TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 24/01724 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNF3

copies

GROSSE délivrée

le 24/02/2025

à M^e Baptiste MAIXANT

M^e Charles PAUMIER

COPIE délivrée

le 24/02/2025

à

Rendue le VINGT QUATRE FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 27 Janvier 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.A.S. MEGEVIE ORION, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S. LHA DEVELOPPEMENT, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Charles PAUMIER, avocat au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte en date du 02 août 2024, la SAS MEGEVIE ORION a assigné la SAS LHA Developpement devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir:

— constater la résiliation du bail commercial les unissant par acquisition de la clause résolutoire ;

— prononcer en conséquence la résiliation du bail en date du 13 juillet 2024 ;

— ordonner la libération des lieux par la SAS LHA Developpement et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

— ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS LHA Developpement, de ses biens et de tout occupant de son chef situés [Adresse 1] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

— dire, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution ;

— dire qu’à compter du 13 juillet 2023, la SAS LHA Developpement est redevable jusqu’à parfaite libération et remise des clés d’une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges si le contrat n’avait pas été résilié par l’effet de la clause résolutoire ;

— condamner la SAS LHA Developpement au paiement, à titre provisionnel :

— de la somme de 9 484,20 euros au titre des loyers et charges restant due avant la résiliation en date du 13 juillet 2024, somme assortie du taux d’intérêt légal ;

— d’une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges à compter du 13 juillet 2023

— condamner la SAS LHA Developpement au paiement de la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris les frais de poursuite, de mesures conservatoires, de frais de levée d’état et de notification.

La demanderesse expose que par acte sous seing privé en date du 10 septembre 2020 elle a donné à bail à la SAS LHA Developpement des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] ; que la SAS LHA Developpement a enregistré plusieurs incidents de paiement et que des factures correspondant notamment à des travaux restent en souffrance ; que par acte du 13 juin 2024, elle a fait délivrer à la SAS LHA Developpement un commandement de payer et de justifier de l’assurance locative, visant la clause résolutoire, qui est resté sans suite.

Appelée à l’audience du 25 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée à celle du 23 décembre 2024 pour conclusions de la demanderesse avant d’être retenue à celle du 17 janvier 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la demanderesse, le 23 janvier 2025, par des conclusions dans lesquelles elle a maintenu ses demandes,

— la défenderesse, le 20 janvier 2025, par des conclusions dans lesquelles elle demande de voir :

— constater qu’elle a parfaitement assuré les locaux pris à bail et l’abandon de ce moyen par la SAS MEGEVIE ORION ;

— constater l’existence de contestations sérieuses quant au montant des charges réclamées, lequel doit être ramené à 7 330,27 euros ;

— débouter la SAS MEGEVIE ORION de ses demandes ;

— condamner la SAS MEGEVIE ORION à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La présente décision se rapporte à ces conclusions pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

— que le bail commercial qui lie les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— que la demanderesse a régulièrement signifié au preneur le 13 juin 2024 un commandement de payer la somme de 2 186,06 euros (dont 1 865,42 euros en principal,186,54 euros d’indemnité forfaitaire de 10 %, 0,51 euros d’intérêts acquis au taux de 10,07% et 133,59 euros correspondant au coût de l’acte) et de fournir l’attestation d’assurance, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai prescrit.

La SAS LHA Developpement fait valoir :

— que la bailleresse a signifié le commandement à l’adresse du magasin à [Localité 7] et qu’il n’est jamais parvenu jusqu’au siège où se trouvent les services administratifs à même de répondre à une telle demande ; qu’elle justifie avoir souscrit une assurance locative avant que ne lui soit signifié le commandement du 13 juin 2024, de sorte que la clause résolutoire n’a pas joué pour ce motif ; qu’elle justifie par ailleurs de l’absence d’incidents de paiement des primes d’assurance correspondantes ; et qu’en tout état de cause, la demanderesse a abandonné ce moyen dans ses dernières conclusions ;

— que contrairement à ce que la bailleresse a indiqué à plusieurs reprises, dans le commandement de payer et son assignation, les sommes réclamées ne constituent en aucun cas des loyers, dont elle est parfaitement à jour, mais seulement des charges ;

— qu’à réception de l’assignation, elle a procédé au règlement des factures correspondant à l’indexation du loyer et du dépôt de garantie, pour un montant total de 1 898,10 euros (1 014,37 + 883,73) et au règlement de la facture au titre des frais d’huissier correspondant au coût du commandement de payer d’un montant de 255,83 euros ; que ces montants doivent donc être déduits de la somme totale réclamée, laquelle doit donc être ramenée à 7 330,27 euros ( 9 484,20 – 1 898,10 – 255,83) ;

— que concernant les factures au titre de la “refacturation de travaux de sécurisation du site” ou de la mise en place de la fibre, elle ne les a pas réglées faute de justification suffisante de la part de la bailleresse ; que la même argumentation vaut pour la facture correspondant à la refacturation de “travaux de relamping LED votés en AG du 15 juin 2023".

La défenderesse ayant justifié en cours d’instance d’une couverture assurantielle sur la période du commandement, la demanderesse a abandonné ce moyen dans ses dernières conclusions.

En revanche, la défenderesse ne conteste pas le défaut de paiement intégral de sa dette dans le délai prescrit dans le commandement mais la somme restant due à ce jour, après déduction des paiements effectués, même si elle soutient que la somme réclamée n’est pas suffisamment justifiée.

S’agissant des sommes réglées et du montant restant dû, il ressort des pièces versées aux débats (n°2 et 3 de la défenderesse) et des explications des parties (p.5-6 des conclusions de la défenderesse et p.7-8 de la demanderesse) que la SAS LHA DEVELOPPEMENT a réglé 2 153,94 euros et que ce montant est à déduire des sommes dues, même si la bailleresse n’a pas actualisé le dispositif de ses dernières conclusions ; qu’ainsi le montant actualisé des sommes restant dues est de 7 330,27 euros (9 484,20 – 2 153,94).

S’agissant de la justification des sommes réclamées, la bailleresse verse aux débats notamment les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les travaux concernés, les factures et les appels de fonds correspondant à ces travaux, de sorte qu’il ne peut être valablement soutenue par la défenderesse qu’elle ne justifie pas des sommes réclamées d’un montant actualisé de 7 330,27 euros.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 13 juillet 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :

— d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS LHA DEVELOPPEMENT, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ;

— de condamner la SAS LHA DEVELOPPEMENT à payer à la SAS MEGEVIE ORION la somme provisionnelle de 7 330,27 euros au titre de sa dette locative, et ce, en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cette obligation de paiement n’étant pas sérieusement contestable, cette somme étant majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 juin 2024 à hauteur des sommes alors dues et à compter de leur date d’échéance pour les sommes dues postérieurement ;

— de dire qu’à compter du 13 juillet 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, la SAS LHA DEVELOPPEMENT est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 8 925,92 euros (26 777,76/3) .

Afin d’assurer l’effectivité du départ de la SAS LHA DEVELOPPEMENT, les biens meubles éventuellement laissés par elle après son départ des lieux loués pourront être transportés par le bailleresse dans tout lieu qui lui paraîtra approprié, aux frais, risques et périls du preneur.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La défenderesse sera condamnée à lui verser la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse sera condamnée aux dépens et sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la SAS MEGEVIE ORION et la SAS LHA DEVELOPPEMENT ;

Dit qu’à compter du 13 juillet 2024, la SAS LHA DEVELOPPEMENT est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS LHA DEVELOPPEMENT, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

Condamne la SAS LHA DEVELOPPEMENT à payer à la SAS MEGEVIE ORION :

1°) au titre de la dette locative, la somme provisionnelle de 7 330,27 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 juin 2023 à hauteur de la somme alors exigible et à compter de leur date d’échéance pour les sommes dues postérieurement ;

2°) au titre de l’indemnité d’occupation, la somme de 8 925,92 euros par mois à compter du 1er juillet 2024 ;

Autorise la SAS MEGEVIE ORION à faire transporter dans tout lieu qu’il lui plaira les meubles éventuellement laissés par le preneur dans les lieux loués après son départ, et ce aux frais, risques et périls de la SAS LHA DEVELOPPEMENT ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

Condamne la SAS LHA DEVELOPPEMENT à payer à la SAS MEGEVIE ORION la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS LHA DEVELOPPEMENT aux dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,