N° RG 24/00774 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YWOT

PREMIERE CHAMBRE

CIVILE

71F

N° RG 24/00774 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YWOT

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

S.C.I. [F]

C/

S.D.C. DE LA RESIDENCE LA PALMERAIE

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SELARL GARONNE AVOCATS

M^e Valérie MONPLAISIR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 9 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 28 Novembre 2024,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

La S.C.I. [F]

Ayant son siège social :

[Adresse 3]

[Localité 1]

Prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

Représentée par Maître Valérie MONPLAISIR, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE DE LA RESIDENCE [8] sis [Adresse 4]

Représenté par son syndic en exercice, la SARL ANDERNOS [Localité 6] GESTION SYNDIC dont le siège social est [Adresse 2]

Représenté par Maître Emmanuel BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 24/00774 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YWOT

EXPOSE DU LITIGE

La Résidence [8] sise [Adresse 5] [Localité 6] (33) est un immeuble à usage mixte d’habitation et de commerce soumis au statut de la copropriété.

La SCI [F] est propriétaire au sein de cette copropriété du lot n° 17 à usage commercial donné en location à la SARL COTE PLAGE laquelle exerce une activité de restauration. Le local commmercial bénéfice de longue date d’une extension sur le domaine public sous forme d’une véranda.

Réunis en assemblée générale extraordinaire le 14 décembre 2023 les copropriétaires ont voté une résolution n ° 2 portant démontage de la véranda et remise en état de la façade sous 3 mois, ainsi qu’une résolution n° 3 confirmant l’interdiction implicite de l’activité de restauration au sein de la copropriété et demandant en conséquence l’arrêt immédiat de cette exploitation.

Par acte en date du 29 janvier 2024, valant conclusions la SCI [F] a assigné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 9] devant la présente juridiction aux fins d’annulation des résolutions n° 2 et 3 adoptées lors de l’assemblée générale du 14 décembre 2023 pour illégalité, abus de majorité et excès de pouvoir.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la SARL ANDERNOS [Localité 6] GESTION SYNDIC a notifié par RPVA le 11 octobre 2024 ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 octobre 2024 avec renvoi de l’affaire pour plaidoiries à l’audience du 28 novembre 2024.

Postérieurement à cette ordonnance, le défendeur a notifié par RPVA de nouvelles conclusions les 8 novembre 2024, 25 novembre 2024 et en dernier lieu le 27 novembre 2024 à 22h16.

La requérante a également notifié par RPVA de nouvelles conclusions en réplique le 20 novembre 2024, le 27 novembre 2024 et en dernier lieu le 28 novembre 2024 à 7 H02.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 novembre 2024, la SCI [F] demande au tribunal au visa des articles 8,9, 14 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 ainsi que des articles 9 à 15 du code de procédure civile de :

— ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture,

— ordonner la nullité des résolutions n° 2 et 3 de l’assemblée générale extraordinaire du 14 décembre 2023,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 400 euros au titre des frais de constat d’huissier outre les dépens de l’instance.

La SCI [F] sollicite l’annulation des résolutions n° 2 et 3 de l’assemblée du 14 décembre 2023 au motif principal qu’elles sont illégales et abusives. Elle expose ainsi que leur objet dépassant la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes visées à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1965 ne pouvaient être prises qu’à l’unanimité. De plus, elle fait valoir qu’en application de l’article 26 de la même loi l’assemblée générale ne pouvait pas modifier la destination des parties privatives du lot n°17 en lui interdisant une activité qu’elle a toujours exercée et qui ne lui est nullement interdite par le règlement de copropriété, ainsi que la jouissance des parties communes. La requérante soutient que ni l’état descriptif de division, ni les assemblées antérieures n’interdisent l’activité de restauration au lot n° 17 et qu’en cas de contradiction entre l’état descriptif de division et le règlement de copropriété il convient de faire prévaloir l’état descriptif de division. La SCI [F] souligne également que le syndicat des copropriétaires ne peut imposer le démontage de la véranda, qui appartient au locataire du lot n° 17 et qui a été édifiée en vertu d’un permis de construire régulièrement délivré et d’une autorisation de l’assemblée générale du 27 avril 2000. Elle soutient par ailleurs que la véranda ne dispose d’aucun ancrage sur la façade de l’immeuble, étant installée sur des poteaux ancrés dans le sol du domaine public . Elle conteste les nuisances alléguées invoquant l’ancienneté du rapport d’expertise versé au débat par le requérant . La requérante souligne également le caractère abusif de la résolution n° 3 en ce qu’elle se réfère à une interdiction implicite, et tendant à mettre fin à des nuisances inexistantes ainsi que cela résulte du procès-verbal de constat de commissaires de justice qu’elle verse aux débats, précisant que si tel avait été le cas la Mairie serait intervenue.

A titre subsidiaire, la SCI [F] sollicite le prononcé de la nullité des résolutons n° 2 et 3 pour abus de droit et abus de majorité . Elle invoque une inégalité de traitement à son préjudice ; son représnetant M. [B] ayant été empêché de participer à l’assemblée générale du 30 juin 2023, le report sollicité par ce dernier âgé et devant subir une intervention chirurgicale n’ayant pas été accordé . Par ailleurs elle rappelle que l’activité de restauration existe depuis 23 ans sans que cela n’ait jamais généré le moindre souci jusqu’à l’arrivée d’une nouvelle copropriétaire malveillante . La SCI [F] expose que les résolutions prises sont discriminatoires ce qui constitue un abus de droit et lui sont très préjudiciables ainsi qu’à la SARL COTE PLAGE bénéficiaire du bail commercial sur le lot n° 17

Par ses dernières conclusions notifiées le 27 novembre 2024, le [Adresse 10] [Adresse 7] entend voir sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 :

— rabattre l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries,

— débouter la SCI [F] de toutes ses demandes,

— juger valables et légales les résolutions ° 2 et 3 de l’assemblée générale extraordinaire du 14 décembre 2023,

— condamner la SCI [F] lui verser la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre le paiement des entiers dépens de l’instance.

Le SYNDICAT DES COPROPRITAIRE indique que les résolutuions ont été mises au vote du fait de l’absence de suite donnée par la SCI [F] au courrier en recommandé du 13/10/2023 lui intimant de mettre fin notamment aux nuisances sonores et olfactives générées par l’activité de la société COTE PLAGE, l’encombrement par celle-ci du local poubelle et l’atteinte à l’accès à la résidence.

Il conclut à l’absence d’excès de pouvoir et d’illégalité précisant que les résolutions votées ne tendaient pas à modifier la destination du lot n°17 mais à faire respecter à la fois la conservation de la structure de l’immeuble et le règlement de copropriété.

Concernant la résolution n°2, le SYNDICAT rappelle qu’elle est justifiée puisque la SCI [F] avait été autorisée par l’assemblée générale de 2000 à édifier une véranda attenante mais non ancrée dans la façade de l’immeuble , le seul point d’ancrage autorisé étant un store. Or il indique que le permis de construire a été délivré pour une extension ce qui induit un ancrage dans la façade de la copropriété et que seule une petite partie est démontable. Il fait valoir qu’il incombe à la SCI [F] de démontrer que la véranda est conforme à l’autorisation donnée . Il rappelle que l’assemblée peut toujours revenir sur l’autorisation donnée si les conditions n’en sont pas respectées. Il ajoute que le permis de construire la véranda a été donné pour une activité de salon de cafétéria salon de thé et le cocktail limitée à 22m15, et non une activité de restauration avec des plats chauds impliquant des nuisances, des bruits et encombrement de poubelles. Par ailleurs, il expose que le règlement de copropriété limite l’occupation à l’usage d’habitation ou de l’activité de profession libérale et que la SCI [F] n’a jamais été autorisée à exercer dans le local une activité de restauration impliquant une cuisson. Au demeurant, il souligne que le locataire ne justifie d’aucune convention temporaire d’utilisation du domaine public en cours de validité. Le SYNDICAT fait par ailleurs valoir que le constat d’huissier versé au débat par la requérante a été établi en dehors de la période estivale et n’est donc pas révélateur des nuisances invoquées.

Concernant la résolution n°3 le défendeur indique qu’elle concerne la conservation de l’immeuble et la sécurité ce qui justifie son vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, il n’y adonc ni abus de pouvoir ni aucune illégalité.

Le défendeur conclut également à l’absence d’abus de droit comme de majorité.

Il rappelle que l’assemblée générale du 20 juin 2023 n’a pas été contestée dans les délais impartis par la SCI [F] et qu’au surplus M. [B] avait toute possibilité de se faire représenter à cette assemblée.Il souligne ensuite l’argumentation floue du requérant sur l’abus de majorité et l’absence de démonstration de celui-ci, considérant non établie l’atteinte aux droits alléguées.

Lors de l’audience du 28 novembre 2024, le défendeur a donné son accord pour la prise en compte des dernières écritures de la requérante notifiée quelques heures avant l’audience de plaidoiries.

La décision a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.

MOTIVATION

1-SUR LE RABAT DE L’ORDONNANCE DE CLOTURE

Conformément à l’accord des parties à l’audience, il y a lieu de rabattre l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries ce qui rend recevables les conclusions de la SCI [F] notifiées le 28 novembre 2024 à 7H02 et celles du défendeur notifiées le 27 novembre 2024 à 22h16.

