N° RG 22/08565 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XF7Y

PREMIERE CHAMBRE

CIVILE

71F

N° RG 22/08565 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XF7Y

Minute

AFFAIRE :

S.C.I. REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE

C/

S.D.C. RES.14 ULYSSE DESPAUX

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SELARL [Localité 9]-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES

la SCP TMV AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 07 Août 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier lors des débats

Monsieur Lionel GARNIER, Greffier lors du délibéré

DEBATS :

A l’audience publique du 12 Juin 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

S.C.I. REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE

[Adresse 4]

[Localité 7]

agissant poursuites et diligences de son gérant demeurant en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Marie-José MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5] à [Localité 8] représenté par son syndic, la SARL [K] GESTION, sise [Adresse 6] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Représenté par Maître Pierrick CHOLLET de la SCP TMV AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 22/08565 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XF7Y

EXPOSE DU LITIGE

La SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE est propriétaire des lots n°1, 2 et 18 consistant en deux garages et un appartement au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] placé sous le régime de la copropriété.

Invoquant la dégradation des parties communes de l’immeuble imputables aux travaux de rénovation de l’appartement de la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du [Adresse 2] a mis en demeure la SCI ESTATE HOLDINGS FRANCE de remettre en état les parties communes par courrier en recommandé adressé à son gérant le 8 juin 2022.

Puis, faute de suite donnée à ce courrier l’assemblée générale de copropriété qui s’est réunie le 19 septembre 2022 a adopté plusieurs résolutions visant à la réalisation de divers travaux aux frais de la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE représentée par son gérant.

Suivant actes en date des 24,25 et 26 janvier 2023 la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE a assigné les différents artisans ayant réalisé les travaux dans son appartement ainsi que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du [Adresse 2] devant le juge des référés près le tribunal judiciaire de Bordeaux qui par ordonnance en date du 9 octobre 2023 a ordonné une expertise judiciaire confiée à Mme [E] afin de déterminer l’étendue et la cause des désordres, ainsi que les mesures réparatoires et responsabilités encourues.

L’expert a établi son rapport le 15 octobre 2024.

Antérieurement, par acte en date du 15 novembre 2022, la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE a assigné devant la présente juridiction le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du [Adresse 2] représenté par son syndic la SARL [K] GESTION en annulation des résolutions n° 2, 7,10, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 21 et 22 de l’assemblée générale du 19 septembre 2022.

Statuant sur conclusions d’incidents du défendeur, le Juge de la Mise en Etat par ordonnance du 26 février 2024 a :

— dit irrecevable l’action de la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE en contestation des résolutions n° 2, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 17 et 18 faute de qualité d’opposant ou de défaillant,

— condamné la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du [Adresse 2] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— renvoyé les parties à l’audience de mise en état du 16 mai 2024,

— réservé les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 juin 2025, la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE demande au tribunal au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 de :

— prononcer la nullité des résolutions n° 7, 21 et 22 de l’assemblée générale du 19 septembre 2022 de la résidence [Adresse 3],

— débouter le défendeur de l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires,

— condamner le défendeur au paiement d’une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— dire qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par la copropriété.

Par conclusions notifiées le 2 juin 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du [Adresse 2] représenté par son syndic entend voir :

— rejeter les demandes de la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE,

— juger valables les résolutions n° 7, 21 et 22 de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 septembre 2022,

— à titre reconventionnel, condamner la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE à remettre en état les parties communes, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,

— en tout état de cause, condamner la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été établie le 5 juin 2025 avec fixation de l’affaire à l’audience de plaidoirie du 12 juin 2025.

Le 10 juin 2025 le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du [Adresse 2] a notifié de nouvelles conclusions, portant demande de rabat de l’ordonnance de clôture et auxquelles il convient de renvoyer pour plus ample exposé des prétentions et moyens.

MOTIVATION

1- SUR LA DEMANDE DE RABAT DE L’ORDONNANCE DE CLÔTURE

Le défendeur sollicite au visa de l’article 803 du code de procédure civile, le rabat de l’ordonnance de clôture au motif de la nécessité de répondre aux conclusions notifiées 2 jours avant cette ordonnance par la requérante.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 803 du code de procédure civile l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une clause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas en soi une cause de révocation.

En l’espèce, le défendeur ne justifie d’aucun événement survenu postérieurement à l’ordonnance de clôture de nature à constituer une cause grave au sens de l’article 803 précité; Il n’est pas fondé à se prévaloir de la tardiveté des dernières conclusions de la requérante alors qu’un délai suffisant lui a été laissé dans le cadre du calendrier de procédure pour conclure, et qu’il a lui-même notifié des conclusions 3 jours avant la clôture soit le 2 juin 2025.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture du 5 juin 2025 ce qui rend irrecevables les conclusions notifiées par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du [Adresse 1] le 10 juin 2025.

