COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.S. ETUDE LODEL c/ [G] [K] [F] [J] veuve [L]

N° 24/

Du 18 Octobre 2024

2ème Chambre civile

N° RG 21/04058 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NZUO

Grosse délivrée à

M^e Stéphane GIANQUINTO

M^e Alberto PONTI SIMONIS DI VALLARIO

expédition délivrée à

le 18/10/2024

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du dix huit Octobre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Juin 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 30 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Octobre 2024 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.A.S. ETUDE LODEL, prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Alberto PONTI SIMONIS DI VALLARIO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Madame [G] [K] [F] [J] veuve [L]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [G] [L] née [J], qui souhaitait vendre en viager son appartement dans un immeuble dénommé « Le Grand Pin du Righi » situé [Adresse 2] à [Localité 1], a contacté la société Etude Lodel, agent immobilier.

Par lettre du 5 février 2020, la société Etude Lodel lui a transmis une étude au terme de laquelle cette vente en viager occupé pourrait intervenir aux conditions suivantes : un bouquet de 50.000 euros et une rente annuelle de 9.000 euros, soit 750 euros par mois.

Le 14 février 2020, Mme [G] [L] a donné à la société Etude Lodel un mandat exclusif de vente en viager occupé de ses biens immobiliers au prix figurant dans cette étude pour une durée de trois mois expirant le 14 mai 2020 et, sauf révocation après cette date, jusqu’au 14 février 2021.

La vente n’étant pas intervenue avant l’expiration du mandat de vente exclusif, Mme [G] [L] née [J] a confié à la société Etude Lodel, le 19 février 2021, un nouveau mandat exclusif de vente en viager occupé de ses biens immobiliers moyennant le paiement d’un bouquet de 50.000 euros et d’une rente annuelle portée à 9.600 euros, soit 800 euros par mois.

Ce mandat, comme le précédent, contenait une clause au terme de laquelle :

« De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n’aurait pas accepté la présente mission, le mandant s’oblige à ratifier la vente avec l’acquéreur présenté par le mandataire aux prix, charges et conditions du présent mandat. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse, il devra au mandataire le montant des honoraires ci-dessus mentionnés, à titre d’indemnité forfaitaire. »

Le 16 avril 2021, la société Etude Lodel a informé Mme [G] [L] qu’un de ses clients lui avait fait une offre d’achat de ses biens immobiliers moyennant le paiement d’un bouquet de 20.000 euros et d’une rente viagère de 1.050 euros par mois.

Le 27 avril 2021, Mme [G] [L] a conclu avec la société Etude Lodel un avenant au mandat de vente du 19 février 2021 modifiant le prix de vente fixé de la manière suivante :

— un bouquet net vendeur de 20.000 euros payable comptant à la signature de l’acte authentique,

— une rente annuelle viagère de 12.600 euros, soit 1.050 euros par mois,

— les honoraires de l’étude Lodel payable par l’acquéreur d’un montant de 15.000 euros.

Par acte sous seing privé du 29 avril 2021, Mme [G] [L] née [J] a conclu avec la société Integritas Viager une promesse synallagmatique de vente en viager occupé avec réserve du droit d’usage et d’habitation. La vente devrait être réitérée par acte authentique au plus tard le 20 juillet 2021 en l’étude de Maître [O] [B], notaire à [Localité 1].

Par lettre du 31 mai 2021, Mme [G] [L] a fait part à la société Etude Lodel de sa volonté de se retirer de la vente, indiquant qu’elle estimait avoir été victime d’un abus de faiblesse, le prix, dont les modalités de calcul ne lui avaient pas été expliquées, ayant été, selon elle, sous-évalué.

Mme [G] [L] née [J] n’a pas réitéré la vente par acte authentique.

Après avoir fournies des explications sur le calcul du prix de vente par lettre du 26 juin 2021, la société Etude Lodel a mis en demeure Mme [G] [L] de lui régler l’indemnité forfaitaire prévue par le mandat de vente par lettre recommandée du 12 août 2021.

Par acte du 29 octobre 2021, la société Etude Lodel a fait assigner Mme [G] [L] née [J] devant le tribunal judiciaire de Nice pour obtenir notamment le paiement de l’indemnité contractuelle.

Dans ses dernières conclusions communiquées le 7 décembre 2022, la société Etude Lodel sollicite la condamnation de Mme [G] [L] née [J] à lui payer les sommes suivantes :

—  15.000 euros principalement en exécution de la clause contractuelle d’indemnisation prévue par le mandat de vente, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et subsidiairement à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier,

—  10.000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par la résistance abusive,

—  3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose qu’elle a réalisé l’ensemble des diligences mises à sa charge par le mandat de vente dont elle estime qu’il est valable et doit être exécuté. Elle soutient que Mme [G] [L] ne s’est pas rétractée le 29 avril 2021 comme elle le soutient sans apporter la moindre preuve de l’envoi d’un courrier, ni que l’acheteur aurait acquiescé à une telle rétractation. Elle fait valoir que le dol allégué n’est pas davantage démontré par une attestation de valeur émise, postérieurement à la naissance du litige, par le cabinet Picado qui n’est pas spécialiste de la vente en viager.

Elle relève qu’elle démontre objectivement que le bien n’a pas été mis en vente à vil prix par la production des avis de mutation d’appartements dans le même secteur et la fourniture des barèmes permettant d’aboutir à un bouquet de 20.000 euros et à une rente de 1.050 euros par mois. Elle dément qu’il ait été envisagé un bouquet de 67.000 euros et soutient qu’un bouquet de 50.000 euros avec une rente mensuelle de 800 euros équivaut à un bouquet de 20.000 euros avec une rente mensuelle de 1.050 euros. Elle considère que les éléments matériel et moral du dol, tels que prévu par l’article 1137 du code civil, ne sont pas démontrés.

Elle explique qu’en refusant de ratifier l’acte authentique après la signature de la promesse de vente, Mme [G] [L] a manqué à son obligation contractuelle de ratifier la vente avec l’acquéreur qu’elle lui avait présenté qui était une condition essentielle du mandat qu’elle avait accepté. Elle rappelle qu’en ce cas, le mandat prévoyait expressément le paiement d’une indemnité forfaitaire de 15.000 euros, compensant le préjudice financier causé au mandataire ayant exécuté sa mission. Elle fait valoir en effet qu’elle a commercialisé le bien, opéré des visites et recueilli l’offre de la société Integritas Viager qui lui aurait permis de percevoir ses honoraires sans le refus de Mme [G] [L] de ratifier la vente. Elle précise qu’il est de jurisprudence constante que, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, le vendeur qui a commis une faute est tenu d’indemniser le mandataire immobilier en application de la clause contractuelle par application de l’article 1231-5 du même code. Elle ajoute que la résistance abusive de Mme [G] [L] lui a causé un préjudice indépendant devant être indemnisé par l’allocation de la somme complémentaire de 10.000 euros.

Dans ses conclusions en réponse et récapitulatives n°2 notifiées le 6 octobre 2023, Mme [G] [L] née [J] :

— conclut à la nullité des mandats qu’elle a consentis à la société Etude Lodel et au débouté,

— sollicite à titre reconventionnel la condamnation de la société Etude Lodel à lui payer les sommes suivantes :

—  15.000 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral,

—  10.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive,

—  3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle indique avoir souhaité se rétracter lorsqu’elle a constaté que la valeur de ses biens et droits immobiliers était bien supérieure à celle de la promesse de vente. Elle souligne que l’acquéreur a acquiescé à la rétractation et qu’elle verse aux débats une attestation établie par le cabinet Picado le 17 octobre 2021 qui estime ses biens à la somme de 400.000 euros. Elle explique que lorsque la société Etude Lodel a reçu une offre d’un investisseur professionnel à des conditions moins avantageuses, elle s’est empressée de lui faire signer un avenant à son second mandat du 27 avril 2021 ne correspondant pas aux accords initiaux. Elle expose que, faute d’information, elle l’a accepté et a consenti la promesse de vente avant de se rétracter.