2-SUR LA DEMANDE D’ANNULATION DES RÉSOLUTIONS N°2 ET 3 DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DU 14 DÉCEMBRE 2023.

Il n’est pas discuté que la SCI [F] qui a la qualité d’opposant ayant voté contre les résolutions n° 2 et 3 adoptées lors de l’assemblée générale, a contesté ces résolutions dans les délais et formes prévus à l’article 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui rend recevable son action.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°2

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 14 décembre 2023 les copropriétaires de la [Adresse 9] ont adopté à la majorité des voix exprimées soit 592/1000 tantièmes pour ,la résolution critiquée suivante :

résolution n°2 : Ancrage et démontage Véranda

l’assemblée générale constatant la rupture de l’harmonie de la Résidence due à l’extension du lot 17 (véranda), demande le démontage de la véranda et la remise en état de la façade sous 3 mois.

Il résulte des pièces communiquées que la véranda objet de la résolution n° 2 qui empiète sur le domaine public, a été réalisée en vertu d’un permis de construire délivré le 6 juillet 2005 à la SARL COTE PLAGE occupante du lot n° 17 en vertu d’un bail commercial consenti par la SCI [F] dont le gérant est M. [I] [B]. Si la date de sa construction n’est pas précisée, il ressort toutefois du rapport d’expertise amiable établi le 19 mars 2013 par M. [Z] qu’à cette date la véranda était déjà en place.

Cette construction a été prélablement autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires réunis en assemblée extraordinaire le 27 avril 2000 aux termes d’une résolution n° 2 votée à la majorité de l’article 25b de l’assemblée générale autorisant M. [I] [B] ou toute personne physique ou morale pouvant se susbtituer à lui pour ouvrir et aménager le local commercial avec extension sur le domaine public et à cette fin à effectuer à ses frais divers travaux et notamment :

“* la construction éventuelle d’une véranda attenante à l’immeuble et débordant sur le domaine public dont la réalisation serait réalisée dans l’esprit de l’architecte de l’immeuble ou en fonction des contraintes dimensionnelles et architecturales imposées par la ville d'[Localité 6]”

Outre le fait qu’il ne résulte pas clairement des pièces annexées au permis de construire comme des photographies versées au débat que la véranda litigieuse serait ancrée dans la façade partie commune de l’immeuble, il ne saurait se déduire du libellé de la résolution adoptée le 27 avril 2000 que l’assemblée générale ait exclu tout ancrage de la véranda autorisée dans la façade de l’immeuble ; la création de la véranda s’inscrivant dans le projet d’extension du local commercial qui induit un minimum d’ancrage à celui-ci.

En votant le démontage de la véranda et la remise en état de la façade de l’immeuble en copropriété lors de l’assemblée générale du 14 décembre 2023, l’assemblée est donc revenue sur sa décision antérieure du 27 avril 2000.

Or, il est constant qu’une assemblée générale ne peut revenir sur une précédente décision si cette dernière a déjà été exécutée ou si un copropriétaire bénéficie d’un droit acquis en vertu d’une décision initiale que le syndicat entendrait mettre à néant

Une assemblée générale peut rétracter ou modifier une décision adoptée antérieurement si les conditions suivantes sont réunies :

— la première résolution ne doit pas avoir été déjà exécutée ,

— la seconde résolution ne doit pas porter atteinte aux droits acquis par les copropriétaires en vertu de la décision précédente,

— la seconde résolution doit par ailleurs être motivée par l’existence de circonstances nouvelles justifiant les mesures retenues ,

— enfin, le parallélisme des formes exige que la seconde résolution soit adoptée à une majorité égale à celle légalement obtenue pour la première décision

Outre le fait que les travaux de création de la véranda objet de la résolution votée le 27 avril 2000 ont été effectués, que le démontage de celle-ci porte nécessairement atteinte au droit du propriétaire du lot n° 17 d’installer cette véranda précédememnt autorisée, la résolution n° 2 fixée à l’ordre du jour de l’assemblée du 14 décembre 2023 a été voté à la majorité de l’article 24 et non 25 b, même si les votes Pour représentaeint le majorité absolue. Par ailleurs, le motif retenu pour la démolition, à savoir la rupture de l’harmonie de la résidence n’est nullement établi, et il n’est pas démontré par le SYNDICAT DES CORPROPRIETAIRES que les conditions imposées pour la construction de la véranda par l’assemblée du 27 avril 2000 n’ont pas été respectées ainsi qu’il le soutient.Il n’est donc démontré aucune circonstances nouvelles justifiant de revenir sur l’autorisation donnée d’édifier ladite véranda.

Les conditions autorisant l’assemblée générale à rétracter l’autorisation donnée le 27 avril 2000 n’étant pas réunies, la résolution n° 2 adoptée le 14 décembre 2023 est irrégulière et sa nullité sera prononcée.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 3

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 14 décembre 2023 les copropriétaires de la [Adresse 9] ont adopté à la majorité des voix exprimées soit 592/1000 tantièmes pour la résolution critiquée suivante :

résolution n° 3: activité de restauration

Etant donné :

* que le bâtiment n’a pas été conçu pour une activité de restauration (pas de cuisine, ni d’extincteur etc…)

* que l’activité exercée génère des nuisances sonores (dont musique)

* que le fait que l’exploitant du lot n° 17 met son conteneur personnel dans le local poubelle et surcharge les conteneurs collectifs

* que l’encombrement excessif du local poubelle par les déchets de l’exploitant du lot n° 17 génère des troubles de jouissance pour les résidents

L’assemblée générale confirme l’interdiction implicite de l’activité de restauration au sein de la copropriété et demande en conséquence l’arrêt immédiat de cette exploitaiton.

Il ne résulte ni du règlement de copropriété ni de l’état descriptif de division aucune interdiction d’utiliser le lot n° 17 de la Résidence [8] pour une activité de restauration, pas plus que d’une décision d’assemblée générale antérieure.

L’état descriptif de division précise uniquement que le lot numéro 17 comprend un local commercial ou professionnel sis au rez de chaussée et les 29/1.000 èmes des parties communes générales et notamment du sol.

Certes, l’article 10 du règlement de copropriété invoqué par le défendeur stipule que “les appartements ne pourront être occupés qu’à l’usage d’habitation ou pour l’exercice d’une profession libérale” . Or le lot n° 17 n’est pas un appartement mais un local commercial ou professionnel de sorte que l’article 10 du règlement de copropriété ne lui est pas applicable.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ne verse par ailleurs au débat aucune pièce étayant son affirmation selon laquelle ce local n’est pas adapté pour une activité de restauration chaude.

Si les copropriétaires sont fondés en application de l’article 15 du règlement de copropriété à contraindre le propriétaire du lot n° 17 à prendre toutes mesures utiles pour que l’activité exploitée dans son local ne trouble pas la tranquilité de l’immeuble , et ne gêne les voisins par le bruit comme l’odeur dès lors qu les bruits et tapages nocturnes sont interdits par le règlement de copropriété, il ne saurait se déduire de l’artticle 15 une interdiction implicite de toute activité de restauration chaude, mais uniquement de toute activité bruyante ou provoquant une gêne olfactive.

Or la réalité des nuisances sonores comme de l’encombrement du local poubelle commun par les déchets de l’exploitant du lot n° 17 et la surcharge par celui-ci des conteneurs collectifs visés par la résolution ne sont démontrés par aucune pièce. Certes le rapport d’expertise amiable établi non contradictoirement par M. [Z] versé au débat par le défendeur conclut que le propriétaire du lot n° 17 viole les dispositions du règlement de copropriété relatives à la tranquilité de l’immeuble, le bruit les odeurs, mais outre le fait que ce rapport d’expertise est ancien, puisqu’il est daté du 19 mars 2013, l’expert n’apporte aucune précision sur les troubles sonores et olfactifs affirmés, ni leur nature ni leur date, ni leur heure et ne communique aucune élément permettant de les quantifier ou les vérifier.Par ailleurs, si son rapport mentionne l’encombrement des parties communes en sous sol par du matériel nécessaire à l’exploitation du fonds de commerce, il ne comporte aucune constatation relative au local poubelles ou aux conteneurs à déchets.

Le vote de l’arrêt immédiat de l’activité de restauration exercée dans le lot n° 17 est donc abusif en ce qu’il est intervenu en prenant en considération des manquements qui ne sont démontrés par aucune pièce.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ne saurait obtenir la validation de la résolution n°3 critiquée au motif que le lot n° 17 exploite une activité non prévue au permis de construire s’étendant sur le domaine public sans prorogation de l’autorisation municipale, alors que ces motifs n’ont pas été visés lors du vote de la résolution.

Au vu de ce qui précède il convient donc également d’annuler la résolution n° 3 de l’assemblée générale du 14 décembre 2023.

2-SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application de l’article 696 du code de procédue civile, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE la [Adresse 9] supportera la charge des dépens de l’instance.

L’équité conduit également à le condamner à payer à la SCI [F] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI [F] sera en outre dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

ORDONNE le rabat de l’ordonnance de clôture au jour et heure des plaidoiries,

PRONONCE l’annulation des résolutions n°2 et n° 3 de l’assemblée générale extraordinaire de la copropriété dénommée [Adresse 9] du 14 décembre 2023,

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE la [Adresse 9] à payer à la SCI [F] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DISPENSE la SCI [F] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ,

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE la [Adresse 9] aux dépens de l’instance.

La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT