RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 6 février 2026

MINUTE N° 26/______

N° RG 25/01307 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RKQH

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Kimberley PAQUETE-JUNIOR, greffière, lors des débats à l’audience du 13 Janvier 2026 et lors du prononcé

ENTRE :

S.A. CDC HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J114

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. AU BER CAFE

dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 7 novembre 2025, la SA CDC HABITAT a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes la SARL AU BER CAFE, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L.145-41 du code de commerce et 1103 et 1728 du code civil, aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail commercial conclu entre les parties, cette résiliation étant effective au 4 mai 2025 ;

— Ordonner l’expulsion de la SARL AU BER CAFE, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués situés au [Adresse 2] à [Localité 6], avec si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— Dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner la SARL AU BER CAFE à payer à la SA CDC HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer facturé majoré de 100%, plus charges, taxes et accessoires, au 5 mai 2025 jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

— Condamner la SARL AU BER CAFE à payer à la SA CDC HABITAT, à titre de provision, la somme de 19.223,49 euros au 15 septembre 2025 (terme de septembre 2025 inclus), outre celle de 1.922 euros au titre de la majoration de 10% et intérêts à compter de la délivrance du commandement de payer jusqu’à complet règlement ;

— Dire et juger que le dépôt de garantie versé par la SARL AU BER CAFE reste acquis à la SA CDC HABITAT ;

— Condamner la SARL AU BER CAFE à payer à la SA CDC HABITAT la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 janvier 2026 au cours de laquelle la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation. Elle a, en outre, actualisé à la baisse sa demande provisionnelle, la portant à la somme de 16.834,62 euros au 5 novembre 2025 inclus suivant décompte locatif actualisé versé aux débats.

Au soutien de ses demandes, la SA CDC HABITAT expose que, par acte sous seing privé ayant pris effet le 13 mai 2024, elle a donné à bail à la SARL AU BER CAFE un local commercial situé à [Localité 6], moyennant un loyer annuel de 23.200 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance. Elle explique que sa locataire ayant cessé de payer ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer, le 4 avril 2025, un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 27.752,40 euros. Ledit commandement étant demeuré infructueux dans le délai imparti, elle estime la clause résolutoire acquise et sollicite le bénéfice de ses effets.

En défense, bien que régulièrement assignée, la SARL AU BER CAFE n’a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera en outre rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie, par la production du bail commercial ayant pris effet le 13 mai 2024, du commandement de payer du 4 avril 2025 et du décompte locatif, que sa locataire n’a jamais payé de manière régulière ses loyers et charges.

Le bail commercial, en son article 26 page 18, stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, la SA CDC HABITAT a fait délivrer le 4 avril 2025 à sa locataire un commandement, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme en principal de 27.752,40 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de mars 2025 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce, le 4 avril 2025 est demeuré infructueux. Par conséquent, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 5 mai 2025.

L’obligation de la SARL AU BER CAFE de quitter les lieux n’étant, dès lors, pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de considérer la SARL AU BER CAFE occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef et qu’à défaut la SA CDC HABITAT est alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Enfin, il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des explications de la partie demanderesse et du décompte actualisé versé aux débats que sont réclamés en paiement les loyers et charges impayés pour la période du mois de mai 2024 au mois de janvier 2026, tenant compte de récents règlements ayant permis d’abaisser le quantum de la dette à hauteur de 16.834,62 euros.

En conséquence, il convient de condamner la SARL AU BER CAFE à payer à la SA CDC HABITAT la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 16.834,62 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au mois de janvier 2026 inclus.

En application de l’article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2025, date de délivrance du commandement de payer.

En revanche, la demande de majoration de 10% s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances. Dès lors, elle ne présente pas de caractère incontestable, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande d’indemnité d’occupation majorée

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SARL AU BER CAFE causant un préjudice à la SA CDC HABITAT cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter 5 mai 2025 et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner la SARL AU BER CAFE au paiement de ladite indemnité à compter du 1er février 2026, les sommes dues depuis l’acquisition effective de la clause résolutoire étant comprises au titre de la provision allouée ci-dessus.

En revanche, la demande de majoration de 100% de ladite indemnité s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances. Dès lors, elle ne présente pas de caractère incontestable de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la conservation du dépôt de garantie

La demande de conservation du dépôt de garantie des sommes dues s’analyse également en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, et ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SARL AU BER CAFE qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La SARL AU BER CAFE est également condamnée à payer à la SA CDC HABITAT la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le local commercial professionnel numéro 1 situé au sein du bâtiment A du centre commercial [Localité 5] au [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 6] à la date du 5 mai 2025 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion immédiate de la SARL AU BER CAFE et/ou de tous occupants de son chef des locaux commerciaux professionnels portant le numéro 1 au sein du bâtiment A du centre commercial [Localité 5] situé au [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 6] ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SARL AU BER CAFE à payer en deniers ou quittances à la SA CDC HABITAT la somme provisionnelle de 16.834,62 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 janvier 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de 10% ;

FIXE à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SARL AU BER CAFE à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SA CDC HABITAT aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 5 mai 2025 ;

CONDAMNE la SARL AU BER CAFE à payer à la SA CDC HABITAT, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à compter du 1er février 2026 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SARL AU BER CAFE aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire ;

CONDAMNE la SARL AU BER CAFE à payer à la SA CDC HABITAT la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 6 février 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,