immobilisation sera le suivant selon les hypothèses ci-après envisagées si elle venait à être versée aux lieu et place de la caution :

a – elle s’imputera purement et simplement à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise ;

b – elle sera restituée (…) au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconques des conditions tant suspensives énoncées ci-après qu’essentielles et déterminantes énoncées ci avant (clause d’indivisibilié) et auxquelles le bénéficiaire n’aurait pas renoncées dans les conditions ci-après énoncées.

c – elle sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire (…) faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais ci-dessus, toutes les conditions tant suspensives que déterminantes ayant été réalisées.

Dans l’hypothèse où la somme convenue au titre de l’indemnité d’immobilisation ou la caution bancaire dont il a été question ne serait pas remise au Notaire dans le délai imparti, les présentes seront considérées de plein droit comme nulles et non avenues, sans indemnité de part ni d’autres, le promettant acceptant expressément de consentir une promesse gratuite jusqu’à expiration du délai convenu pour la remise du cautionnement ou du versement de la somme.

La SAS STOA PROMOTION n’a pas justifié du dépôt de la demande d’un permis de construire ou d’aménager avant le 31 mars 2021, les simples mails adressés au Notaire, dans lesquels elle exposait avoir essuyé un refus de la Mairie quant au projet, ne pouvant s’analyser en la justification d’un dépôt de demande d’autorisation d’urbanisme suivi d’un refus de la Mairie, de même que le simple échange de mail en novembre et décembre 2020 avec la Mairie pour envisager une prise de rendez-vous quant à la possible réalisation du projet.

Ainsi, la SAS STOA PROMOTION a par son inaction empêché la réalisation de la condition suspensive et celle-ci doit être réputée accomplie.

Cependant, après avoir mentionné que l’indemnité d’immobilisation sera acquise au promettant faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais ci-dessus, toutes les conditions tant suspensives que déterminantes ayant été réalisées, la promesse prévoit que dans l’hypothèse où la somme convenue au titre de l’indemnité d’immobilisation ou la caution bancaire dont il a été question ne serait pas remise au Notaire dans le délai imparti, les présentes seront considérées de plein droit comme nulles et non avenues, sans indemnité de part ni d’autres, le promettant acceptant expressément de consentir une promesse gratuite jusqu’à expiration du délai convenu pour la remise du cautionnement ou du versement de la somme.

Les Consorts [T] font valoir que le délai imparti pour la remise de l’engagement n’a pas commencé à courir dans la mesure où son point de départ était le dépôt de la demande de permis de construire. Cependant, la clause relative à l’indemnité d’immobilisation prévoit bien un délai butoir pour la remise : « au plus tard dans le délai de 90 jours à compter du dépôt de permis de construire, soit au plus tard le 30 juin 2021 ».

Il en résulte que les parties ont consenti une promesse gratuite jusqu’au 30 juin 2021 et qu’aucune indemnité n’est due en application de leurs obligations contractuelles. En conséquence, Monsieur [C] [T], Monsieur [W] [K], Monsieur [N] [T] et Monsieur [Z] [T] seront déboutés de leur demande tendant à voir la SAS STOA PROMOTION condamnée à leur payer le montant de l’indemnité d’immobilisation.

Partie perdante, ils seront condamnés aux dépens et, au titre de l’équité, à payer à la SAS STOA PROMOTION une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par décision contradictoire par mise à disposition au Greffe :

DEBOUTE Monsieur [C] [T], Monsieur [W] [K], Monsieur [N] [T] et Monsieur [Z] [T] de leurs demandes.

CONDAMNE Monsieur [C] [T], Monsieur [W] [K], Monsieur [N] [T] et Monsieur [Z] [T] à payer à la SAS STOA PROMOTION la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [C] [T], Monsieur [W] [K], Monsieur [N] [T] et Monsieur [Z] [T] aux dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, la Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,