2- SUR LA DEMANDE D’ANNULATION DES RÉSOLUTIONS N°7,21 et 22

La SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE sollicite l’annulation des résolutions n° 7, 21 et 22 de l’assemblée générale du 19 septembre 2022, pour abus de majorité.

Il est constant qu’une décision d’assemblée générale de copropriétaires, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée, reste susceptible d’un recours en annulation lorsqu’elle a été le résultat d’un abus de droit de la majorité.

L’abus de majorité suppose que la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même, de façon contraire à l’intérêt collectif et dans l’intention de nuire, ou au moins pour un but autre pour lequel le droit lui a été réservé ou attribué.

A- la résolution n° 7

La résolution n° 7 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires le 19 septembre 2022 autorise, telle qu’elle est libellée, “ M. [O] (gérant de la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE) à racheter les combles du lot n° 18 indûment occupés et modifiés, l’escalier indûment isolé des parties communes, la surface du sol annexée par la fermeture de l’escalier menant au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 2] pour la somme de x €. Estimation de l’agence XLI pour la somme de 40.000 à 50.000 euros.”

La requérante conteste toute appropriation des “combles” du lot 18 ainsi que de l’escalier menant à son appartement, considérant qu’il s’agit en réalité de parties privatives et non communes.

Elle fait valoir que la copropriété ne comporte aucun comble défini comme un espace aménageable, et qu’elle n’a fait que déposer un faux plafond séparant son lot n° 18 de la toiture en créant un volume dans lequel il est impossible de tenir debout. Elle soutient que l’expert judiciaire a d’ailleurs analysé cet espace comme des combles perdus dans le volume de son lot et à usage exclusif de celui-ci. Elle considère avoir uniquement procédé à une augmentation de volume de son appartement par enlèvement du plafond permettant le prolongement de sa mezzanine. La requérante expose qu’en l’obligeant à racheter une partie commune de l’immeuble qui n’a jamais existé la copropriété a commis un abus de majorité.

S’agissant de la cage d’escalier et du réduit sous l’escalier, la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE soutient qu’il s’agit d’une partie dont le lot n° 18 a la jouissance exclusive, passage obligé pour accéder à son appartement seul desservi par cet escalier. Elle expose que la porte qu’elle a installée au bas de l’escalier est nécessaire pour sécuriser et clore son appartement et se réserver et garantir son droit de jouissance exclusif.

La requérante considère donc que l’assemblée générale a commis un abus de majorité en l’obligeant à acquérir l’escalier et la surface correspondant à l’ouverture de la porte qu’elle a posée.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES conclut à l’absence de tout abus de majorité et à la validité de la résolution n°7.

Il fait valoir que les combles situés au-dessus du lot n°18 étant affectés à l’utilité de tous les copropriétaires constituent au sens de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 des parties communes. Il précise que l’expert n’a pas affirmé le contraire mais a bien constaté que les travaux entrepris n’avaient pas été autorisés par l’assemblée générale.

S’agissant de l’escalier, le défendeur indique que l’expert n’a pas été en mesure de qualifier avec certitude l’escalier de partie privative et que la jouissance exclusive dont bénéficie la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE sur cet escalier, ne saurait retirer à celui-ci sa qualification de partie commune comme rappelé à l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965. Il ajoute que le fait de fermer l’accès par une porte en bas de l’escalier revient à s’approprier une partie commune.

Sur ce,

Il convient de rappeler que l’appartement de la SCI demanderesse qui constitue le lot n°18 de la copropriété est situé au 1er et dernier étage de l’immeuble [Adresse 3].

Bien que l’état descriptif de division comme le règlement de copropriété soient taisants sur l’existence de combles, s’entendant de toute zone, peu important sa hauteur, comprise entre le plafond de l’appartement du dernier étage d’un immeuble et sa toiture, l’existence de combles ainsi définis et non aménagés, entre le plafond de l’appartement du lot n° 18 et la toiture de l’immeuble lors de l’acquisition du lot n° 18 par la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE est suffisamment établie par le rapport d’expertise déposé le 15 octobre 2024 par Mme [V].

La requérante reprenant les termes employés par l’expert judiciaire, la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE qualifie d’ailleurs cet espace préexistant avant les travaux réalisés dans son appartement de “combles perdus ”.

Aucune disposition légale, pas plus que le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 2] ne fixent la nature des combles.