Rappelant les dispositions de l’article 1137 du code civil, elle estime que le mandataire professionnel a privilégié ses propres intérêts pour finaliser une vente à n’importe quelle condition, en procédant à une évaluation erronée et fluctuante de ses droits et en abusant de son âge pour lui faire régulariser en quelques mois des avenants successifs incohérents et contrevenant à ses intérêts. Elle fait observer que le bouquet initialement fixé à 67.000 euros est passé à 50.000 euros pour aboutir à 20.000 euros et que la rente ainsi que la valeur vénale ont sans cesse été modifiées. Elle en conclut que les mandats sont nuls et de nul effet si bien que la clause pénale qu’ils contiennent ne pourra pas être appliquée.

Subsidiairement, elle soutient que son consentement a été vicié par l’erreur portant sur les qualités essentielles de la prestation due en ce qui concerne le montant du bouquet et de la rente, ce qui devra conduire aux mêmes effets.

La clôture de la procédure est intervenue le 10 octobre 2023. Par jugement du 25 avril 2024, le tribunal a ordonné la reprise des débats à l’audience du 20 juin 2024 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2024 prorogé au 18 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du mandat de vente.

1. Sur le dol

L’agent immobilier a pour principale obligation de s’occuper des affaires dont il a la charge dans l’intérêt de son client.

Toutes allégations mensongères, réticences calculées, manœuvres déloyales dans la conduite de l’affaire en vue de tirer un profit personnel, le plus souvent de percevoir une commission, au détriment du client peuvent être constitutives de dol.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par ses manœuvres ou ses mensonges.

Ce texte ajoute que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

L’article 1130 du code civil rappelle que le dol vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Le dol doit avoir eu un caractère déterminant pour la victime, apprécié in concreto, au regard de l’article 1130 alinéa 2 selon lequel ce caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

La preuve du dol, de ses éléments matériel et intentionnel, pèse sur le demandeur et peut être rapportée par tous moyens. Le dol doit être apprécié à la date de la formation du contrat.

En l’espèce, le 14 février 2020, Mme [G] [L] a donné à la société Etude Lodel un mandat exclusif de vente en viager de ses biens immobiliers moyennant un prix composé d’un bouquet de 50.000 euros et d’une rente annuelle de 9.000 euros, soit 750 euros par mois.

La vente n’étant pas intervenue avant l’expiration de ce mandat le 14 février 2021, Mme [G] [L] a confié à la société Etude Lodel, le 19 février 2021, un nouveau mandat exclusif de vente en viager de ses biens immobiliers moyennant le paiement d’un bouquet de 50.000 euros et d’une rente annuelle portée à 9.600 euros, soit 800 euros par mois.

Le 16 avril 2021, la société Etude Lodel a informé Mme [G] [L] qu’un de ses clients lui avait fait une offre d’achat de ses biens immobiliers moyennant le paiement d’un bouquet de 20.000 euros et d’une rente viagère de 1.050 euros par mois.

Le 27 avril 2021, Mme [G] [L] a conclu avec la société Etude Lodel un avenant au mandat de vente du 19 février 2021 modifiant le prix de vente fixé de la manière suivante :

— un bouquet net vendeur de 20.000 euros payable comptant à la signature de l’acte authentique,

— une rente annuelle viagère de 12.600 euros, soit 1.050 euros par mois,

— les honoraires de l’étude Lodel payable par l’acquéreur d’un montant de 15.000 euros.

Par acte sous seing privé du 29 avril 2021, Mme [G] [L] a conclu avec la société Integritas Viager une promesse synallagmatique de vente en viager occupé avec réserve du droit d’usage et d’habitation.

La vente n’a pas été réitérée par acte authentique, Mme [G] [L] estimant avoir été victime d’un abus de faiblesse en raison de la sous-évaluation du prix de vente et, dans le cadre de la présente procédure, d’un dol affectant la validité des mandats qu’elle avait confiés à la société Etude Lodel dont il lui incombe, dès lors, de démontrer les éléments matériel et intentionnel.

Elle produit, pour ce faire, un avis de valeur « à caractère informatif » établi par l’agence Picado le 17 octobre 2022 qui estime la valeur vénale de son appartement et du garage à la somme de 400.000 euros. Il décrit l’appartement comme étant un appartement de trois pièces d’une superficie de 71,16 m² entièrement refait à neuf au 4ème étage de l’immeuble.

Dans son étude du 25 avril 2021, la société Etude Lodel avait fondé le calcul du bouquet et de la rente sur une valeur vénale de 334.124 euros, étayé par des avis de mutation de trois appartements dans le même immeuble.

Trois ventes d’appartements libres de toute occupation ont en effet été publiées au service de la publicité foncière dans le même immeuble :

— un appartement de deux pièces de 71 m² avec garage au prix de 288.000 euros le 11 octobre 2018,

— un appartement de trois pièces de 75 m² avec garage au prix de 251.000 euros le 19 février 2015,

— un appartement de trois pièces de 71 m² avec garage au prix de 279.000 euros le 18 juillet 2018.

Si la vente du 18 juillet 2018 au prix de 279.000 euros d’un appartement exactement comparable en superficie à celui de Mme [G] [L] est intervenue près de trois ans avant l’avenant au mandat, le calcul du prix opéré par la société Etude Lodel était fondé sur une valeur vénale bien supérieure de 334.124 euros.

Au regard de ces éléments, l’estimation de l’agence Picado, donnée pour une durée limitée et à titre informatif, n’est dès lors pas probante d’une sous-estimation de la valeur vénale de cet appartement car elle ne tient pas compte d’une part, des prix des transactions réellement intervenues dans l’immeuble et, d’autre part, de ce que sa vente litigieuse devait intervenir en viager avec réserve du droit d’usage et d’habitation.

A la date de l’avenant au mandat, Mme [G] [L] était âgée de 77,5 ans et il est démontré que l’espérance de vie était fixée par le barème dont des extraits sont fournis à 14,2 ans avec un taux de rente de 7,725 %.

La valeur d’usage et d’habitation était de 45,20 % (151.024 euros) et la valeur occupée de 54,80% (183.100 euros) de la valeur vénale de 334.124 euros dont le montant n’est pas sérieusement contredit par le seul avis de valeur de l’agence Picado.

Le mode de calcul par la société Etude Lodel du bouquet et de la rente n’est pas contesté par des éléments objectifs, seuls leurs montants étant critiqués. Or, Plus le bouquet est élevé, plus la rente est faible puisque le montant du bouquet se déduit de la valeur occupée avant d’appliquer le taux de rente.

C’est donc la valeur vénale du bien immobilier fondant ce calcul qui est déterminante. Or, au regard des ventes précédemment intervenues dans le même immeuble, pour des biens libres de toute occupation, à des prix bien inférieurs, la valeur retenue par le mandataire n’apparaît pas avoir été manifestement sous-évaluée.

Si Mme [G] [L] estime que le prix a été modifié opportunément lors de la signature des deux mandats consécutifs et de l’avenant, elle ne démontre pas que la société Etude Lodel lui a proposé un bouquet de 67.000 euros, valeur qui ne ressort que d’une lettre qu’elle a elle-même adressée à l’agent immobilier lorsqu’elle a souhaité se rétracter.

Les deux mandats ont en effet été signés pour un prix composé d’un bouquet de 50.000 euros et d’une rente de 750 euros puis de 800 euros qui étaient d’un montant inférieur à celle de l’avenant et de la promesse de vente de 1.050 euros.

Il sera observé que les biens immobiliers sont demeurés en vente pendant plus d’un an sans trouver acquéreur malgré leur commercialisation, ce qui n’aurait pas été le cas si leur valeur avait manifestement été sous-estimée.

Mme [G] [L] invoque encore un abus de faiblesse que son âge n’est pas suffisant à démontrer alors que la lettre adressée par la société Etude Lodel le 16 avril 2021 pour lui faire part de l’offre de l’acquéreur ne présentait aucun caractère pressant et qu’elle a signé l’avenant au mandat de vente onze jours plus tard, ce qui lui laissait le temps de la réflexion.

Il n’est donc pas rapporté la preuve de manœuvres ou d’informations erronées, destinées à tromper Mme [G] [L] sur la valeur de son bien pour la déterminer à contracter à des conditions défavorables pour elle, dans le but de permettre à l’agent immobilier de percevoir sa commission.

A défaut, le moyen de nullité des mandats de vente et de l’avenant tiré d’un dol de la société Etude Lodel sera rejeté.

2. Sur l’erreur

Aux termes de l’article 1132 du code civil, l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant

En vertu de l’article 1133 du même code, l’erreur sur les qualités essentielles sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

Mais l’article 1136 énonce que n’est pas une cause de nullité l’erreur sur la valeur définie comme celle par laquelle, sans se tromper sur les qualités essentielles de la prestation, un contractant fait seulement de celle-ci une appréciation économique inexacte.

C’est ainsi que n’est pas une erreur viciant le consentement notamment, l’erreur portant sur la valeur du bien immobilier vendu ou sur celle de la rente stipulée dans une vente en viager (Cass. 1re civ., 9 mars 1994).

Or, en l’espèce, Mme [G] [L] invoque précisément l’erreur sur la valeur de l’appartement vendu l’ayant conduit à accepter un bouquet et une rente estimés insuffisants.

Toutefois, il ne s’agit pas d’une erreur sur les qualités essentielles de la prestation, mais d’une erreur sur la valeur de mise en vente de son bien qui n’est pas de nature à entraîner la nullité du mandat pour vice du consentement.

Par conséquent, le moyen de nullité tiré d’une erreur sur le montant du bouquet et de la rente sera également rejeté.

Il s’ensuit que les mandats de vente donnés par Mme [G] [L] à la société Etude Lodel sont valables et que la demande de prononcé de leur nullité sera rejetée.

Sur l’exécution du mandat de vente du 19 février 2021 et de son avenant du 27 avril 2021.

Conformément aux articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Au terme de l’article 1231-5 du même code, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Il est acquis que le mandant doit, sur le fondement de ces texte, payer à l’agent immobilier la clause pénale contractuellement convenue au cas où il ne donne pas suite à la vente alors que les conditions stipulées par le mandat sont respectées.

En l’espèce, le mandat exclusif de vente conclu le 19 février 2021 entre Mme [G] [L] et la société Etude Lodel contenait une clause au terme de laquelle :

« De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n’aurait pas accepté la présente mission, le mandant s’oblige à ratifier la vente avec l’acquéreur présenté par le mandataire aux prix, charges et conditions du présent mandat. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse, il devra au mandataire le montant des honoraires ci-dessus mentionnés, à titre d’indemnité forfaitaire. »

Le 16 avril 2021, la société Etude Lodel a informé Mme [G] [L] qu’un de ses clients lui avait fait une offre d’achat de ses biens immobiliers moyennant le paiement d’un bouquet de 20.000 euros et d’une rente viagère de 1.050 euros par mois.

Le 27 avril 2021, Mme [G] [L] a conclu avec la société Etude Lodel un avenant au mandat de vente du 19 février 2021 modifiant seulement le prix de vente pour qu’il corresponde à cette offre.

Par acte sous seing privé du 29 avril 2021, Mme [G] [L] a conclu avec la société Integritas Viager une promesse synallagmatique de vente en viager occupé avec réserve du droit d’usage et d’habitation.

La vente devrait être réitérée par acte authentique au plus tard le 20 juillet 2021 en l’étude de Maître [O] [B], notaire à [Localité 1], mais par lettre du 31 mai 2021, Mme [G] [L] a fait part de sa volonté de se retirer de la vente qui n’a donc pas été ratifiée.

Or, la clause insérée au mandat de vente obligeait la mandataire à ratifier la vente qu’elle avait conclue avec la société Integritas Viager suivant la promesse synallagmatique du 29 avril 2021 en signant l’acte authentique de vente mettant à la charge de l’acquéreur les honoraires de l’agent immobilier d’un montant de 15.000 euros.

La particularité tient, en l’espèce, en ce que Mme [G] [L] n’a pas refusé l’offre de l’acquéreur que lui a présenté l’intermédiaire mais l’a acceptée en concluant une promesse synallagmatique de vente avant de refuser de signer l’acte authentique un mois plus tard.

Elle n’a donc pas respecté son obligation de conclure effectivement la vente, condition essentielle de l’acceptation du mandat par l’agent immobilier dont il n’est pas discuté qu’il a respecté ses engagements en commercialisant le bien et en trouvant un acquéreur.

La société Etude Lodel a donc été privée de toute rémunération de sa mission de conseil et d’entremise par le manquement de sa mandante à l’obligation contractée lors de la signature des mandats successifs.

Dès lors, et conformément au contrat fixant par avance l’indemnité forfaitaire due dans le cas où la mandante ne donnerait pas suite à la vente aux prix, charges et conditions du mandat, Mme [G] [L] sera condamnée à payer à la société Etude Lodel la somme de 15.000 euros.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil et à la demande de la société Etude Lodel, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2021, date de l’assignation.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts pour résistance abusive.

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, la société Etude Lodel sollicite une indemnité complémentaire de 10.000 euros en réparation du préjudice qui lui aurait été causé par le refus de Mme [G] [L] de lui régler la pénalité contractuelle.

Toutefois, elle ne démontre ni même n’allègue un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement, déjà réparé par les intérêts moratoires de sa créance.

A défaut de démonstration d’un tel préjudice, elle sera déboutée de sa demande additionnelle de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages-intérêts.

1. Sur le préjudice moral.

Mme [G] [L] invoque un préjudice moral, sans en étayer la consistance, mais il se déduit de ses écritures qu’elle estime avoir été trompée par l’agent immobilier pour être conduite à conclure la vente de son appartement à des conditions défavorables.

Toutefois, elle ne démontre pas avoir été trompée sur la valeur de son appartement par l’intermédiaire dans le but de la convaincre de conclure la vente qu’elle n’a finalement pas ratifiée.

Elle ne rapporte donc pas la preuve d’une faute qui serait à l’origine du préjudice moral qu’elle invoque à l’appui de sa demande d’indemnisation dont elle sera par conséquent déboutée.

2. Sur l’abus de procédure.

Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol.

En l’espèce, l’action de la société Etude Lodel se révélant fondée, elle n’a pas pu commettre un abus de procédure de sorte que Mme [G] [L] sera également déboutée de sa demande d’indemnisation formée de ce chef.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, Mme [G] [L] sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser à la société Etude Lodel la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que les mandats exclusifs de vente donnés par Mme [G] [L] née [J] à la société Lodel les 14 février 2020 et 19 février 2021 ainsi que l’avenant du 27 avril 2021 sont valables,

CONSTATE que le refus par Mme [G] [L] née [J] de réitérer par acte authentique la promesse synallagmatique de vente conclue le 29 avril 2021 conformément au mandat est fautif,

CONDAMNE Mme [G] [L] née [J] à payer à la société Etude Lodel la somme de 15.000 euros (quinze mille euros) correspondant à l’indemnité contractuellement convenue, avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2021 et jusqu’à parfait règlement,

CONDAMNE Mme [G] [L] née [J] à payer à la société Etude Lodel la somme de 2.000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société Etude Lodel de toutes ses autres demandes,

DEBOUTE Mme [G] [L] née [J] de toutes ses demandes,

CONDAMNE Mme [G] [L] née [J] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Alexis Mancilla, avocat au Barreau de Nice, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT