TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

C.S 40263

[Localité 4]

N° RG 24/00878 – N° Portalis DBYT-W-B7I-FKTX

Minute :

JUGEMENT

DU 25 JUIN 2025

AFFAIRE :

[B] [Y] épouse [S], [H] [S]

C/

[Z] [E], Association CONFLUENCE SOCIALE

Copie certifiée conforme

— M^e RIAUD

— M^e TREMOUREUX

Copie exécutoire

M^e RIAUD

délivrées le :

JUGEMENT

_________________________________________________________

DEMANDEURS :

Madame [B] [Y] épouse [S]

demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Sabine RIAUD de la SELARL ALCYON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

Monsieur [H] [S]

demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Sabine RIAUD de la SELARL ALCYON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

____________________________________________________________

DEFENDEURS :

Monsieur [Z] [E], assisté de son curateur CONFLUENCE SOCIALE

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Anne TREMOUREUX, avocat au barreau de RENNES

____________________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Hélène CHERRUAUD

GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 23 avril 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 25 juin 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

Exposé du litige

Par contrat sous seing privé prenant effet à compter du 1er juin 2020, monsieur [H] [S] et madame [B] [Y] épouse [S], représentés par leur mandataire, ont donné à bail à madame [O] [V] et monsieur [Z] [E] une maison meublée à usage d’habitation située au [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 509,48 € et une provisions sur charges de 10 € (taxe d’enlèvement des ordures ménagères), pour une durée d’un an.

Par jugement en date du 10 février 2023, monsieur [E] a été placé sous curatelle renforcée pour une durée de 60 mois ; la mesure de protection a été confiée à CONFLUENCE SOCIALE.

Les époux [S] ont fait délivrer le 26 mai 2023 à monsieur [E] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 2.514,87 €.

Monsieur [E] a quitté le logement avec restitution des clés le 30 mai 2023.

Par requête reçue le 20 novembre 2023 par le greffe du tribunal de proximité de REDON, monsieur et madame [S] ont fait convoquer monsieur [Z] [E] et son curateur, Confluence sociale devant ledit tribunal, aux fins de le voir condamner à leur verser la somme de 5.000 € au titre des dégradations locatives et des loyers impayés.

Par jugement du 11 avril 2024, le tribunal de proximité s’est déclaré incompétent matériellement et territorialement au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE.

L’affaire appelée devant la présente juridiction à la première audience du 19 juin 2024 a fait l’objet de quatre renvois.

A l’audience du 23 avril 2025, les parties ont comparu, représentées par leur avocat respectif.

Monsieur et madame [S] demandent dans les termes de leurs conclusions N°2, à voir au visa notamment des articles 514, 514-1, 700 et 750-1 du code de procédure civile, ainsi que des articles 7, 25-3 et 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 :

— déclarer leurs demandes recevables ;

— condamner monsieur [E] à leur verser la somme de 2.514,87 € au titre des loyers impayés ;

— condamner monsieur [E] à leur verser la somme de 7.747,49 € en réparation des dégradations locatives ;

— condamner monsieur [E] à leur verser la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner monsieur [E] aux entiers dépens de l’instance ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ils se réfèrent au constat de carence établi le 26 octobre 2023 par un conciliateur de justice dans la circonscription de [Localité 7], à l’inventaire des meubles annexé au contrat de bail. Ils font valoir que monsieur [E] a cessé tout versement de loyer à compter de février 2023, sans explication et réponse aux relances de leur mandataire ; qu’il a été contraint de quitter les lieux par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire suivant le commandement du 26 mai 2023. Ils déclarent ne jamais avoir perçu les règlements indiqués par la partie adverse, aussi bien de la CAF que d’un quelconque fonds de solidarité, dans l’attente de justificatifs pour obtenir d’avantage d’information auprès de l’agence immobilière.

Ils font valoir que l’état des lieux de sortie a bien été établi contradictoirement au vu des paraphes et signatures apposées de monsieur [E] sur le document versé aux débats. Ils expliquent avoir fait intervenir un huissier de justice pour faire constater plus précisément les dommages subis, estomaqués par l’état déplorable de leur bien. Ils soutiennent démontrer les dégradations locatives causées nécessairement par le preneur par la comparaison de l’état des lieux d’entrée avec celui de sortie et par le constat d’huissier du 21 juin 2023 établi 24 jours plus tard. Ils font observer que monsieur [E] a par sa signature de l’état des lieux de sortie reconnu “nombreux éléments manquants et détériorés” à l’issue de son occupation continue du bien depuis 2020. Ils exposent les différents éléments qu’ils ont dû remplacer. Ils soutiennent l’importance des dommages affectant la salle de bain et les constatations relatives au volet roulant sorti de son coffrage ouvert. S’agissant des devis, ils arguent ne pas avoir pu prendre en charge financièrement l’intégralité des travaux dans l’attente de la décision à venir. Ils expliquent la nécessité de reprendre le plafond, qu’il présente comme “grandement détérioré par l’usage inadéquat de la cheminée par le preneur”.

Monsieur [E] demande dans les termes de ses conclusions N°2 rectificatives, à voir au visa des articles L 213-4-4 et R 213-9-7 du code de l’organisation judiciaire, de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que des articles 696 et 700 du code de procédure civile :

— débouter les époux [S] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner les époux [S] à lui verser la somme de 509,48 € au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

— ordonner le cas échéant la compensation des créances ;

— condamner les époux [S] à lui verser la somme de 1.200 € au titre des frais irrépétibles exposés ;

— condamner les époux [S] aux entiers dépens.

Il conteste l’arriéré locatif réclamé par ses anciens bailleurs, en justifiant des sommes réglées par la CAF à l’agence L’ATELIER IMMOBILIER et en invoquant par ailleurs une aide du fonds de solidarité pour le logement qui lui a été accordée lui permettant d’apurer la dette locative.

Il fait observer l’évolution croissante des demandes au titre des réparations locatives depuis le dépôt de la requête. Il soulève le caractère non contradictoire du constat d’huissier établi le 21 juin 2023. Il soutient que l’ensemble des “non conformités” de l’état des lieux de sortie avec celui d’entrée ont pu être reprises par la prestation de nettoyage du logement réalisée par l’entreprise PEP’S NETT suivant sa facture d’un montant de 273 €. Il fait valoir que l’état des lieux de sortie ne mentionne aucune avarie concernant une trappe de visite LB, ni la prise TV, ni la poignée du réfrigérateur ni la façade tiroir du congélateur. S’agissant du lave-linge, il tient à rappeler avoir signalé son état hors service dès l’année 2022 aux bailleurs, lesquels n’ont pas procédé à son changement. Il pointe qu’il n’est pas démontré qu’il est tombé en panne en raison d’un défaut d’entretien ou d’une mauvaise utilisation par le locataire, l’année de son acquisition n’étant même pas connue. Il souligne que des travaux d’isolation ou de gros oeuvre ne sauraient être mis à sa charge, en l’absence d’indication sur l’état des lieux de sortie d’éventuelles dégradations sur l’extérieur du logement. Il dénonce la mauvaise foi des bailleurs, alors qu’il a été contraint d’habiter dans un logement très mal isolé et qu’il n’est pas justifié la reprise entière des cloisons et des plafonds ni même la réfection de la salle de bain. Il fait remarquer que lors de son entrée dans les lieux, la porte de douche était dans un “état moyen” et qu’elle coulissait mal. Il soulève la production de deux devis un an après leur saisine du tribunal de proximité de REDON, pour des travaux non pas réparatoires mais d’amélioration, sans lien avec une quelconque dégradation qui lui serait imputable.

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – SUR LA DEMANDE DE LOYERS IMPAYÉS

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…).

Par application de l’article 1353 du code civil, il revient aux bailleurs de prouver leur créance et au locataire qui la conteste d’apporter la preuve du paiement.

En l’espèce, monsieur et madame [S] justifient avoir fait déliver le 26 mai 2023 un commandement de payer les loyers pour une somme en principal de 2.371,03 € correpondant au solde loyer et charges janvier 2023 et loyers et charges de février à mai 2023. Ils ne peuvent intégrer dans l’arriéré locatif le coût du commandement de payer.

Monsieur [E] justifie par une attestation de paiement de la CAF qu l’allocation de logement d’un montant mensuel de 265 € a été directement versé au mandataire des bailleurs, L’ATELIER [6] de janvier à juin 2023. Il prouve ainsi le paiement de la somme totale de 1.590 €.

Il ne rapporte pas en revanche la preuve de l’aide accordée au titre du fonds de solidarité logement.

Par application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie d’un montant de 509,48 € restait acquis aux bailleurs lors de la restitution des clés, du fait de la somme leur restant due. Monsieur [E] doit être débouté de sa demande de restitution.

En conséquence, après déduction de ce dépôt de garantie, monsieur [E] sera condamné à payer à monsieur et madame [S] la somme de 271,55 €.

Les demandeurs seront déboutés du surplus de leurs prétentions.

II – SUR LA DEMANDE DE RÉPARATIONS LOCATIVES

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il résulte des dispositions des articles 1732 et 1755 du code civil que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ; qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur, en application de l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, les époux [S] produisent à l’appui de leurs prétentions un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortie, l’un et l’autre signés par monsieur [E], ainsi qu’un procès-verbal de constat, des factures et devis.

Force est de constater que le constat a été dressé par un commissaire de justice postérieurement à la restitution des clés, non contradictoirement. Il ne peut servir de support exclusif pour imputer des dégradations au locataire, bien qu’il ait été établi relativement peu de temps après son départ.

Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie qu’ont été endommagés les éléments suivants :

— la porte fenêtre d’entrée en PVC a été endommagée : “il n’y a plus de volets” ;

— les murs (peinture blanche) passant de très bon état à très mauvais état “jauni, noirci” ;

— les plinthes en carrelage qui étaient en bon état, désormais “se décollent”

— le plafond (peinture blanche) ont également été endommagés passant de bon état à mauvais état : “noirci avec la cheminée + gondolé” “des lames se décalant”, lambris noirci au dessus de la bouche de cheminée ;

— l’insert de la cheminée : il n’y a plus de joints, la grille du cendrier du foyer fermé “cassée” ;

— une prise électrique arrachée du mur (en dessous du compteur électrique) ;

— un volet roulant électrique qui fonctionne désormais “mal” ;

— un des trois tiroirs du congélateur “cassé”, lequel était en très bon état ;

— le lave-linge “hors service” depuis 2022, lequel était en très bon état ;

— les deux bacs légumes du réfrigérateur “fissurés” ;

— la faïence de la douche passant de bon état à très mauvais état “carreaux cassés” ;

— le portail “en très mauvais état” “abîmé” ;

— la table rectangulaire du séjour “abîmée” ;

— une chaise : “canage abîmé” ;

— les deux tabourets en plastique verts “HS”.

Il a également été constaté l’état de saleté du logement (sols, plinthes, ouvertures, plaque de cuisson, four, congélateur, réfrigérateur, placards de la kitchenette, portes intérieures, vasque de la salle d’eau, joints noircis et poreux, WC, murs extérieurs de la maison, cour extérieure, portail, buffet du séjour, meuble TV, matelas).

S’agissant de l’inventaire des effets mobiliers, il a été relevé de nombreux éléments manquants (toile cirée, une chaise, des éléments de vaisselle, friteuse, poubelle de cuisine, alaise, cintres, parasol, seau et serpillère, étoidoir à linge, panière à linge).

L’enlèvement de la porte de douche dont l’état était moyen, coulissant mal pour son remplacement par une barre et un rideau ne saurait être considérée comme une dégradation, ainsi que le changement des deux appliques dans la chambre.

Les époux [S] produisent les factures suivantes :

— celle de la SARL ETS LOUERAT en date du 16 août 2023 d’un montant total TTC de 634,09 € pour la réparation de la prise d’antenne TV arrachée, des éléments de réfrigérateur et congélateur et la réparation du lave-linge (remplacement de la carte de puissance) ;

— celle de BRICOMARCHE en date du 5 septembre 2023 d’un montant total TTC de 105,00 € pour une trappe de visite LB et BA 13 ;

— celle de l’entreprise Pep’s Nett en date du 7 juillet 2023 d’un montant total de 273,00 € ;

— celle de DENIS MATERIAUX en date du 11 juillet 2023 d’un montant total TTC de 247,38 € pour des plaques de plâtre hydrofugées et un mortier adhésif ;

— celle de DENIS MATERIAUX en date du 28 août 2023 d’un montant TTC de 145,48 € pour des cales de montage de menuiseries, embouts de torsion, enduit colle placoplâtre, fourrure métallique ;

— celle de L’EURL LEFLOT PLOMBERIE en date du 7 août 2023 d’un montant TTC de 3.322 € pour l’aménagement de la douche (pose de panneau vipaned, reprise de la faïence, porte et barre de douche, finition).

Ils ont également produit deux devis :

— l’un de la société GUILBAUD [K] en date du 2 juin 2023 d’un montant de 390,24 € pour le changement de la motorisation d’un volet roulant ;

— l’autre de la société SUD LOIRE PLATRERIE en date du 3 juillet 2023 d’un montant de 2.529,15 € pour des travaux de rénovation (renforcement solivage, plafond, trappe, raccords divers, ajustage sur volets roulants et cheminée).

Faute de preuve du parfait état de fonctionnement des volets roulants et du lave-linge ainsi que de la cheminée lors de l’entrée de monsieur [E] dans la maison, équipements dont la vétusté est liée à l’usage, il n’y a pas lieu de lui imputer des dégradations.

De plus si l’usage de la cheminée a pu endommager une partie du plafond, il ne peut être imputé au locataire sortant des travaux de réfection complète de la platrerie et de la salle de bain de la maison, ni même des travaux d’amélioration de son isolation.

Au vu de ces éléments, il convient de chiffrer les réparations locatives dûment justifiées à la somme totale de 1.000 €.

Monsieur [E] sera condamné à payer aux époux [S] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts.

Les demandeurs seront déboutés du surplus de leurs prétentions.

III – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des articles 695 et 696 du code de procédure civile, monsieur [E] succombant sur l’essentiel sera condamné aux dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [S] l’intégralité des frais qu’ils ont dû engager pour faire valoir leurs droits. Il convient néanmoins de réduire à de plus justes proportions l’indemnité sollicitée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [E] sera condamné à leur payer la somme de 1.000 € et sera débouté de sa propre demande reconventionnelle de ce chef.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de déroger au principe.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE monsieur [Z] [E] à payer à monsieur [H] [S] et madame [B] [Y] épouse [S] la somme de 271,55 €, au titre des loyers impayés restant dus après déduction du dépôt de garantie ;

CONDAMNE monsieur [Z] [E] à payer à monsieur [H] [S] et madame [B] [Y] épouse [S] la somme de 1.000 €, à titre dommages et intérêts en réparation des dégradations locatives ;

CONDAMNE monsieur [Z] [E] à payer à monsieur [H] [S] et madame [B] [Y] épouse [S] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [Z] [E] aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions respectives plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

S. MEYER H. CHERRUAUD