L’expert, ne se prononce pas sur le point de savoir si ces combles sont une partie privative ou une partie commune ; question juridique à laquelle, au demeurant il ne lui incombe pas en sa qualité de technicien de répondre.

Il est constant que les combles sont réputés parties communes s’ils ne sont pas affectés à l’usage exclusif d’un copropriétaire et demeurent accessibles au syndicat pour intervenir le cas échéant sur la toiture, étant rappelé qu’en application de l’article 2 al 1 de la loi du 10 juillet 1965 sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

En l’espèce, si le SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES invoque cette jurisprudence, il ne précise, dans son argumentaire très synthétique, ni n’apporte, le moindre élément sur l’utilité des combles situés au-dessus du plafond du lot n° 18 pour la copropriété du [Adresse 2].

Il n’est ainsi fait état ni démontré la présence dans ces combles de branchement, canalisations ou équipement desservant la copropriété, ni l’impossibilité d’entretenir la toiture de l’immeuble depuis l’extérieur, ni d’un accès au comble exclusivement par une partie commune.

Sur ce point, il résulte du rapport d’expertise que l’accès audits combles depuis l’intérieur de l’immeuble ne peut se faire que par le lot n° 18 ce pourquoi l’expert indique que les combles perdus sont dans le volume du lot n° 18 et à usage exclusif du propriétaire de ce lot.

Certes, en l’état des pièces communiquées, il semble que lors de l’acquisition du lot n° 18 par la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE, il n’existait pas d’accès direct aux combles depuis ce lot ; seule la démolition a posteriori des plafonds de l’appartement ayant permis un accès auxdits combles depuis l’appartement de la requérante.

Toutefois, il ne peut être reproché à la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE d’avoir démoli le plafond de son appartement sans autorisation de l’assemblée générale dès lors que l’article 7 du règlement de copropriété érige les plafonds en partie privative.

L’accès aux combles créé par la démolition du plafond du lot n° 18 par son propriétaire ne résulte donc pas d’une voie de fait.

Dès lors qu’il n’est fait état ni démontré aucune utilité des combles situés au-dessus du lot n° 18 pour la copropriété et qu’il est établi leur usage possible exclusivement par le propriétaire de ce lot, ils doivent être qualifiés de parties privatives du lot n° 18.

L’occupation et la modification des combles par SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE sans autorisation de l’assemblée générale, ne saurait donc être irrégulière et la résolution portant notamment obligation de racheter lesdits combles, parties privatives de son lot, porte atteinte aux droits de propriété du copropriétaire concerné et constitue manifestement un abus de majorité qui justifie à lui seul d’annuler la résolution n° 7.

B- les résolutions n° 21 et 22

La résolution n°21 de l’assemblée générale du 19 septembre 2022 décide de demander un référé d’expertise judiciaire contre M. [O] avec désignation de Maître [L] pour représenter la copropriété.

La résolution n° 22 de la même assemblée porte décision de consigner la somme de 7.000 euros en vue de l’expertise et précise que le coût en sera réparti selon les charges communes générales et les tantièmes attachés au lot de chaque copropriétaire.

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La requérante demande l’annulation de ces deux résolutions au motif que leur libellé est vague et non circonstancié ; les motifs pour lesquels cette procédure serait engagée étant inconnus.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES conclut à la validité de ces résolutions. Il souligne que la requérante ne démontre aucun abus de majorité rappelant qu’elle a elle-même engagé une action aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

Sur ce,

Les résolutions n° 21 et 22 portent sans ambiguïté autorisation d’une action en référé et de ses conséquences pécuniaires pour la copropriété, en vue d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire afin de déterminer les désordres dans les parties communes imputables aux travaux réalisés par la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE (M. [S] ses lots. Ces résolutions s’inscrivant en effet dans le prolongement des autres résolutions adoptées lors de l’assemblée du même jour relatives aux travaux de remise en état des parties communes affectés suite à ces travaux.

Au demeurant, ainsi que relevé par le défendeur, la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE ne peut soutenir le caractère abusif du vote d’une telle action alors que lui-même a engagé cette action en référé par actes ultérieurs des 24,25 et 26 janvier 2023 confirmant ainsi son utilité.

3-SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fait valoir qu’en violation de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE a réalisé sans autorisation de l’assemblée générale des travaux affectant les parties communes et plus précisément les combles ainsi que constaté par l’expert judiciaire. Il indique être donc fondé à demander la démolition de ces travaux et la remise en état des lieux sans qu’il lui soit nécessaire de démontrer l’existence d’un préjudice. Il expose être d’autant plus fondé en sa requête qu’aucune suite n’a été donnée par la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE à la demande de démolition de la copropriété.

Le requérant s’oppose à cette demande en invoquant l’imprécision des travaux concernés. En tout état de cause elle fait valoir que la remise en état des “combles” qui n’en sont pas, est impossible ; le sous plafond sous toiture ayant été enlevé. S’agissant des travaux de remise en état du mur, du boîtier électrique et d’un mur imbibé d’eau suite à des dégâts des eaux, la requérante indique que la défenderesse ne rapporte pas la preuve de l’imputation de ses travaux ou désordres à la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE. Faute de preuve de l’intervention de M. [O] sur les parties communes sans autorisation de la copropriété et de détermination détaillée de l’état antérieur pour chaque élément considéré, la requérante conclut au rejet de toute demande de remise en l’état antérieur.

Sur ce,

Il est constant qu’en application des articles 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 les copropriétaires peuvent user des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble, et qu’ils ne peuvent effectuer des travaux affectant les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale.

Au titre de la remise dans leur état initial des parties communes le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ne vise dans son argumentaire qui vient préciser son dispositif que :

— les combles,

— le nettoyage des chesneaux,

— l’enlèvement des bardages et support VMC sur le mur de la cour intérieure,

— la remise en état du mur,

— la remise en état du boîtier électrique,

— la remise en état du mur imbibé d’eau suite à de nombreux dégâts des eaux, conséquence des fuites du réseau de l’appartement de M. [B],

— la suppression des tuyaux de climatisation.

S’agissant des travaux affectant les combles il convient de rappeler que dès lors qu’ils portent sur une partie privative au lot n° 18, ils n’étaient pas soumis à l’autorisation de l’assemblée générale. Au surplus il n’est pas expliqué en quoi ces travaux ont porté atteinte aux droits des autres copropriétaires, de sorte que la demande de remise en état concernant les combles ne saurait prospérer.

S’agissant du nettoyage des chéneaux, de l’enlèvement des bardages et support VMC sur le mur de la cour intérieure, remise en état du mur, remise en état du boitier électrique, remise en état du mur imbibé d’eau suite à de nombreux dégâts des eaux, conséquence des fuites du réseau de l’appartement de M. [B] et suppression des tuyaux de climatisation, ces travaux , aux frais de M. [B] (SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE) ont été votés par l’assemblée générale du 19 septembre 2022 aux termes des résolutions n° 11, 12,13, 15, 16,17, que la requérante n’est plus recevable à contester n’ayant pas la qualité d’opposante comme de défaillante lors de leurs votes ainsi que jugé par le juge de la mise en état dans son ordonnance du 26 février 2024.

Compte tenu de la résistance de la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE à exécuter ces travaux, il convient de la condamner à les réaliser dans un délai de 5 mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une durée de 3 mois.

4- SUR LES DEMANDES ANNEXES

Les parties ayant toutes deux partiellement succombé dans leurs prétentions, supporteront chacune la charge de ses propres dépens.

L’équité conduit par ailleurs au rejet de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et justifie de ne pas dispenser la requérante de sa participation aux frais de la procédure tel que prévu par l’article 10-21 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

REJETTE la demande de rabat de l’ordonnance de clôture du 5 juin 2025 formulée par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la Résidence [Adresse 3],

DÉCLARE en conséquence irrecevables les conclusions notifiées par RPVA 10 juin 2025 par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la Résidence [Adresse 2],

ANNULE la résolution n° 7 de l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] qui s’est tenue le 19 septembre 2022,

DEBOUTE la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE de sa demande d’annulation des résolutions n° 21 et 22 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] le 19 septembre 2022,

CONDAMNE la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE à procéder dans un délai de 5 mois à compter de la présente décision et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 3 mois les travaux de remise en état des parties communes suivants tels que votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 septembre 2022 :

— le nettoyage des chesneaux, (résolution n° 11)

— l’enlèvement des bardages et support VMC sur le mur de la cour intérieure, (résolution n° 12)

— la remise en état du mur, (résolution n° 13)

— la remise en état du boîtier électrique, (résolution n° 15)

— la remise en état du mur imbibé d’eau suite à de nombreux dégâts des eaux,

conséquence des fuites du réseau de l’appartement de M. [B], (résolution n°16)

— la suppression des tuyaux de climatisation (résolution n° 17)

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la Résidence [Adresse 2] du surplus de ses demandes de remise en état des parties communes,

DEBOUTE les parties de leurs demandes d’indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens de l’instance,

DIT n’y avoir lieu de dispenser la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE de sa participation aux frais de procédure telle que prévue à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Monsieur Lionel GARNIER, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT