MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 AVRIL 2025

Minute :

N° RG 24/00637 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GST4

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [G]

né le 21 Septembre 1988 à FECAMP (76400), demeurant 15, Avenue Marguerite – 94430 CHENNEVIERES SUR MARNE

Représenté par Monsieur [R] [G], son père muni d’un pouvoir

DÉFENDEURS :

Madame [B] [I]

née le 17 Janvier 1984 à , demeurant 22, rue Saint Etienne – 76400 FÉCAMP

Non comparante ni représentée

Monsieur [H] [J]

né le 22 Février 1968 à FÉCAMP (76400), demeurant Rue Robert Lily – 33 Tour Limousin – 76400 FÉCAMP

Représenté par Madame [Z] [V], sa compagne, munie d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 03 Février 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 septembre 2019, Monsieur [M] [G] a donné à bail à Madame [B] [I] un logement situé 22 rue Saint Étienne à FÉCAMP (76400), moyennant un loyer mensuel de 470 €, outre une provision sur charges de 20 €.

Par acte sous seing privé en date du 6 décembre 2019, Monsieur [H] [J] s’est porté caution solidaire des engagements de Madame [I].

Un commandement de payer la somme en principal de 3 187,50 € du chef d’un arriéré de loyers et charges arrêté au 22 juin 2023 a été délivré à la locataire le 23 août 2023. Il a été dénoncé à la caution le 31 août 2023. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 5 juin 2024, Monsieur [G] a fait assigner Madame [I] et Monsieur [J] devant le juge des contentieux de la protection. Il lui demande de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer l’expulsion de Madame [I] des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner solidairement Madame [I] et Monsieur [J] au paiement du montant des loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail correspondant à la somme de 7 161,80 € au principal,

— Condamner solidairement Madame [I] et Monsieur [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et jusqu’au départ effectif de la locataire des lieux ainsi que de tout occupant de son chef,

— Condamner solidairement Madame [I] et Monsieur [J] à la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— Ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner solidairement Madame [I] et Monsieur [J] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 7 octobre 2024 lors de laquelle elle a été renvoyée à celle du 3 février 2025. A cette audience, Monsieur [G] était représenté par son père [R] [G] qui s’est rapporté à l’acte introductif d’instance et a indiqué que Madame [I] perturbait le voisinage.

Monsieur [J] était représenté par sa conjointe, Madame [Z] [V] qui a indiqué qu’il contestait la validité du cautionnement. Madame [I], citée par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 7 avril 2025.

MOTIFS

Sur la validité du cautionnement

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, dispose, en son dernier alinéa, que :

« La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

En l’espèce, il ressort de la lecture de l’acte de caution signé par Monsieur [J] qu’il est conforme aux dispositions précitées. Dans cet acte, Monsieur [J] reconnaît qu’un exemplaire du bail lui a été remis, l’acte est signé également de la locataire et du propriétaire dont les noms figurent bien à la dernière page et le montant du loyer et des charges est bien précisé. La mention prévue à l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 est bien reprise dans l’acte de cautionnement, le texte ne prévoyant pas qu’elle soit recopiée par la caution de façon manuscrite.

Il convient d’en conclure que le contrat de cautionnement est valable et que Monsieur [J] est solidairement tenu du paiement de la dette.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [G] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 5 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [I] le 23 août 2023, lui accordant un délai de deux mois pour payer la dette. Il ressort du décompte produit par Monsieur [G] que les causes dudit commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Monsieur [G] est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 24 octobre 2023.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Madame [I] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [G] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner, solidairement avec la caution, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 octobre 2023 et ne cessera d’être due

qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [G] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [G] produit un décompte établi par la SELARL CJSeine, commissaires de justice, et qu’il présente comme correspondant à la dette locative arrêtée au 15 janvier 2025. Aux termes de ce décompte, le montant de la dette est de 10 541,80 €, une fois déduits les frais non justifiés ou compris dans les dépens.

Il ressort du diagnostic social et financier que Madame [I] a affirmé avoir repris le paiement du loyer et verser en plus 50€ par mois pour apurer sa dette ce qui ne ressort pas du décompte. Madame [I] n’a produit aucun élément pour justifier ses dires.

Madame [I] est donc condamnée, solidairement avec la caution, à payer à Monsieur [G] la somme de 10 541,80 €, avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2023 pour Madame [I] et du 31 août 2023 pour Monsieur [J] sur la somme de 3 187,50 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [I], qui succombe, est condamnée, in solidum avec la caution aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de Monsieur [H] [J] tendant à voir déclaré nul l’acte de cautionnement ;

DÉCLARE Monsieur [M] [G] recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 28 septembre 2019 concernant le logement situé 22 rue Saint Étienne à FÉCAMP (76400) donné en location à Madame [B] [I] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 24 octobre 2023 ;

DIT que Madame [B] [I] est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [B] [I] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 22 rue Saint Étienne à FÉCAMP (76400) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [B] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [M] [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [I] et Monsieur [H] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail soit 490 euros par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 octobre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [I] et Monsieur [H] [J] à payer à Monsieur [M] [G] la somme de 10 541,80 euros (dix mille cinq cent quarante et un euros et quatre-vingts centimes), au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2023 pour Madame [B] [I] et du 31 août 2023 pour Monsieur [H] [J] sur la somme de 3 187,50 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [I] et Monsieur [H] [J] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 23 août 2023, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 5 juin 2024 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 07 AVRIL 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS