Du 02 juin 2025

5AF

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 24/00003 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YUVR

[T] [X]

C/

Société DOMOFRANCE

— Expéditions délivrées à

la SELARL ARPEGES CONTENTIEUX

M^e Nadia EDJIMBI

— FE délivrée à la SELARL ARPEGES CONTENTIEUX

Le 02/06/2025

Avocats : la SELARL ARPEGES CONTENTIEUX

M^e Nadia EDJIMBI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 juin 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [X]

né le 30 Décembre 1982 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Adresse 12] [Adresse 9]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022-015077 du 27/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Représenté par M^e Nadia EDJIMBI (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Société DOMOFRANCE, SA de HLM

RCS [Localité 7] 458 204 963

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Maître Julie FORMERY de la SELARL ARPEGES CONTENTIEUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Mars 2025

Délibéré du 09 mai 2025 prorogé au 02 juin 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur en date du 13 Décembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 04 juillet 2017, la SA DOMOFRANCE a donné à bail à Monsieur [T] [X] un logement situé [Adresse 11], moyennant le paiement d’un loyer d’un loyer mensuel de 378,83 euros charges comprises.

Faisant valoir l’indécence du logement loué, l’existence de nuisances sonores, les très nombreux chantiers dans le quartier, et une absence de régularisation des charges pour les années 2019, 2020, 2021 et 2022, Monsieur [T] [X] a assigné la SA DOMOFRANCE par devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX, statuant en référé, à l’audience du 26 mai 2023, en vue de voir :

A titre principal :

Condamner par provision la société DOMOFRANCE à lui proposer un logement décent de type Studio ou T1 à [Localité 10], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

A titre subsidiaire :

Condamner par provision la société DOMOFRANCE à réaliser tous travaux utiles, à savoir : Réparer l’origine et les conséquences du dégât des eaux dans une gaine technique ; Réparer l’origine et les conséquences du dégât des eaux dans la salle de bain ; Remédier à l’absence intermittente de chauffage dans le logement ; Réparer l’origine et les conséquences des infiltrations au niveau de la base de la loggia ; Réparer l’origine et les conséquences des infiltrations d’eau au niveau du dessus de la porte-fenêtre ; Et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, l’astreinte cessant de courir non pas au jour de la réalisation des travaux mais de la vérification de leur efficacité.

En tout état de cause,

Ordonner par provision la réduction des loyers dus par Monsieur [X] à DOMOFRANCE à hauteur de 250 euros, soit un loyer mensuel de 206 euros ; Condamner par provision la société DOMOFRANCE à lui payer la somme de 150 euros par mois à compter du mois de juillet 2017 (10.350 euros au jour de la présente assignation) jusqu’à ce que le demandeur soit autorisé à régler un loyer minoré, à titre de remboursement du trop-perçu ; Condamner par provision la société DOMOFRANCE à lui payer la somme de 300 euros par mois en indemnisation de son préjudice moral depuis la constatation de l’indécence du logement par la mairie de [Localité 7] en février 222 (3.900 euros au jour de la présente assignation) et ce jusqu’à ce qu’il bénéfice d’un nouveau logement ou que les travaux complets mentionnés ci-dessus soient effectués ; Condamner par provision la société DOMOFRANCE à fournir les décomptes de charges régularisés pour les années 2019,2020,2021 et 2022 et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard ; Condamner la société DOMOFRANCE à payer à Maître LECOMPTE la somme de 1800 euros en application de l’article 700-2 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens ;

A titre infiniment subsidiaire,

Renvoyer l’affaire à une audience pour qu’il soit statué sur le fond.

Lors de l’audience du 26 mai 2023, l’affaire a été renvoyée au 30 juin 2023, puis au 29 septembre 2023, lors de laquelle la radiation d’office du rôle a été prononcée, faute de comparution des parties.

Le dossier a fait l’objet d’une réinscription au rôle et les parties ont été convoquées à l’audience du 02 février 2024. Le dossier à de nouveau fait l’objet de 10 renvois à la demande des parties, jusqu’à l’audience du 14 mars 2025.

A l’audience du 14 mars 2025, Monsieur [T] [X], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation, et y modifiant de :

A titre principal :Condamner la société DOMOFRANCE à le reloger sur la commune de [Localité 10], sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la présente décision ; A titre subsidiaire : Condamner la société DOMOFRANCE à réaliser tous travaux indispensables au respect de l’obligation de délivrance et/ou les mesures conservatoires en l’existence d’une procédure de dommage-ouvrage conformément aux préconisations issues du dernier rapport d’expertise, à savoir : Réparer l’origine et les conséquences du dégât des eaux dans une gaine technique ; Réparer l’origine et les conséquences du dégât des eaux dans la salle de bain ; Remédier à l’absence intermittente de chauffage dans le logement ; Réparer l’origine et les conséquences des infiltrations d’eau au niveau du dessus de la porte-fenêtre ; Et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la présente décision.Ordonner à la société DOMOFRANCE de prendre toute action et toute mesure nécessaire de nature à mettre un terme définitif aux troubles du voisinage ; En tout état de cause, Ordonner à titre provisionnel une réduction de loyer de moitié à compter du 2 mai 2020 et ce, jusqu’à réparation complète de l’ensemble des désordres et résolution des troubles de voisinage dûment constatés ; Condamner la société DOMOFRANCE au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En défense, la société DOMOFRANCE, représentée par son conseil, sollicite de la juridiction saisie de :

A titre principal,

Dire et juger que les demandes de Monsieur [X] sont affectées d’une ou plusieurs contestations sérieuses ;

En conséquence,

Déclarer Monsieur [X] irrecevable en ses demandes ou, à tout le moins, mal fondé ; A titre subsidiaire,

Dire et juger que la société DOMOFRANCE, en sa qualité de bailleur, a exécuté l’ensemble de ses obligations légales et contractuelles ; En conséquence,

Débouter Monsieur [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; Condamner Monsieur [X] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 6 mai 2025, prorogée au 2 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de relogement formée par le locataire :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est aussi obligé :

De remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitationDe délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains prévoit notamment en son article 2 :

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements » ;

Monsieur [X] fait valoir l’indécence du logement loué à la société DOMOFRANCE, en raison de désordres constatés dans le logement, à savoir des infiltrations et moisissures dans les parties communes, des fuites dans la gaine donnant dans la salle de bain, des infiltrations par le balcon du dessus, la présence de fuites concernant l’état des canalisations et eaux usées, désordres constatés dans le rapport de visite dressé par la mairie de [Localité 7] le 31 janvier 2022.

Il argue d’un quotidien gâché par les travaux de construction dans le quartier, les troubles de voisinage continus, consistant en le déversement d’eaux sales depuis la loggia de l’appartement du dessus, les invectives des voisins, les troubles de jouissance engendrés par la structure de l’immeuble, l’escalier de structure métallique permettant d’accéder à la dalle depuis le jardin particulièrement sonore, ainsi que des turbines d’aération bruyantes.

Il fait valoir que la multitude des désordres successifs, troubles de jouissance et de voisinage continus durant des années ont eu un lourd impact sur sa santé psychologique et physique, qu’il souffre d’hyperacousie, ayant entrainé une opération chirurgicale directement liée aux nuisances sonores.

Il précise qu’il sollicite l’attribution d’un autre logement social depuis 2019.

Il évoque que les troubles perdurent depuis des années sans que la société DOMOFRANCE n’y mette un terme, les actions effectuées au titre de la mise en jeu d’une assurance dommage ouvrage démontrant la longévité des désordres.

Il indique qu’aucune procédure n’a été mise en œuvre par le bailleur pour faire cesser les troubles de voisinage.

Il précise qu’il a donc sollicité une mutation de logement, que des appartements lui ont été proposés sans aucune possibilité de visite au préalable, dans une ville étrangère à celle sollicitée, de sorte qu’il ne peut être considéré qu’il est de mauvaise foi.

En défense, la SA DOMOFRANCE fait valoir que Monsieur [X] ne rapporte pas la preuve de manière objective et indiscutable que son logement ne répondrait pas aux normes acoustiques applicables en matière de construction, que l’existence de nuisances sonores ne repose sur aucun fait, et qu’il n’est pas démontré de lien de causalité entre les nuisances dénoncées et la pathologie de Monsieur [X].

S’agissant de l’indécence, la SA DOMOFRANCE rappelle que les experts et inspecteur d’insalubrité n’ont jamais jugé indécent le logement, et que l’ensemble des travaux de reparation ont été effectués par le bailleur, malgré les difficultés rencontrées pour les faire réaliser en raison du refus d’accès au logement par le locataire.

Elle fait valoir l’existence de contestations sérieuses au sujet de la réalisation des travaux et de l’indécence du logement, empêchant le juge des référés de la condamner au relogement de son locataire.

Elle fait en outre valoir les propositions de relogement effectuées à Monsieur [X], le 03/10/2023 pour un logement situé à [Localité 7], et le refus catégorique de Monsieur [X], malgré la proposition de visite, et le 16/11/2023 à [Localité 6], commune proche de [Localité 10], la société d’HLM ne disposant pas de logement en plein centre ville de [Localité 10], comme l’exige Monsieur [X].

La société DOMOFRANCE argue, s’agissant du dégât des eaux lié à la gaine technique, que Monsieur [X] ne saurait reprocher son inertie à la société bailleresse alors qu’il est établi qu’il a refusé l’accès à son logement par l’entreprise mandatée, de sorte que les interventions de l’entreprise n’ont pu avoir lieu de son propre fait.

S’agissant des infiltrations d’eau, elle precise que les travaux de réparation ont été réalisés, que la persistance des désordres n’est pas établie, concernant le sifflement de la porte, les travaux ont été réalisés en octobre 2022, et que Monsieur [X] n’a pas re-sollicité l’entreprise en période venteuse comme il était convenu.

Enfin, elle fait valoir que Monsieur [X] est défaillant dans la preuve des autres nuisances qu’il invoque.

