N° RG 22/09092 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XHF3

CINQUIÈME CHAMBRE

CIVILE

SUR LE FOND

57B

N° RG 22/09092 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XHF3

AFFAIRE :

[P] [E]

C/

Société FONCIA BORDEAUX

Grosses délivrées

le

à

Avocats : la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES

M^e Martin PEYRONNET

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 08 JUILLET 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Jean-Noël SCHMIDT, Vice Président

Statuant à Juge Unique

Greffier, lors des débats et du délibéré

Isabelle SANCHEZ, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 15 Avril 2025

JUGEMENT

Contradictoire

En premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE

Madame [P] [E]

de nationalité Française

687 route des Taillades

24370 CALVIAC EN PERIGORD

représentée par M^e Martin PEYRONNET, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

Société FONCIA BORDEAUX

61 QUAI LAWTON

33300 BORDEAUX

représentée par Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

N° RG 22/09092 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XHF3

EXPOSE DU LITIGE

Faits constants :

Madame [E] est propriétaire d’un appartement situé dans la résidence “Les Jardins de Flore” à FLOIRAC.

Le 26 octobre 2016, elle a confié la gestion locative de ce bien à la société FONCIA BORDEAUX, aux termes d’un mandat de gestion prévoyant diverses garanties, notamment en cas de loyers impayés, de détériorations immobilières, ainsi qu’une garantie des revenus fonciers en cas d’inoccupation.

Le logement a été mis en location à compter du 12 octobre 2017 à mme [M] [G] [V].

À la suite de difficultés locatives, le logement est resté inoccupé depuis le départ de la locataire, constatée par huissier le 29 octobre 2021.

Madame [E] a intégralement financé des travaux de remise en état, et reproche à la société FONCIA de n’avoir ni actionné les garanties contractuelles prévues, ni exercé une gestion diligente du bien.

Elle a donc adressé plusieurs mise en demeure restées vaines.

Procédure:

Par assignation délivrée le 29/11/2022, Mme [P] [E] a assigné la SAS FONCIA à comparaître devant le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX aux fins d’indemnisations.

Il convient de préciser que depuis cette assignation :

— le défendeur a constitué avocat et fait déposer des conclusions.

— l’ordonnance de clôture est en date du 2/04/2025.

Les débats s’étant déroulés à l’audience du 15/04/2025, l’affaire a été mise en délibéré au 8/07/2025.

PRÉTENTIONS DU DEMANDEUR, Mme [E] :

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17/09/2024 et reprises à l’audience, le demandeur sollicite du Tribunal de :

JUGER que la société FONCIA a manqué à ses engagements et obligations contractuelles au titre du mandat de gestion signé le 26 octobre 2016 et engage sa responsabilité contractuelle ;

DEBOUTER la société FONCIA de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

En conséquence,

CONDAMNER la société FONCIA à verser à Madame [E] la somme de 7.260€ au titre de son préjudice locatif ;

CONDAMNER la société FONCIA à verser à Madame [E] la somme de 6.472,60 € et la somme de 642 € au titre du préjudice économique subi ;

CONDAMNER la société FONCIA à verser à Madame [E] la somme de 4.000€ au titre d’un préjudice moral subi ;

CONDAMNER la société FONCIA à verser à Madame [E] la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

Mme [E] soutient que les loyers impayés n’ont pas été couverts par le mandataire, malgré les garanties contractuelles ; que les travaux de remise en état ont été avancés par elle alors qu’ils étaient couverts par la garantie prévue à l’article 2.2 du mandat ; que la garantie d’inoccupation n’a pas été mise en œuvre ;

En outre, en raison de l’absence de réponse du mandataire, de son invalidité, de l’énergie dépensée, de la gestion fautive et des difficultés rencontrées elle invoque un préjudice moral qu’elle qualifie de légitime.

PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, la SAS FONCIA BORDEAUX :

Dans ses dernières conclusions en date du 28/05/2024 le défendeur demande au tribunal de :

DEBOUTER Madame [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER Madame [E] à verser à la société FONCIA BORDEAUX la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNER Madame [E] aux entiers dépens de l’instance et au paiement des frais éventuels d’exécution forcée de la décision à intervenir.

Le mandataire immobilier, fait valoir que les impayés seraient consécutifs à une procédure de surendettement ayant abouti à un effacement de la dette, cas expressément exclu du champ de garantie par l’article 2.5 du contrat ; que les travaux étaient à la charge de la mandante en raison de la vétusté ; alors que la garantie d’inoccupation ne serait plus applicable dès lors que le logement était impropre à la location pour cause de travaux et que Mme [E] avait demandé de ne plus relouer son bien ;

Il prétend qu’aucun préjudice moral indemnisable ne serait justifié.

— - -

Pour le surplus de l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux dernières écritures notifiées aux dates sus mentionnées aux parties

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Si les conclusions des parties font état d’un échange d’arguments reposant notamment sur la garantie des loyers impayés, sur l’office du mandataire et les conséquences des travaux à effectuer sur le bien loué, ainsi que des supposés manquements aux devoirs de loyauté, il convient toutefois de rappeler que conformément à l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne peut statuer que sur les prétentions énoncées précisément au dispositif, lesquelles fixent sa saisine et sont analysées au regard des arguments proposés pour les soutenir.

Sur la demande fondée sur la garantie d’occupation (7.260 €)

La demande de Mme [E] de réparation d’un préjudice locatif pour 7.260€, correspond en fait à la seule période comprise entre le départ de la locataire impécunieuse constatée par huissier le 29/10/2021 jusqu’à l’assignation du 29/11/2022, soit précisément sur 11 mois et repose en droit sur la seule garantie prévue à l’article 4 du « mandat de gestion totale », lequel prévoit une garantie de « versement de revenus fonciers » en cas d’inoccupation du bien confié à la location.

Il ressort toutefois des stipulations contractuelles (article 4.5 “conditions de mise en oeuvre de la garantie”) que cette garantie ne s’applique pas lorsque le logement est impropre à la location pour cause de travaux ou sinistre, ou encore lorsque le mandant décide de ne plus le proposer à la location.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que le logement a fait l’objet de travaux de remise en état avant re-location après le départ de la locataire et qu’à l’occasion de ces travaux, il a été constaté qu’il était également affecté par un sinistre d’infiltration ancien et persistant, et qu’en outre, Mme [E] a elle-même indiqué, par courriel du 24 octobre 2022, son intention de ne plus relouer son bien.

Ces circonstances caractérisent l’un et l’autre des cas d’exclusion de la garantie. Il convient en conséquence de rejeter la demande de ce chef.

Sur la demande en remboursement des travaux de remise en état (6.472,60 € + 642€)

En droit, selon l’article 1103 du code civil « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, la clause 2.2 du mandat stipule que FONCIA s’engage à prendre en charge les frais de remise en état en cas de dégradations par le locataire, sous réserve d’un abattement pour vétusté.

La société FONCIA, qui avait demandé à Mme [E] de payer l’ensemble des travaux, nonobstant la demande réitérée de cette dernière, ne produit toutefois aucun calcul de vétusté ni justificatif de minoration applicable. Aussi, en l’absence de toute application concrète de cette clause limitative, la garantie doit recevoir pleine application.

En revanche, le remboursement de la taxe affectant les logements vacants (ici pour 642 €) n’entre pas dans les prévisions de la garantie contractuelle ; alors que la SAS FONCIA rapporte, puis justifie, de l’ensemble des diligences effectuées dans le cadre de son mandat.

Par suite, il y a lieu de condamner FONCIA à rembourser à Mme [E] la (seule) somme de 6.472,60 €.

Sur le préjudice moral (4.000 €)

La seule situation d’invalidité de la demanderesse ne suffit pas, en soi, à démontrer un préjudice moral en lien direct et certain avec les manquements reprochés au mandataire.

Aucun certificat médical ni trouble objectivé n’est versé aux débats. Cette demande sera donc rejetée.

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Sur les autres demandes :

— sur les dépens,

Les dépens seront supportés par la partie qui succombe, ici le défendeur, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

— sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie non condamnée aux dépens, tout ou partie des frais non compris dans les dépens qu’elle a engagé pour faire valoir ses droits et assurer correctement sa défense.

Une somme de 1.500€ sera équitablement retenue.

— sur l’exécution provisoire,

L’exécution provisoire de la décision à venir est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX,

— DÉBOUTE Mme [E] de ses demandes au titre de la garantie d’inoccupation et d’indemnisation d’un préjudice moral et de remboursement de la taxe de 642€ ;

— CONDAMNE la SAS FONCIA à payer à Mme [E] la somme de 6.472,60 € au titre du remboursement des travaux de remise en état ;

— CONDAMNE la SAS FONCIA BORDEAUX aux entiers dépens ;

— CONDAMNE la SAS FONCIA BORDEAUX à payer à Mme [E] la somme de 1.500 € (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

— REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

La présente décision est signée par Jean-Noël SCHMIDT, Vice Président et Isabelle SANCHEZ, greffier.

LE GREFFIE LE PRESIDENT