Tribunal Judiciaire de Bordeaux, Ppp contentieux general, 13 décembre 2024, n° 23/04317

TJ Bordeaux 13 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Application de l'article L 521-2 du code de la construction et de l'habitation
La cour a jugé que le loyer cessait d'être dû pendant la période concernée, conformément aux dispositions légales, et a ordonné le remboursement des loyers indûment perçus.
Rejeté
Préjudice moral causé par la situation
La cour a estimé que le préjudice moral n'était pas caractérisé et que les conditions pour obtenir des dommages et intérêts distincts n'étaient pas réunies.
Accepté
Application de l'article 700 du code de procédure civile
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 en faveur des demandeurs, considérant l'équité de la situation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, ppp cont. general, 13 déc. 2024, n° 23/04317
Numéro(s) :	23/04317
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Mathilde STINCO
Cabinet(s) :	HARFANG AVOCATS

Texte intégral

Du 13 décembre 2024

5AZ

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 23/04317 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YTRR

[Z] [F], [B] [G]

[Z] [R]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

Le 13/12/2024

Avocats : la SCP HARFANG AVOCATS

M^e Mathilde STINCO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 13 décembre 2024

JUGE : Madame Anne-Marie POUCH, Magistrate honoraire

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [F]

né le 23 Février 1978 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par M^e Mathilde STINCO (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [B] [G]

née le 01 Octobre 1977 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Mathilde STINCO (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [R]

[Adresse 1]

[Adresse 12]

[Localité 9]

Représenté par la SCP HARFANG AVOCATS, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Le jugement contradictoire est rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe.

OBJET DU LITIGE

Mr [Z] [F] et Mme [B] [G] ont par exploit délivré le 10 novembre 2023 fait assigner Mr [Z] [R] devant le pôle protection et proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue d’obtenir,sur la base des articles L 511-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation ,L 521-2 et suivants du même code:

que Mr [R] soit condamné à leur verser 29 163.12€ au titre des loyers indûment perçus entre septembre 2022 et avril 2023qu’il soit également mis à la charge de celui – ci 500€ en réparation de leur préjudice moral et 2000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 14 octobre 2024 .

Au soutien de leurs demandes, Mr [Z] [F] et Mme [B] [G] rappellent,en premier lieu,avoir signé,le 26 juillet 2021, un bail d’habitation sur un appartement appartenant à Mr [Z] [R] situé à [Localité 8] et ce, moyennant le versement d’un loyer mensuel de 3400€ porté,en août 2022,à 3645.39€.

Ils font,également,valoir qu’un arrêté de mise en sécurité d’urgence a été porté à leur connaissance par courrier de la mairie de [Localité 8] le 21 avril 2023 ;

que cet arrêté remontait au 17 août 2022 après mise en place, au début de la même année, d’une procédure de sécurité sur l’immeuble avec élaboration d’un rapport mettant en évidence des désordres importants sur la structure de type bow- window et concluant à la nécessité de procéder à des travaux de sécurisation de la structure de l’immeuble.

Ils considèrent, dès lors, que par application des dispositions de l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation , leur loyer n’était plus du à compter du mois de septembre 2022 et ce, jusqu’à la réalisation des travaux de sécurisation de l’immeuble en cause;

que Mr [Z] [R] est entièrement responsable de cette situation .

Les demandeurs précisent que les travaux à réaliser portaient sur une partie commune et non sur une partie privative .

En réponse, Mr [Z] [R] conclut au rejet des prétentions de Mr [Z] [F] et Mme [B] [G] auxquels il réclame ,de façon reconventionnelle:

la somme de 66 500€, au titre des 19 échéances de loyers et charges dues entre le 1 er septembre 2022 et le 1 er avril 2024 inclus,avec intérêts au taux légal à compter de sa demande le paiement des loyers à compter du mois d’avril 2024la somme de 3000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile.

A cet effet, Mr [Z] [R], après avoir rappelé que l’arrêté de péril du 17 août 2022 n’a été notifié qu’au seul syndic de la copropriété et porté à la connaissance des occupants de l’immeuble que le 21 avril 2023, soutient que les travaux qui y étaient prescrits ne concernaient que les fenêtres extérieures et ,notamment,les bow-windows faisant partie des parties privatives et non des parties communes.

Il déplore,en conséquence,que l’arrêté de péril en cause n’ait été notifié qu’au seul syndicat de copropriété représenté par le syndic lequel ne l’a pas informé de la procédure s’y rapportant .

Le défendeur en déduit que la seule notification au syndic ne peut valoir à l ‘ensemble des copropriétaires et que les dispositions de l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation ne peuvent lui être opposées et ce, d’autant moins que ledit arrêté n’a pas été affiché à la mairie et sur la façade de l’immeuble.

Mr [Z] [R] affirme,en outre,que le logement a toujours été habitable et occupé par les demandeurs ce qui ne justifie aucunement la suspension du paiement du loyer pendant presque 2 années;

qu’un arrêté de mainlevée de la mesure de péril a été pris le 14 mars 2024 ce qui autorise la reprise du paiement du loyer à compter du mois d’avril 2024 et le paiement rétroactif de celui -ci à compter du mois de mai 2023.

DISCUSSION

L’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L 184-1 , à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police ;

que les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites;

que pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris par application des dispositions des articles L 511-11 ou L 511-19 du même code, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation cesse d’être due à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble ,jusqu’ au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Il y est ,également, précisé que les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation indûment percus par le propriétaire sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.

En l’espèce, il est constant que Mr [Z] [R] a,par bail du 27 juillet 2021, donné en location à Mr [Z] [F] et Mme [B] [G] , à compter du 1 août 2021, un appartement situé ,[Adresse 5] et ce, moyennant le versement d’un loyer mensuel de 3500€ charges comprises;

que le cabinet Citya Immobilier Atlantis représentait le propriétaire à cette occasion.

Les services techniques de la mairie de [Localité 8] ont,par ailleurs, dressé,dès le 10 mars 2022,un rapport concluant à l’existence, sur l’immeuble du [Adresse 4], d’un danger imminent et à la nécessité d’appliquer les dispositions de l’article L511-19 du code de la construction et de l’ habitation .

Un autre rapport faisant état de désordres importants sur la structure de type” bow- window “ a été établi par le même service le 20 mai 2022 .

C’est dans ces conditions qu’ont été pris sur l’immeuble en cause , le 11 mars 2022, un arrêté de mise en sécurité d’urgence et ,le 17 août 2022,un arrêté de mise en sécurité ordinaire enjoignant au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic ( SERGIC) de remédier à la situation en faisant procéder , dans délai de 4 mois à compter de la date de notification de cet arrêté à la reprise, au renforcement ou au remplacement dans les régles de l’art des ouvrages fragilisés ( les bow window).

L’arrêté du 17 août 2022 faisait bien référence à la cessation de tout paiement du loyer à compter du premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de la mesure de police et à la reprise de ce paiement à compter du premier jour du mois suivant le constat de la réalisation des mesures ainsi prescrites.

Le syndic a été informé par courrier recommandé avec AR du 19 août 2022 reçu le 22 août de l’existence de la phase contradictoire à la prise d’un arrêté de mise en sécurité ( péril ordinaire ) et de l’arrêté de mise en sécurité pris sur l’immeuble à charge pour lui d’en informer l’ensemble des co-propriétaires .

Les services de la mairie de [Localité 8] ont porté à la connaissance de l’ensemble des occupants de l’immeuble en cause l’existence de l’arrêté de mise en sécurité( péril ordinaire ) et les dispositions susvisées du code de la construction et de l’habitation relatives à la suspension du paiement des loyers .

Par la suite, soit le 14 mars 2024, le maire de [Localité 8] a pris un arrêté de mainlevée des arrêtés précédents et le syndic en a été informé , par courrier du même jour, avec obligation pour lui d’en informer les copropriétaires et les occupants.

Il a été,également, rappelé au syndic que les loyers seraient ,à nouveau dus,à compter du premier jour du mois suivant la date de notification de l’arrêté de mainlevée.

L’ensemble de ces éléments met en évidence que le loyer est susceptible d’avoir cessé d’être dû entre le premier jour du mois suivant la notification de l’arrêté du 17 août 2022 et le premier jour du mois suivant la notification de l’arrêté du 14 mars 2024.

Le syndic a bien été informé des différentes étapes de cette procédure sans qu’il appartienne ,cependant,à la présente juridiction de vérifier si la procédure susvisée a été respectée vis à vis de l’ensemble des propriétaires auxquels il incombe de contester les carences éventuellement pratiquées sur ce plan et,également,sur celui de l’affichage sur l’immeuble et en mairie.

L’article L 511-10 du code de la construction et de l’habitation prévoit,néanmoins,que la procédure contradictoire susvisée est valablement conduite avec le seul syndicat de copropriétaires

représenté par le syndic lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d’un immeuble en copropriété;

que le syndic doit en informer immédiatement les copropriétaires et les occupants.

Ces dispositions étaient bien applicables à tous les arrêtés notifiés à compter du 1 er janvier 2021 comme c’est le cas en l’espèce.

Par arrêté du 17 août 2022,le maire de la ville de [Localité 8] avait,

en effet, mise en demeure le syndicat des copropriétaires de l’ immeuble situé [Adresse 6] de rémédier à la situation de mise en sécurité d’urgence prise par arrêté du 11 mars 2022 en faisant procéder ,dans un délai de 4 mois, à compter de la notification du présent arrêté à la reprise, au renforcement ou au remplacement dans les règles de l’art des ouvrages fragilisés ( bow window ) après obtention des autorisations d’urbanisme le cas échéant.

L’article 3 de cet arrêté reprenait les dispositions de l’article L 521-2 susvisé afférentes à la cessation de paiement de tout loyer.

Les travaux prescrits par les services de la mairie de [Localité 8] étaient relatifs aux bow window de l’immeuble lesquels constituent des baies vitrées, en saillie, donc, incurvées permettant une meilleure vue et un gain de luminosité.

Ces bow window sont , au vu du réglement de copropriété, des parties communes ,tout comme les balcons, en ce qui concerne leur gros oeuvre et leur étanchéité et ils sont bien incorporés dans les parties communes de l’immeuble sur trois appartements.

La procédure afférente aux réparations portant sur des parties communes a ,donc,être respectée dans sa communication au seul syndic, non appelé en la cause , comme le prévoit l’article L511 – 10 suvisé du code de la construction et de l’habitation.

Il en découle que les loyers cessaient d’être dus sur la période retenue par Mr [Z] [F] et Mme [B] [G] et que Mr [Z] [R] doit être condamné à leur rembourser la somme de 29 163.12€ au titre des loyers perçus par lui entre septembre 2022 et avril 2023.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Les demandeurs seront,cependant,déboutés de leur demande d’indemnisation d’un préjudice moral non caractérisé , les dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil prévoyant que le créancier auquel son débiteur en retard a causé,par sa mauvaise foi,un préjudice indépendant de ce retard,peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire n’étant pas réunies.

Mr [Z] [R] sera, par ailleurs, débouté de sa demande de paiement des loyers et charges ayant couru de septembre 2022 à avril 2024, au regard des éléments susvisés et de l’absence d’élements probants sur ce point.

L’équité emporte,enfin,que les dispositons de l’article 700 du code de procédure civile soient exclusivement appliquées au profit des demandeurs auxquels il sera allouée sur ce plan la somme de 800€.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement,de façon contradictoire,en premier ressort, par mise à disposition

Condamne Mr [Z] [R] à régler à Mr [Z] [F] et Mme [B] [G] la somme de 29 163.62€ avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

Déboute Mr [Z] [F] et Mme [B] [G] de leur demande d’indemnisation de leur préjudice moral

Déboute Mr [Z] [R] de ses demandes reconventionnelles

Condamne Mr [Z] [R] à régler à Mr [Z] [F] et Mme [B] [G] la somme de 800€ par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelle que le prononcé de l’exécution provisoire est de droit

Condamne Mr [Z] [R] aux dépens.

Le GREFFIER, Le JUGE,