En l’espèce, il resort du rapport de visite dressé le 15 février 2022 par l’inspecteur de salubrité de [Localité 7] la présence de désordres dans le logement de Monsieur [X], à savoir :

Une fuite dans la gaine donnant sur la salle de bain, provoquant une stagnation d’eau et des remontées d’odeurs nauséabondes ; Présence d’infiltrations sur le balcon par la terrasse du voisin située au -dessus; Présence de moisissures en partie basse dans la pièce de vie, proche de la porte du balcon.

La société DOMOFRANCE a été mise en demeure de réaliser les travaux suivants dans un délai de 03 mois afin de remédier aux infractions constatées au Règlement Sanitaire Départemental:

Procéder aux interventions nécessaires permettant de remédier à la fuite située dans la gaine donnant sur la salle de bain ; Rechercher et remédier aux infiltrations provenant de la terrasse du dessus ainsi qu’aux moisissures en partie basse dans la pièce de vie;

Dès lors, seuls les trois désordres ci dessus listés sont établis par Monsieur [X].

Il est établi que les travaux de réfection du logement ont néanmoins eu lieu dès l’établissement du rapport de visite, et que le comportement de Monsieur [X], par les refus manifestés d’intervention à son domicile, ainsi que les difficultés rencontrées par les entreprises pour le joindre, ont impacté de manière significative la mise en oeuvre des travaux. En effet, il est établi que dès le 24 février 2022, DOMOFRANCE a sollicité des entreprises afin d’intervenir au domicile (fuite d’eau dans la gaine technique), que la porte fenêtre du séjour a été changée le 18/10/2022, étant précisé qu’il n’y avait pas d’infiltration constatée dans le logement au droit de la porte fenêtre le 28 juillet 2022.

Une nouvelle déclaration de sinistre a été effectuée par DOMOFRANCE concernant des infiltrations en plafond du séjour, et il resort des rapports d’expertise dommages-ouvrages réalisés entre juillet et septembre 2024 que les dispositifs mis en oeuvre pour assurer la bonne étanchéité dormant/tableau béton ne sont pas efficients générant ainsi des passages d’eau dans cette zone de l’appartement les jours de pluies. Les travaux ont été réalisés en décembre 2024, et ces désordres ne faisaient pas partis de ceux mentionnés dans le rapport de visite de l’inspecteur d’insalubrité.

S’agissant des nuisances sonores, ou des troubles anormaux de voisinage, il ne saurait être déduit des courriers de rappels de la règlementation effectués par le bailleur aux locataires, l’existence de nuisances sonores, excédant les limites de la normalité, s’agissant de la présence d’enfants dans un lieu d’habitat collectif, jouant à l’extérieur. En effet, aucune autre plainte, ni pétition, ni témoignage, ni constat de commissaire de justice, ne sont produits permettant de conclure à l’existence de ces troubles.

Enfin, il ressort du certificat médical dressé le 18 mars 2022 que “la situation actuelle qu’il vit dans son logement provoque ds troubles physiques et psychiques aggravant son état de santé”. Il est établi que Monsieur [X] a bien été opéré le 19 mars 2024 pour une tympanoplastie, sans toutefois d’indication sur l’origine de cette intervention, qui ne peut donc être mise en lien avec les nuisances sonores évoquées, lesquelles ne sont pas non plus démontrées.

Par conséquent, l’existence des désordres invoqués par Monsieur [X] au soutien de sa demande de relogement ne sont pas établis, de sorte qu’elle sera rejetée.

Sur la demande subsidiaire de réalisation sous astreinte de travaux conservatoires, de consignation et de réduction des loyers :

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

L’inexécution de travaux peut autoriser le preneur à suspendre le paiement du loyer en cas d’impossibilité absolue d’utiliser les lieux.

En l’espèce, il ressort des développements susvisés qu’aucun désordre actuel n’est démontré par Monsieur [X] permettant de caractériser le non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent, de sorte qu’aucune condamnation ne saurait être ordonnée à l’encontre du bailleur à la réalisation de travaux.

Les demandes de consignation et de réduction du loyer seront donc également rejetées pour les mêmes raisons.

Sur la demande de faire cesser les troubles du voisinage :

S’agissant des nuisances sonores, ou des troubles anormaux de voisinage, et tel que déjà développé, il ne saurait être déduit des courriers de rappels de la règlementation effectués par le bailleur aux locataires l’existence de nuisances sonores, excédant les limites de la normalité, s’agissant de la présence d’enfants dans un lieu d’habitat collectif, jouant à l’extérieur. En effet, aucune autre plainte, ni pétition, ni témoignage, ni constat de commissaire de justice, n’est produit permettant de conclure à l’existence de ces troubles.

Cette demande sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [T] [X], qui succombe à la présente instance, sera condamné aux dépens et à payer à la société DOMOFRANCE la somme de 800 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETONS la demande principale de condamnation de la société DOMOFRANCE à reloger Monsieur [T] [X], sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

REJETONS les demandes subsidiaires de condamnation de la société DOMOFRANCE à réaliser des travaux de mise en conformité du logement, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, et de voir ordonner à la société DOMOFRANCE de mettre un terme aux troubles du voisinage ;

REJETONS les demandes de consignation et de réduction de loyer de moitié ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [X] à payer à la société DOMOFRANCE une indemnité de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [X] aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION