Du 17 mai 2024

50B

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 23/00999 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XUIN

[K] [R]

C/

[W] [D] [I]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

Le 17/05/2024

Avocats : M^e Delphine BRON

Maître Blandine FILLATRE de la SELARL GALY & ASSOCIÉS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1] – [Localité 4]

JUGEMENT EN DATE DU 17 mai 2024

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [R]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représenté par Maître Blandine FILLATRE de la SELARL GALY & ASSOCIÉS, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [W] [D] [I]

né le 09 Juin 1973 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Delphine BRON, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 18 Mars 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 26 juillet 2018, Monsieur [W] [I], représenté par la SAS [Localité 9] EVOLUTION IMMOBILIER, a consenti un bail d’habitation à Madame [E] [Z] et Monsieur [K] [R] portant sur un logement situé [Adresse 2] [Localité 7], à effet du 1 août 2018 et moyennant un loyer mensuel de 850 euros, des provisions sur charge mensuelles de 10 euros et un dépôt de garantie de 850 euros. Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 3 août 2018.

Les lieux loués ont été libérés et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 27 septembre 2021 entre Monsieur [K] [R] et le mandataire du bailleur.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 2 mai 2022, Monsieur [K] [R] a mis en demeure la SAS [Localité 9] EVOLUTION IMMOBILIER, en charge de la gestion locative, de lui restituer la somme de 850 euros, déduction faite des retenues justifiées dans le délai de 15 jours, et majorée de 510 euros.

Un chèque d’un montant de 125 euros a été établi le 3 juin 2022 par Monsieur [W] [I] au bénéfice de Monsieur [K] [R] et transmis à celui-ci avec un décompte daté du 21 octobre 2021 lui imputant des frais à hauteur de 725 euros à déduire du dépôt de garantie.

Monsieur [K] [R] qui contestait le décompte n’a pas encaissé ce chèque et a saisi la Commission départementale de conciliation de la Gironde. A l’issue de la séance du 30 novembre 2022, aucune conciliation n’a été trouvée entre le propriétaire et l’ancien locataire.

Par courrier recommandé du 2 décembre 2022 avec avis de réception, la SAS [Localité 9] EVOLUTION IMMOBILIER a transmis à Monsieur [K] [R] un chèque d’un montant de 595 euros correspondant aux indemnités de retard du remboursement du solde du dépôt de garantie.

Par acte introductif d’instance délivré le 03 mars 2023, Monsieur [K] [R] a fait assigner Monsieur [W] [I] à l’audience du 11 avril 2023 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins notamment de le condamner à lui payer la somme de 850 euros au titre du dépôt de garantie ainsi qu’en paiement de la majoration de 10% du loyer mensuel jusqu’au remboursement intégral du dépôt de garantie.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 avril 2023, puis après sept renvois à la demande des parties, elle a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 12 février 2024. Elle a fait l’objet d’un ultime renvoi et a été débattue à l’audience du 18 mars 2024.

Lors de cette audience, Monsieur [K] [R], représenté par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de :

— Condamner Monsieur [W] [I] à lui verser la somme de 674 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie ;

— Dire que le dépôt de garantie sera majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel, soit 85 euros par mois de retard à compter du 27 octobre 2021 et ce jusqu’au remboursement du dépôt de garantie à hauteur de 674 euros, déduction faite de la somme de 595 euros précédemment versée ;

— Débouter Monsieur [W] [I] de ses demandes ;

— Condamner Monsieur [W] [I] à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [W] [I] aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, il se fonde sur l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et précise que la charge de la preuve pèse sur le propriétaire quant aux éventuelles dégradations commises par lui et faisant obstacle à la restitution du dépôt de garantie. Il indique que Monsieur [I] lui a restitué avec 8 mois de retard une partie du dépôt de garantie ce qu’il justifie par des devis établis postérieurement à la date limite de restitution. Il précise que le bailleur ne rapporte pas la preuve de la communication des justificatifs de la retenue opérée sur son dépôt de garantie. Il fait valoir que le propriétaire ne conteste pas ne pas avoir procédé à la restitution du dépôt de garantie dans les délais et qu’il est donc bien fondé à solliciter une majoration de 10%.

Il soutient également, au regard de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie, que la remise en peinture du bas de l’escalier ne pouvait lui être imputée ne relevant pas de l’entretien courant du logement dont le locataire a la charge et que le nettoyage du logement ne pouvait être mis à sa charge puisqu’il avait été assuré antérieurement à la remise des clés. Il précise que seule la facture relative à l’entretien des deux splits peut être mise à sa charge et donc déduite du dépôt de garantie.

En défense, Monsieur [W] [I], représenté par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de :

— Débouter Monsieur [K] [R] de sa demande visant à se voir restituer la somme de 850 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie ;

— Juger que le reliquat du dépôt de garantie dû à Monsieur [K] [R] s’élève à 125 euros ;

— Lui donner acte qu’il s’engage, compte tenu de la péremption du chèque qu’il a adressé, à adresser un nouveau chèque de 125 euros correspondant au reliquat du dépôt de garantie ;

— Débouter Monsieur [K] [R] de sa demande visant à majorer le dépôt de garantie d’une somme de 10% du loyer mensuel, soit 85 euros par mois à compter du 27 octobre 2021 et jusqu’au remboursement intégral du dépôt de garantie ;

— Condamner Monsieur [K] [R] à la somme de 2.000 euros compte tenu de la procédure abusive ;

— Prononcer la compensation des créances entre les parties ;

— Condamner Monsieur [K] [R] à la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

A l’appui de ses demandes, il indique que le bailleur n’est pas obligé de produire les justificatifs de non-restitution du dépôt de garantie dans le délai de deux mois et qu’il n’est pas obligé de produire des factures dès lors que la réalité des travaux à réaliser est démontrée par l’état des lieux de sortie. Il indique que l’état des lieux de sortie fait apparaître des manquements de Monsieur [K] [R] à son obligation d’entretien des lieux loués. Concernant les traces sur la peinture et l’impact au niveau de l’escalier, il soutient qu’ils relèvent d’un acte volontaire du locataire auxquels le coefficient de vétusté ne s’applique pas au regard des trois années d’occupation. Concernant le ménage, il précise qu’il n’a pas été fait au regard des mentions dans l’état des lieux de sortie et est le résultat d’un défaut d’entretien.

Il soutient également que Monsieur [K] [R] a été destinataire d’un décompte détaillé des sommes retenues et des factures. Il reconnaît la restitution tardive du dépôt de garantie et précise avoir versé 595 euros au titre du retard dans la restitution conformément aux recommandations de la commission départementale de conciliation.

Il indique que la retenue sur le dépôt de garantie est justifiée au regard de trois factures relatives à l’entretien de la climatisation, aux travaux de peinture pour remise en état des murs au bas de l’escalier et reprise de l’infiltration et au nettoyage.

Il soutient également que la procédure initiée par Monsieur [K] [R] est abusive au regard de ses manquements à ses obligations de locataire, la restitution du dépôt de garantie ne pouvant être que partielle. Il ajoute que l’augmentation de la sanction résultant du retard dans la restitution du dépôt de garantie résulte du refus de ce dernier d’encaisser le chèque.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 17 mai 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la restitution dépôt de garantie et les dégradations locatives

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées… A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Il convient de rappeler que le bailleur n’a pas à justifier dans le délai de deux mois les sommes qu’il entend déduire du dépôt de garantie. Il lui incombe seulement d’en justifier ultérieurement.

La justification des travaux n’est par ailleurs pas conditionnée à la production de factures, la pertinence des sommes devant s’apprécier au regard de l’ensemble des pièces produites.

L’article 7c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. »

Selon les dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Il échet de rappeler que s’il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d’établir leur existence et leur nature.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 26 juillet 2018 dont il ressort que le logement était en très bon état et ne présentait pas de dégradation, les peintures ayant été refaites.

L’état des lieux de sortie a été réalisé en présence du mandataire du bailleur et de Monsieur [K] [R] le 27 septembre 2021.

Il résulte de cet état des lieux de sortie qu’ont été constatés :

— De nombreuses traces d’occupation, des impacts en bas de l’escalier ainsi que sur le mur, une trace d’un dégât des eaux sur le mur de la salle de bains, une peinture écaillée et un mur fissuré pour la cage d’escalier

— Deux splits non entretenus pour la pièce de vie et la cage d’escalier

— Des traces d’occupation dans l’entrée, la pièce de vie ou séjour, la cuisine, dans les toilettes, l’escalier conduisant à l’étage, la chambre n°1, la chambre n°2 et la chambre n°3

— Des traces dans l’entrée et la chambre n°2

— Des traces de meubles dans la pièce de vie ou séjour, l’escalier conduisant à l’étage, la chambre n°1 et la chambre n°2

— Des traces de mouches dans la pièce de vie ou séjour et la chambre n°1

— De la saleté sur les volets de la pièce de vie ou séjour et la cuisine

— Du calcaire sur les murs et la baignoire dans la salle de bains

— Une tache dans le tiroir de gauche en haut dans le placard de la chambre n°3

— Des joints sales dans la chambre n°3

— Un plan de travail en mélaminé marron dans la cuisine.

Il en ressort tout d’abord que le locataire a manqué à son obligation de restituer les lieux en bon état de propreté puisque les travaux de nettoyage/détartrage relèvent de l’obligation d’entretien courant du logement édictée à l’article 7b) de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [W] [I] verse aux débats une facture n°I-21-11-5 établie le 30 octobre 2021 par Madame [U] [H] concernant l’aspiration des toiles d’araignées, le nettoyage d’une cuisine, des plinthes, de la salle de bains, des sanitaires, des trois chambres, des vitres intérieur et extérieur ainsi que toute la menuiserie pour un montant de 504 euros TTC. Ces travaux vont au-delà des défauts de propreté imputables au locataire, ce que Monsieur [W] [I] a admis puisque’il n’a retenu que la somme de 252 euros au regard du décompte de sortie du locataire du 21 octobre 2021. Cependant cette somme apparaît trop élevée au regard des traces et quelque mentions de saleté mentionnées dans l’état des lieux de sortie et il convient de retenir les frais de nettoyage à hauteur de 200 euros.

Monsieur [K] [R] ne conteste pas l’absence d’entretien des deux splits et accepte l’imputation sur le dépôt de garantie de la somme de 176 euros de ce chef selon facture n°21-11-194 établie le 2 novembre 2021 par l’EURL SNOW-CLIM .

Il ressort par ailleurs de l’état des lieux de sortie que des dégradations ont effectivement été constatées puisqu’il est mentionné des impacts en bas de l’escalier et sur le mur droit. Il s’agit bien de dégradations qui ne peuvent être la conséquence de l’usure normale, et dont le responsable présumé est le locataire sauf à établir l’existence d’une cause extérieure l’exonérant,

Le bailleur produit un devis en date du 18 novembre 2021 d’un montant de 297 euros pour des travaux de peinture incluant des travaux de rebouchage. La réparation des impacts incluant la nécessité de repeindre le support, il convient de prendre en compte cette facture, sauf cependant à appliquer un coefficient de vétusté de 20% puisque les lieux ont été occupés durant un peu plus de trois ans. Dès lors le bailleur ne pouvait retenir de ce chef que la somme de 237,60 euros.

En conséquence, le coût des réparations imputables à Monsieur [K] [R] s’élève à la somme de 613,60 euros.

Le dépôt de garantie s’élevant à 850 euros Monsieur [W] [I] est redevable, après déduction des sommes imputables au locataire de la somme de 236,40 euros supérieure à celle de 125 euros qu’il a adressée à Monsieur [K] [R] début juin 2022 par chèque non encaissé par celui-ci.

Dès lors il y a lieu de condamner Monsieur [W] [O] à payer à Monsieur [K] [R], la somme de 236,40 euros.

La restitution du dépôt de garantie, déduction faite des sommes qui pouvaient être retenues, n’étant pas intervenue dans le délai de deux mois suivant l’état des lieux de sortie qui révélait un état non conforme à celui de l’état des lieux de sortie, Monsieur [K] [R] est fondé à réclamer l’application de la majoration de 10% du loyer mensuel en principal, soit une somme de 85 euros par mois, pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 28 novembre 2021 jusqu’au jour du paiement du solde du dépôt de garantie.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, il a été établi que Monsieur [K] [R] n’a pas respecté ses obligations relatives à la prise en charge des menues réparation ainsi qu’à l’entretien courant du logement suite à son départ.

En revanche, il est également démontré que Monsieur [W] [I] n’a pas restitué le montant du dépôt de garantie dans les délais et que le montant qui a été retenu à fait l’objet de contestations. En effet, il ressort de l’avis de la commission de conciliation signé le 30 novembre 2022 qu’aucune conciliation n’a été trouvée entre le représentant du propriétaire et le locataire tant sur le montant du dépôt de garantie restitué que sur la majoration.

Il est donc établi qu’un désaccord persistait, au jour de la délivrance de l’assignation le 3 mars 2023, entre Monsieur [K] [R] et Monsieur [W] [I] et au demeurant un solde reste dû au locataire sortant au titre du dépôt de garantie.

Dès lors, Monsieur [W] [I] ne rapporte pas la preuve d’une faute faisant dégénérer en abus le droit d’ester en justice de Monsieur [K] [R]. Monsieur [W] [I] sera donc débouté de sa demande.

Sur la compensation des sommes dues

En l’absence de condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [K] [R], les sommes dues au titre des réparations locatives ayant été déduites du montant du dépôt de garantie, Monsieur [W] [I] sera débouté de sa demande de compensation.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Monsieur [W] [I], qui succombe, sera tenu aux dépens et sera donc débouté de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [W] [I] sera condamné à payer à Monsieur [K] [R] la somme de 600 euros.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [W] [I] à payer à Monsieur [K] [R] :

— la somme de 236,40 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie après déduction des réparations locatives d’un montant de 613,60 euros

— la somme de 85 euros par mois commencé à compter du 28 novembre 2021 jusqu’à la date de la restitution du solde du dépôt de garantie au titre de la majoration prévue par l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

DIT que sera déduit de la somme globale due au titre de la majoration, la somme de 595 euros déjà perçue à ce titre par Monsieur [K] [R] ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [W] [I] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [W] [I] à payer à Monsieur [K] [R] la somme de 600 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée des

Contentieux de la protection