COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 10 Mars 2026

N° RG 25/03822 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QU62

Grosse délivrée

à M^e LACOME

D’ESTALENX

Expédition délivrée

à Mme [W]

à M. [W]

le

DEMANDERESSES:

Madame [Z] [S]

née le 21 Mars 1983 à [Localité 2]

domiciliée chez la SARL VIZCAYA Immobilier

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocate au barreau de PARIS substituée par M^e Antoine VANDELET, avocat au barreau de NICE

Madame [N] [S]

née le 23 Février 1984 à [Localité 4]

domiciliée chez la SARL VIZCAYA Immobilier

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocate au barreau de PARIS substituée par M^e Antoine VANDELET, avocat au barreau de NICE

S.A. SEYNA

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocate au barreau de PARIS substituée par M^e Antoine VANDELET, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Madame [Y] [K] [Q] épouse [W]

née le 10 Février 1983 à [Localité 6] (45)

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

Monsieur [A] [P] [C] [W]

né le 29 Juin 1957

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 22 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Mars 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 10 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 mai 2021, Mme [Z] [S] et Mme [N] [S], ont consenti à Mme [Y] [Q] épouse [W] et M. [A] [W] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 2052 euros, et 171 euros de provisions sur charges.

Par acte du 8 juin 2021, la SA SEYNA s’est portée caution des engagements de Mme [Y] [Q] épouse [W] et M. [A] [W].

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 17 novembre 2023.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, Mme [Z] [S] et Mme [N] [S] et la SA SEYNA ont fait assigner Mme [Y] [Q] épouse [W] et M. [A] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, aux fins de voir:

— prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [Y] [Q] épouse [W] et M. [A] [W] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement Mme [Y] [Q] épouse [W] et M. [A] [W], au paiement des sommes suivantes:

• 7 230,87 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au mois de juin 2025, montant à parfaire au jour du jugement avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation selon la répartition suivante :

— la somme de 2 843,34 euros à Mme [Z] [S] et Mme [N] [S],

— la somme de 4 387,53 euros à la SA SEYNA subrogée dans les droits de Mme [Z] [S] et Mme [N] [S] à hauteur de ce montant,

• une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués,

• 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• les entiers dépens.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes- Maritimes le 18 juillet 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 22 janvier 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en résiliation judiciaire du bail pour non paiement des loyers.

A l’audience, Mme [Z] [S] et Mme [N] [S] et la SA SEYNA comparaissent représentés par leur conseil et sollicitent le bénéfice de leur assignation.

Bien que régulièrement cités à étude, Mme [Y] [Q] épouse [W] et M. [A] [W] n’ont pas comparu à l’audience sans se faire représenter dans les conditions prévues par les articles 762 et 828 du même code.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 10 mars 2026. Par courriel des 28 janvier et 5 février 2026, M. [A] [W] s’excusait de son absence mais ne sollicitait pas de réouverture des débats. Il faisait état de sa situation sans apporter de justificatifs.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, et qu’il ne suffit pas d’affirmer un fait, même de manière péremptoire, pour le démontrer,

Sur la qualité à agir de la SA SEYNA et la recevabilité de ses demandes :

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Aussi, il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de la bailleresse à l’encontre de son locataire dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

En l’espèce, un acte de cautionnement a été conclu le 8 juin 2021 dans lequel la SA SEYNA se porte caution solidaire de Mme [Y] [Q] épouse [W] et M. [A] [W] à l’égard de Mme [Z] [S] et Mme [N] [S].

Par ailleurs, la quittance subrogative émise le 2 juin 2025 et indiquant que le bailleur a été indemnisé pour les loyers et charges impayés, ce pour un montant total de 4 387,53 démontre une exécution du contrat de cautionnement par la SA SEYNA et le consentement des parties à celui-ci.

Il convient en conséquence de considérer que la SA SEYNA démontre sa qualité à agir à l’encontre de Mme [Y] [Q] épouse [W] et M. [A] [W] de sorte qu’il y a lieu de déclarer ses demandes recevables.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation judiciaire pour loyers impayés :

— Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le demandeur justifie avoir procédé à ce signalement le 17 novembre 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 18 juillet 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 22 janvier 2026.

La demande formée par Mme [Z] [S] et Mme [N] [S] et la SA SEYNA est donc recevable.

Sur les demandes principales :

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’assignation en date du 17 juillet 2025 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 7 230,87 euros et ce avec actualisation de l’arriéré à l’audience. Un décompte locatif en ce sens est produit.

Mme [Y] [Q] épouse [W] et M. [A] [W] ne comparaissent pas à l’audience et ne sont donc pas en mesure de démontrer qu’ils ont respecté leur obligation de paiement des loyers.

Il ressort des pièces fournies dans l’assignation, et notamment l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers, que la dette locative de Mme [Y] [Q] épouse [W] et M. [A] [W], s’élève bien à la somme de 7 230,87 euros (terme du mois de juin 2025 inclus) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation.

A ce titre il sera dit que les locataire seront condamnés à payer la somme de 2 843,34 euros à Mme [Z] [S] et Mme [N] [S], et la somme de 4 387,53 euros à la SA SEYNA subrogée dans les droits de Mme [Z] [S] et Mme [N] [S] à hauteur de ce montant.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation en justice du 17 juillet 2025.

— Sur la demande de résiliation judiciaire du bail pour non paiement des loyers

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 989, le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

Mme [Z] [S] et Mme [N] [S] produisent dans leur assignation un décompte des loyers et charges dues à hauteur de 7 230,87 euros, arrêté au mois de juin 2025.

Il a été établi un arriéré locatif de 7 230,87 euros (terme du mois de juin 2025 inclus) à l’égard des locataires.

L’absence du paiement du loyer pendant 3 mois caractérise un manquement grave et répété des locataires à leurs obligations et justifie le prononcé de la résiliation du contrat de bail meublé à leurs torts exclusifs à compter de la présente décision.

L’expulsion de Mme [Y] [Q] épouse [W] et M. [A] [W] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

— Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis la date du présent jugement, Mme [Y] [Q] épouse [W] et M. [A] [W] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner Mme [Y] [Q] épouse [W] et M. [A] [W] au paiement de cette indemnité à compter du présent jugement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. Mme [Y] [Q] épouse [W] et M. [A] [W] seront donc condamnés in solidum aux dépens. En revanche aucun élément ne justifie de prendre en compte le coût du commandement de payer du 15 novembre 2023, un tel acte n’étant pas nécessaire dans le cas d’une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail pour impayé locatif.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de Mme [Y] [Q] épouse [W] et M. [A] [W] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

Mme [Y] [Q] épouse [W] et M. [A] [W] seront donc condamnés in solidum à payer à Mme [Z] [S] et Mme [N] [S] et à la SA SEYNA la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la SA SEYNA recevable ;

DÉCLARE la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail recevable ;

PRONONCE la résiliation à compter de la date du présent jugement le bail conclu le 26 mai 2021 entre Mme [Z] [S] et Mme [N] [S], d’une part, et Mme [Y] [Q] épouse [W] et M. [A] [W], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] ;

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [Q] épouse [W] et M. [A] [W] à verser à :

— Mme [Z] [S] et Mme [N] [S] la somme de 2 843,34 euros au titre des loyers et charges locatives impayés (décompte arrêté au 6 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus) avec intérêt au taux légal à compter du 17 juillet 2025,

— la SA SEYNA, subrogée dans les droits de Mme [Z] [S] et Mme [N] [S], la somme de 4 387,53 euros au titre des loyers et charges locatives impayés (décompte arrêté au 6 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus) avec intérêt au taux légal à compter du 17 juillet 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [Y] [Q] épouse [W] et M. [A] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [Y] [Q] épouse [W] et M. [A] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [Z] [S] et Mme [N] [S] et la SA SEYNA pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [Q] épouse [W] et M. [A] [W] à verser à Mme [Z] [S] et Mme [N] [S] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation du contrat de bail, soit à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [Q] épouse [W] et M. [A] [W] à payer à Mme [Z] [S] et Mme [N] [S] et la SA SEYNA la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [Q] épouse [W] et M. [A] [W] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection