Du 11 avril 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/00810 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZETS

S.C.I. LA MARQUISE

C/

[E] [S],

[W] [S]

— Expéditions délivrées à

M^e Hélène SEURIN

— FE délivrée à

M^e Blandine FILLATRE

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 avril 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.C.I. LA MARQUISE

RCS [Localité 9] DE [Localité 8] N° 424 235 133

[Adresse 5]

[Localité 6] ([Localité 8])

Représentée par Maître Blandine FILLATRE, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL GALY & ASSOCIÉS

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [S]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [W] [S]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Maître Hélène SEURIN, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SCP DACHARRY & ASSOCIES

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Février 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 12 Avril 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes séparés sous seing privé en date du 03 janvier 2023, la SCI LA MARQUISE a donné à bail à Monsieur [E] [S] et Monsieur [W] [S] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2023, la SCI LA MARQUISE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 6.590€ au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Puis, suivant acte de commissaire de justice du 05 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux consorts [S] un commandement de payer la somme de 4.037,48€ au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Par actes introductifs d’instance en date du 12 avril 2024, la SCI LA MARQUISE a fait assigner Monsieur [E] [S] et Monsieur [W] [S] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en matière de référé à l’audience du 21 juin 2024 aux fins de :

— Constater la résiliation des baux conclus entre la SCI LA MARQUISE et Messieurs [S] à la date du 6 décembre 2023 par acquisition de la clause résolutoire prévue audit bail

— Ordonner la libération des lieux et la remise des clefs après établissement d’un état des lieux de sortie

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [S], Monsieur [W] [S] et de tout occupant de leur chef avec au besoin le concours de la force publique

— Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls des assignés

— Condamner Messieurs [S] à payer à la SCI LA MARQUISE la somme provisionnelle de 6.288,88€ au titre des arriérés de loyers, provisions pour charges arrêtés au 31 mars 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir

— Condamner Messieurs [S] à payer à la SCI LA MARQUISE une indemnité d’occupation mensuelle indexée, fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer soit 1.061,20€ à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux, outre les charges

— Condamner Messieurs [S] au paiement de 800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant notamment les commandements de payer en date du 16 mai 2023 et du 5 octobre 2023

A l’audience du 21 juin 2024, l’affaire a été renvoyée pour permettre l’échange de pièces et de conclusions écrites entre les avocats des parties. Après plusieurs renvois sollicités par elles à cet effet, l’affaire a été évoquée le 14 février 2025.

A l’audience, la SCI LA MARQUISE, représentée par son conseil, sollicite désormais de :

— Constater la résiliation des baux conclus entre la SCI LA MARQUISE et Messieurs [S] à la date du 6 décembre 2023 par acquisition de la clause résolutoire prévue audit bail

— Ordonner la libération des lieux et la remise des clefs après établissement d’un état des lieux de sortie

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [S], Monsieur [W] [S] et de tout occupant de leur chef avec au besoin le concours de la force publique

— Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls des assignés

— Condamner Messieurs [S] à payer à la SCI LA MARQUISE la somme provisionnelle de 11.982,06€ au titre des arriérés de loyers, provisions pour charges arrêtés au 7 février 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir

— Condamner Messieurs [S] à payer à la SCI LA MARQUISE une indemnité d’occupation mensuelle indexée, fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer soit 890,54€ à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux, outre les charges

— Condamner Messieurs [S] au paiement de 800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant notamment les commandements de payer en date du 16 mai 2023 et du 5 octobre 2023

Elle soutient que les défendeurs ont, dès leur entrée dans les lieux, été défaillants dans le règlement de leurs loyers ; qu’elle a été contrainte de leur faire délivrer un premier commandement de payer le 16 mai 2023. Elle indique qu’en parallèle, le montant du loyer a été modifié pour tenir compte de l’encadrement des loyers dans la Ville de [Localité 7] soit 1.061,20€ outre les charges de 35€ et que Messieurs [S] ne s’acquittaient toutefois plus de nouveau de leurs loyers et charges justifiant la délivrance d’un second commandement de payer le 5 octobre 2023.

Elle indique que les causes du commandement n’ont pas été acquittées dans les deux mois et la dette des locataires n’a cessé d’augmenter. Elle soutient être bien fondée à solliciter la résiliation du bail par l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire.

Elle relève la mauvaise foi des défendeurs qui soulèvent des contestations sérieuses alors même qu’elle s’est heurtée à des difficultés de paiements dès le premier mois de location et que ce n’est que le 25 juillet 2023 soit plus de six mois après leur entrée dans les lieux qu’ils ont fait état d’une difficulté sur le montant du loyer au regard de l’encadrement applicable. Elle précise qu’il appartient au locataire d’engager une action en diminution de loyer s’il en conteste le montant. Elle fait valoir que le commandement reste valable pour la partie non contestable de la dette de sorte que les moyens soulevés par les locataires ne sauraient prospérer quant au jeu de la clause résolutoire qui est acquise. Elle soutient qu’indépendamment de tout débat sur le montant du loyer ou la superficie de l’appartement, le locataire est contraint de payer son loyer ; que les locataires n’ont pas régularisé leur dette locative et qu’en décembre 2023, ils demeuraient débiteurs de la somme de 967,50€. Elle ajoute que les locataires n’ont plus réglé aucune somme depuis le mois de février 2024, la bailleresse ayant perçu uniquement l’allocation logement de Monsieur [W] [S] d’un montant de 116€ étant précisé que le versement de cette allocation a été interrompue depuis octobre 2024 en raison du non-versement des loyers. Elle précise s’agissant du montant des loyers dus, qu’il est acquis que le loyer de référence est de 14€ du m2 soit au prorata de la surface revendiquée par les locataires, un loyer limité à la somme de 890,54€ (14 x 63,61 m2) outre 35€ de charges.

En défense, Monsieur [E] [S] et Monsieur [W] [S], représentés par leur conseil, demandent au juge saisi de :

A titre principal,

— Dire et juger que les demandes de la SCI LA MARQUISE se heurtent à des motifs de contestations sérieuses faisant échec à la compétence du juge des référés pour en connaître

— Dire n’y avoir lieu à référé

— Inviter la SCI LA MARQUISE à mieux se pourvoir devant le juge du fond

A titre subsidiaire et en tout état de cause,

— Débouter la SCI LA MARQUISE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— Condamner LA SCI LA MARQUISE à payer à Monsieur [E] [S] une somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamner LA SCI LA MARQUISE à payer à Monsieur [W] [S] une somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamner LA SCI LA MARQUISE aux entiers dépens

Ils indiquent qu’un bail leur a été consenti moyennant un loyer mensuel initial fixé à hauteur de 1.290€ nets et que le montant des charges était fixé à la somme de 35€ mensuels de sorte qu’ils devaient s’acquitter d’une somme totale mensuelle de 1.325€. Ils précisent que le contrat de location mentionne une surface habitable de 70m2 mais qu’en réalité la surface CARREZ du bien à prendre en compte est de 63,61m2. Ils indiquent s’être rendus compte que le montant fixé du loyer ne respectait pas la législation de plafonnement applicable aux locaux du ressort de la commune de [Localité 7] et que c’est dans ce contexte qu’ils ont pris l’initiative de suspendre le règlement des loyers échus dans l’attente qu’une solution équitable soit trouvée avec leur bailleresse. Ils expliquent que la SCI LA MARQUISE limitait la valorisation du loyer à la somme de 1.061,20€ mensuelle outre une provision sur charges de 35€ mais que cette valorisation était appliquée sur la surface plancher de 75,80m2 de sorte qu’un désaccord persistait entre les parties. Ils soutiennent que les sommes visées au commandement du 5 octobre 2023 ne sont pas correctes.

Ils indiquent que le loyer réel de 890,54€ basé sur une surface de 63,61m2 est aujourd’hui reconnu sans contestation par la bailleresse puisque c’est celui qui figure désormais dans son dernier décompte produit.

Ils soulèvent à titre principal l’incompétence du juge des référés en présence de contestations sérieuses ; que rien dans les demandes de la SCI LA MARQUISE ne semble relever de la moindre évidence s’agissant de la détermination du montant du loyer ou de celui de la dette locative cumulée au jour de la signification du commandement. Ils soutiennent que des contestations ont été relayées de longues dates s’agissant de la prise en considération des surfaces à intégrer au calcul du montant plafonné du loyer et qu’il existe en outre des contestations quant au montant de la dette ; qu’ils ne comprennent pas comment la SCI LA MARQUISE aboutit à un solde dû de 10.118,98€.

Ils allèguent à titre subsidiaire de l’absence d’acquisition de la clause résolutoire dès lors qu’ils ont versé dans les deux mois du commandement de payer la somme totale de 3.149,52€ par deux virements de 1.574,76€ de sorte qu’ils couvraient largement la dette locative de 2.265,50€ due à la date du 5 octobre 2023. Ils précisent que les échéances des mois de novembre et décembre 2023 ne doivent pas être intégrées au décompte des sommes à régulariser puisqu’elles restent postérieures et à tout le moins étrangères aux causes du commandement. Ils ajoutent que par leurs règlements successifs ils ont même une avance à hauteur de 883,58€.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 15 avril 2024 soit au moins six semaines avant la première audience.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 6 octobre 2023.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la compétence du juge des référés

L’article 834 du Code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, si au dispositif de leurs conclusions, Messieurs [S] demandent de dire et juger que les demandes de la SCI LA MARQUISE se heurtent à des motifs de contestations sérieuses faisant échec à la compétence du juge des référés pour en connaître, force est de constater qu’ils ne font que contester les pouvoirs du juge des référés du fait de l’existence de contestations sérieuses. Ces moyens ne visent qu’à contester le bien-fondé des demandes de la SCI LA MARQUISE et les pouvoirs du juge des référés et non sa compétence. Ces moyens soulevés par Messieurs [S] en raison de l’existence de contestations sérieuses ne constituent donc pas une exception d’incompétence mais s’analysent en des moyens relatifs au pouvoir d’appréciation de la juridiction de référés.

Il s’ensuit que le juge des référés est compétent pour statuer sur l’action engagée par la SCI LA MARQUISE au visa de l’article 834 du Code de procédure civile, laquelle action relève bien de ses attributions. Il lui appartient dès lors de dire s’il y a lieu ou non à référé sur ses demandes formées.

Au vu de ce qui précède, la demande de Messieurs [S] tendant à dire et juger que les demandes de la SCI LA MARQUISE font échec à la compétence du juge des référés sera tout naturellement rejetée.

Sur la demande au titre du constat de la résiliation du bail, de l’expulsion et de l’indemnité d’occupation

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement de payer fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette reste valable pour la partie non contestable de la dette.

En l’espèce, les contrats de bail conclus entre les parties comportent une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SCI LA MARQUISE a fait signifier à Monsieur [E] [S] et Monsieur [W] [S] un commandement d’avoir à payer la somme de 4.037,48€ au titre des loyers échus suivant exploit du 5 octobre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Messieurs [S] soutiennent que les demandes de la SCI LA MARQUISE se heurtent à des contestations sérieuses tenant à la détermination du montant du loyer et de celui de la dette locative cumulée au jour de la signification du commandement de payer et de ce qu’ils ont versé dans les deux mois du commandement de payer la somme totale de 3.149,52€ par deux virements de 1.574,76€ couvrant largement la dette locative de 2.265,50€.

Sur la détermination du montant du loyer, il résulte des écritures des parties et du dernier décompte versé par la SCI LA MARQUISE en pièce n°16 actualisé au mois de février 2025 que les parties sont désormais d’accord sur le montant du loyer lequel s’élève à la somme de 890,54€ (suivant le calcul suivant : 63,61 m2 x 14€/m2) outre 35€ au titre de la provision sur charges. Il n’y a dès lors plus de contestations sérieuses sur ce point.

Sur le montant réellement dû au jour du commandement de payer, il apparaît au regard du dernier décompte versé par la SCI MARQUISE versé en pièce n°16 que la somme due au jour du commandement soit le 5 octobre 2023 (loyer d’octobre 2023 inclus), et après accord des parties sur le montant du loyer à la somme 925,54€ (890,54€ de loyer +35€ de charges), s’élève en réalité à la somme de 2.265,94 € et non la somme de 4.037,48€ telle que figurant dans le commandement de payer.

Ainsi, au jour de la délivrance du commandement de payer du 5 octobre 2023, Monsieur [E] [S] et Monsieur [W] [S] étaient donc redevables de la somme de 2.265,94 € au titre des loyers et provisions pour charges échus (mois d’octobre 2023 inclus). Le commandement de payer reste donc valable pour cette somme.

La SCI LA MARQUISE soutient que les locataires n’ont pas régularisé leur dette locative dès lors qu’en décembre 2023, ils demeuraient débiteurs de la somme de 967,50€ comme il résulte du décompte versé en pièce n°16. Or, il ressort d’un autre décompte produit en pièce n°6 par la SCI LA MARQUISE que Monsieur [E] [S] et Monsieur [W] [S] ont procédé à deux virements d’un montant de 1.574,76€ chacun soit la somme totale de 3.149,52€ le 4 décembre 2023 et qu’au demeurant, il n’y pas lieu de prendre en compte les échéances des mois de novembre et décembre 2023 figurant sur le décompte n°16 n’étant pas incluses dans le commandement de payer délivré le 5 octobre 2023.

Par conséquent, Monsieur [E] [S] et Monsieur [W] [S] ont, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 5 octobre 2023, réglé les causes dudit commandement à hauteur de 2.265,94 €.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire n’étant pas réunies, la SCI LA MARQUISE n’est pas fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail.

La demande de constat de la résiliation des contrats de bail pour non-paiement des loyers sera dès lors rejetée.

Partant, les demandes d’expulsion, la demande concernant le sort des meubles et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation sont tout naturellement devenues sans objet.

Sur la provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI LA MARQUISE produit un décompte actualisé selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 11.982,06€ à la date du 7 février 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse) sans comprendre les frais de procédure.

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler au regard des développements ci-avant que le montant du loyer à hauteur de 925,54€ (890,54€ au titre du loyer +35€ au titre de la provision sur charges) ne fait plus débat.

Le décompte actualisé en pièce n°16 versé par la SCI LA MARQUISE mentionne le montant du loyer sur lequel les parties se sont accordées.

Par ailleurs, Monsieur [E] [S] et Monsieur [W] [S] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Ils ne démontrent pas non plus s’être acquittés des sommes dues à hauteur de 11.982,06€.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, Monsieur [E] [S] et Monsieur [W] [S] seront donc condamnés au paiement de la somme de 11.982,06€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives dus à la date du 7 février 2025 – échéance du mois de février 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [E] [S] et Monsieur [W] [S] en ce compris le coût des commandements de payer en date du 5 octobre 2023, les défendeurs ayant manqué, au jour de la délivrance du commandement de payer, à leur obligation de paiement du loyer. En revanche, il ne sera pas mis à leur charge le coût des commandements de payer du 16 mai 2023 dès lors que la présente procédure et la demande de constat de résiliation du bail est fondée sur le seul commandement du 5 octobre 2023.

Condamnés aux dépens, Monsieur [E] [S] et Monsieur [W] [S] seront déboutés de leur demande respective en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [E] [S] et Monsieur [W] [S] à verser à la SCI LA MARQUISE la somme de 400€.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par Ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DISONS que le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé est compétent pour statuer sur les demandes formées par la SCI LA MARQUISE ;

REJETONS la demande de constat de résiliation des contrats de bail pour défaut de paiement des loyers ;

REJETONS la demande d’expulsion, la demande concernant le sort des meubles et la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [S] et Monsieur [W] [S] à payer à la SCI LA MARQUISE à titre provisionnel la somme de 11.982,06€, au titre de l’arriéré de loyers et de charges (décompte arrêté au 07 février 2025, échéance de février 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties ;

DEBOUTONS Monsieur [E] [S] et Monsieur [W] [S] de leur demande en paiement en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [S] et Monsieur [W] [S] à payer à la SCI LA MARQUISE la somme de 400€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [S] et Monsieur [W] [S] aux dépens en ce compris le coût des commandements de payer en date du 5 octobre 2023 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION