N° RG 23/00867 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XOSD

PREMIERE CHAMBRE

CIVILE

71F

N° RG 23/00867 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XOSD

Minute

AFFAIRE :

[G] [B]

C/

S.A.R.L. CABINET MLS ADMINISTRATEUR DE BIENS, S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 4]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SELARL [Localité 9]-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES

la SCP MAATEIS

M^e Christine MOREAUX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 12 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 17 Avril 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [B]

né le 14 Avril 1970 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par Maître Marie-josé MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

S.A.R.L. CABINET MLS – MY LITTLE SYNDIC – ADMINISTRATEUR DE BIENS

[Adresse 1]

[Localité 3]

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège,

Représentée par M^e Christine MOREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 23/00867 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XOSD

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] représenté par son Syndic la société “B2DIMMO” Cabinet Gallien ayant son siège [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège,

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par Maître Loïc CHAMPEAUX de la SCP MAATEIS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [B] est propriétaire des lots n°18 20 21 22 et 23 au sein de l’immeuble de la résidence sise [Adresse 6] [Localité 8], placé sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dont le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic, la SARL CABINET MLS.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 novembre 2022, la résolution n°10 suivante a été rejetée, n’ayant pas recueilli les 2/3 des voix, soit 9 voix contre 12 représentant 746 sur 1136 tantièmes :

“Approbation du projet modificatif de l’état descriptif de division/ règlement de copropriété et mandat à donner au syndic pour faire enregistrer et publier ledit modificatif (art.26).

L’assemblée générale :

considérant la demande de M. [B] visant la modification de l’état descriptif de division de l’immeuble

considérant le projet modificatif, tel que joint à la présente convocation

considérant en détail :

1°création des lots n° 44 et 45

2°division du lot n°23 en deux lots n°46 et 47

3°changement de destination du lot n°22

4°réunion de lots : suppression des lots n° 24 45 46 et 47 et création des lots 48 et 49

5° l’octroi de la jouissance privative du lot 44 nouvellement constitué au profit du lot n°20 L’assemblée générale approuve le projet modificatif à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété

Il est précisé que l’ensemble des frais afférents à l’enregistrement et à la publication du présent modificatif seront assumés par le demandeur, M. [B].

Il est par ailleurs précisé que les honoraires du syndic visant les démarches à engager pour l’enregistrement et la publication du modificatif seront assurés par le demandeur M. [B].

Il est par ailleurs précisé que les honoraires du syndic visant les démarches à engager pour l’enregistrement et la publication du modificatif susmentionné s’élèvent à 360 .000 euros. Ces honoraires seront également financés par le demandeur.”

Considérant que cette résolution, n’ayant pas atteint la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26, mais ayant recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, le syndic avait l’obligation de procéder immédiatement à un second vote, ce qu’il a omis de faire, M. [G] [B] par acte du 26 janvier 2023, a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET MLS Administrateur de biens, devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX auquel il demande, dans ses dernières écritures, notifiées par RPVAle 20 novembre 2024, au visa des dispositions des articles 26-1 et 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil de :

le déclarer recevable et bien fondé en ses demandesy faisant droitannuler la résolution n°10 de l’assemblée générale de la copropriété de l’immeuble [Adresse 6] [Localité 8] en date du 17 novembre 2022condamner la SARL MLS ADMINISTRATEUR DE BIENS à lui payer une somme de 5.000 euros en indemnisation de ses préjudices moral et financierdébouter la société MY LITTLE SYNDIC et le SDC DE LA RESIDENCE [Adresse 4] de l’ensemble de leurs demandes reconventionnellescondamner la SARL MLS au paiement d’une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du CPCla condamner aux entiers dépensdispenser M. [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 8] en application des dispositions de l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société B2IMMO cabinet GALLIEN, au visa des dispositions des articles 1240 du code civil et de la loi du 10 juillet 1965, demande au tribunal de :

le recevoir dans ses prétentionsjuger qu’il s’en remet à justice sur la demande d’annulation de la résolution n°10 de M. [B]juger que M. [B] et le syndic la société MY LITTLE SYNDIC (MLS) ne procèdent à aucune demande indemnitaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4]condamner la société MY LITTLE SYNDIC (cabinet MLS) à le relever indemne de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre au profit de M. [B]condamner la société MYLITTE SYNDIC (cabinet MLS) à le relever indemne de toute condamnation au titre d’une indemnité de procédure au titre de l’article 700 du CPC et des dépens pouvant profiter à M. [B] en cas de gain de causecondamner toute partie succombante à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la procédure comprenant notamment les frais d’exécution dont le droit proportionnel prévu au n°129 du tableau 3-1 annexé à l’article R.444-3 du code de commerce dont distraction sera faite au profit de M^e Loïc CHAMPEAUX représentant la SCP MAATEIS.

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 30 janvier 2025, la société My Little Syndic (cabinet MLS), au visa des dispositions de l’article 1240 du code civil et de la loi du 10 juillet 1965, demande au tribunal :

débouter M. [B] de l’ensemble de ses demandesdébouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandescondamner M. [B] à payer à la société MLS la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 février 2025.

MOTIVATION

I – Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de l’action

Il résulte des dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que :

« Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic, dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

Sur ce

En l’espèce, il n’est pas contesté que le demandeur a la qualité d’opposant, ayant voté pour la résolution n°10 qui a été rejetée par l’assemblée générale du 17 novembre 2022, de telle sorte que son action introduite par assignation délivrée le 26 janvier 2023, soit dans les deux mois de la notification du procès-verbal d’assemblée, du 5 décembre 2022, sera déclarée recevable.

Sur la nullité de la résolution n°10

M [G] [B] fait grief au syndic de ne pas avoir procédé au second vote prévu à l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 alors même que la résolution avait recueilli la moitié des membres du syndicat des copropriétaires représentant le tiers des voix des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires s’en remet à justice.

Le syndic rétorque que la modification de l’état descriptif de division prévu à la résolution n°10, en tant qu’elle prévoit la création d’un nouveau lot n°44, octroyant au demandeur la jouissance privative de la cour de l’immeuble, initialement partie commune, entraîne la modification du règlement de copropriété, outre un trouble à la jouissance privative du propriétaire du local commercial du rez-de-chaussée, de sorte qu’elle aurait dû être votée à l’unanimité.

Sur ce

Selon les articles 26 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

“Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

(…)b) la modification ou éventuellement l’établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.(…)

(… ) L’assemblée générale ne peut à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.”

“Nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.”

Il ressort de ces dispositions que la modification de l’état descriptif de division et du règlement de propriété litigieux prévoyant la réunion de lots privatifs et la création de deux lots sur les parties communes, dès lors qu’elle ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble ni aux modalités de jouissance des parties privatives, relève de la majorité de l’article 26 et non de l’unanimité.

En l’espèce, il n’est pas rapporté d’atteinte à la destination de l’immeuble.

Si la société GM PROPERTY a pu souhaiter faire préciser, au terme d’un courriel du 13 février 2024, postérieur à l’assemblée générale du 17 novembre 2022, qu’elle octroyait son accord sous réserve d’une part, de l’ajout au règlement de copropriété de l’interdiction de plantation pérenne et permanente au sein de la cour donnée en jouissance privative, et d’autre part, que rien n’empêche la jouissance de la servitude de vue pour l’appartement constitué par le lot 17, il n’en demeure pas moins qu’elle a voté en faveur de la modification du règlement de copropriété et de l’état de division c’est à dire pour les résolutions n° 10 et 17 lors des deux assemblées générales des 17 novembre 2022 et 5 novembre 2024. Il ne peut donc s’en déduire que le projet en cause portait atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives de celle-ci, de telle sorte qu’il ne pouvait être imposé à un copropriétaire et nécessitait un vote à l’unanimité.

Il ressort du tout que c’est à juste titre qu’en l’absence d’atteinte à la destination de l’immeuble ou à la jouissance des parties privatives, la majorité de l’article 26, et non l’unanimité, a été appliquée au vote de la résolution n°10 .

Par conséquent, ladite résolution ayant recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires, en l’espèce 9 sur 12, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, en l’espèce 746 sur 1136 tantièmes, l’assemblée aurait dû se prononcer à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un nouveau vote.

Les dispositions de l’article 26-1 sont d’ordre public et s’imposent au président de séance qui doit procéder immédiatement au second vote.

A défaut de respecter cette règle de majorité, la résolution n°10 de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 novembre 2022 sera annulée.

Sur la responsabilité du syndic

moyens des parties

M. [G] [B] recherche la responsabilité du syndic auquel il reproche de lui avoir fait perdre une chance de voir la résolution litigieuse adoptée, préjudice dont il sollicite réparation à hauteur des frais de géomètre et d’un préjudice moral.

Le syndic rétorque que le préjudice n’est pas démontré et maintient que le vote aurait dû recueillir l’unanimité de la collectivité des copropriétaires.

Sur ce

Le syndic représentant du syndicat n’a aucun lien de droit avec chaque copropriétaire pris individuellement, dont il n’est pas le mandataire.

Par conséquent, il est responsable, sur le fondement délictuel ou quasi délictuel, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission, ayant entraîné un préjudice personnel à un copropriétaire, par application des dispositions de l’article 1240 du code civil.

La jurisprudence a consacré à plusieurs reprises l’obligation de conseil du syndic, dans la détermination de la majorité applicable.

En l’espèce, le procès-verbal d’assemblée générale ne relève pas, comme le soutient le syndic, que celui-ci aurait émis une réserve ou un conseil sur les règles de majorité applicables. Il y est précisé que c’est la majorité de l’article 26 qui été appliquée, sans que soit mentionnée d’observation du syndic sur la nécessité, alors que les conditions en étaient réunies, de procéder immédiatement au second vote prévu à l’article 26-1.

La faute du syndic, seul professionnel de l’assemblée, qui en assure de droit le secrétariat en application de l’article 15 du décret du 17 mars 1967, consiste précisément en l’absence de mise en garde de l’assemblée sur la validité du vote à intervenir.

M. [G] [B] ne rapporte en revanche pas la preuve du préjudice que lui a causé la faute du syndic, le coût de la présente procédure, étant compensé par l’allocation des dépens et d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La prise en charge des frais de géomètre par M. [G] [B] n’est pas une conséquence du manquement du syndic à son obligation de conseil, puisqu’elle était prévue et avait donc vocation à s’appliquer, si la résolution avait été votée. La teneur du préjudice moral du demandeur n’est étayée par aucune pièce. M. [G] [B] sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

II-Sur les demandes annexes

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La société MY LITTLE SYNDIC, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens. Conformément à la demande, les avocats du syndicat des copropriétaires et de M. [G] [B] seront autorisés à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision, en application de l’article 699 du code de procédure civile, ce droit de recouvrement visant les dépens tarifés, dont font partie les frais d’exécution prévus au 129 du tableau 3-1 de l’article R.444-3 du code de commerce.

La société MY LITTLE SYNDIC sera également condamnée à verser à M. [G] [B], la somme de 1.000 € et au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La société MY LITTLE SYNDIC sera déboutée de ses demandes de ce chef.

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [G] [B], qui voit sa prétention aux fins d’annulation de la résolution n°10 déclarée fondée, sera dispensé de participation aux frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. Le syndic sera condamné à les garantir de cette condamnation.

L’article 514 du code de procédure civile, dans version applicable depuis le 1er janvier 2020,

dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire en statuant d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE M. [G] [B] recevable en ses demandes,

ANNULE la résolution n°10 de l’assemblée des copropriétaires du 17 novembre 2022,

DEBOUTE M. [G] [B] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la société MY LITTRE SYNDIC à verser à M. [G] [B] la somme de 1.000 euros et au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 6] [Localité 8] représenté par son syndic en exercice la société B2DIMMO cabinet Gallien, la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société MY LITTLE SYNDIC de ses demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société MY LITTE SYNDIC aux entiers dépens,

AUTORISE M^e Marie [G] MALO, SELARL DUCOS ADER OLHAGARAY & associés et M^e Loïc CHAMPEAUX, SCP MAATEIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

DISPENSE M. [G] [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires et condamne la société MY LITTLE SYNDIC à garantir les autres copropriétaires de cette condamnation,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

La présente décision est signée par Madame DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT