TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

JUGEMENT

Procédure accélérée au fond

5AZ

Minute

N° RG 24/01389 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZIK5

3 copies

GROSSE délivrée

le 12/05/2025

à la SELAS ELIGE [Localité 5]

la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE

Rendue le DOUZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 24 Mars 2025

Par mise à disposition au greffe le 28 avril 2025 puis prorogé au 12 mai 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile..

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

Société COMMUNE DE [Localité 5], prise en la personne de son maire en exercice

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Maître Daniel LASSERRE de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Madame [Z] [V]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Guillaume ACHOU-LEPAGE de la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE, avocats au barreau de BORDEAUX

Monsieur [H] [V]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Guillaume ACHOU-LEPAGE de la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 20 juin 2024, la Commune de Bordeaux a fait assigner Monsieur et Madame [V] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond afin, au visa des articles L.631-7 et suivants, L.651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, L.324-1-1 du code du tourisme et 481-1 du code de procédure civile, de voir :

— condamner les défendeurs à une amende d’un montant maximal de 50.000 euros pour changement irrégulier de destination d’un immeuble à usage d’habitation, conformément à l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, dont le produit lui sera intégralement versé ;

— ordonner en tant que de besoin le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, sous astreinte dont le produit lui intégralement reversé ;

— l’autoriser à faire constater par l’un de ses agents assermentés l’occupation des lieux et à effectuer des contrôles sur place, les propriétaires étant régulièrement convoqués ;

— l’autoriser à défaut à faire expulser les occupants et effectuer les travaux nécessaires, d’office et aux frais des propriétaires ;

— condamner in solidum les défendeurs à une amende de 5 000 euros dont le produit lui sera versé conformément à l’article L.324-1-1 du code du tourisme ;

— condamner les défendeurs à lui payer une indemnité de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit du cabinet ELIGE [Localité 5] en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La demanderesse expose que les époux [V], propriétaires depuis 2000 d’un immeuble situé [Adresse 2], ont fait réaliser en 2016 et 2017 des travaux de réhabilitation en deux appartements ; que M. [V] a enregistré le 10 juillet 2018 une activité de chambres d’hôtes en déclarant 5 chambres d’une capacité de 14 lits ; que deux procès-verbaux d’infraction dressés le 21 décembre 2019 et le 07 septembre 2022 démontrent que le logement est proposé à la location sur plusieurs sites spécialisés (AirBnB, Booking) pour des locations de courte durée sous plusieurs annonces, classées sur le site dans la catégorie des chambres d’hôtes mais dont le titre et la description font référence à des appartements privés, ce qui est confirmé à la fois par la visite réalisée sur les lieux et par le site internet dédié à ces meublés qui indique que “le Courbin met à disposition sur 3 étages quatre appartements à la location (…)”; que les défendeurs ont modifié la destination de cet immeuble, initialement affecté à l’usage d’habitation, en le louant en meublé touristique à des personnes n’ayant pas l’intention d’y établir leur résidence, sans avoir obtenu d’autorisation de changement d’usage ; que cette activité illicite a généré entre le 1er août 2018 et le 21 décembre 2019 un gain estimé à 261 618,31 euros qui s’est notablement accru depuis lors, l’activité se poursuivant.

Par conclusions du 30 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé de leurs demandes, moyens et prétentions, les époux [V] soulèvent à titre principal la nullité de l’assignation ; à titre subsidiaire, ils concluent au rejet de toutes les demandes de la ville de [Localité 5] et à sa condamnation à leur verser une indemnité de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ; à titre infiniment subsidiaire, ils demandent que la condamnation soit ramenée à 1 euro symbolique, et que l’exécution provisoire soit écartée.

Ils font valoir que l’assignation est entachée de plusieurs irrégularités qui leur causent un grief ; que la délibération habilitant le maire n’est pas produite ; que les procès-verbaux des 21 décembre 2019 et 07 décembre 2022 sont dépourvus de valeur probante à défaut d’habilitation de l’agent verbalisateur ; que les PV ne respectent pas la norme AFNOR relative aux PV de constat sur internet ; que les photographies sont floues et les commentaires illisibles ; sur le fond, que les dispositions de l’article L.651-2 du CCH ne sont pas applicables ; que la Commune de [Localité 5] ne rapporte pas la preuve de l’affectation de l’immeuble à usage d’habitation au 1er janvier 1970 ; qu’il ressort au contraire des pièces et des débats qu’il était à destination de bureaux jusqu’en 1986 ; que leur activité au sein de l’immeuble est une activité de chambres d’hôtes et non de meublés de tourisme, qui n’est pas soumise à une déclaration de modification d’usage.

Par ses dernières conclusions du 06 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour le détail de son argumentation, la Commune de [Localité 5] sollicite le rejet de la demande de nullité de l’assignation et maintient l’ensemble de ses demandes à l’encontre des défendeurs.

II – MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure :

Les défendeurs soutiennent, au visa des articles 54 et 768 du code de procédure civile, que l’assignation est nulle en raison :

— de l’absence de mention, dans le dispositif, de l’adresse du local litigieux et du montant de l’astreinte, les empêchant d’apprécier les faits qui leur sont reprochés ;

— de l’absence de délibération habilitant le maire de [Localité 5] ;

— de l’irrégularité des procès-verbaux des 21 décembre 2019 et 07 décembre 2022 en l’absence d’habilitation de Mme [D] et faute de force probante des PV en ligne.

Aux termes de l’article 54 du code de procédure civile, l’acte introductif d’instance doit mentionner notamment l’objet de la demande. Selon l’article 768, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels elles se fondent.

En l’espèce, la demanderesse fait valoir à bon droit que même si le montant de l’astreinte réclamée et l’adresse des locaux litigieux ont été omis dans le dispositif de l’assignation, omission d’ailleurs régularisée dans ses dernières écritures, ces deux mentions figurent dans le corps de l’assignation, de sorte que l’objet de la demande figure bien dans l’acte, sans que les défendeurs ne puissent sérieusement soutenir qu’ils ont été insuffisamment informés. Le moyen sera rejeté.

La délibération du conseil municipal donnant pouvoir au maire étant désormais produite, ce grief sera aussi écarté, de même que celui tenant à l’irrégularité des procès-verbaux établis par Mme [D] dont la commune verse aux débats le PV de prestation de serment du 13 juin 2018 devant le tribunal d’instance de Bordeaux l’habilitant à constater les infractions, et l’arrêté du maire du 11 juin 2018 la commissionnant à cette fin.

S’agissant enfin de l’absence de force probante des PV, la commune peut opposer utilement que la norme AFNOR invoquée ne s’impose qu’aux commissaires de justice et que les PV d’infraction dressés par les agents assermentés de la commune ne sont soumis à aucune norme, de sorte que leur rédaction, même peu rigoureuse, n’est pas sanctionnée par la nullité.

Sur les demandes principales :

— sur le défaut d’autorisation de changement de destination de l’uimmeuble :

La Commune fonde ses demandes sur deux délibérations, l’une du conseil communautaire de [Localité 5] Métropole du 07 juillet 2017, l’autre du conseil municipal de [Localité 5] du 10 juillet 2017 qui ont respectivement soumis toute location de courte durée à “une clientèle de passage” à une déclaration préalable, et réglementé strictement les locations de courts séjours touristiques sur la ville de [Localité 5]. Un règlement municipal sur les changements d’usage des locaux d’habitation et les compensations en cas de changement de destination a été annexé à la délibération du 10 juillet 2017.

L’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation soumet, dans les communes de plus de 200.000 habitants, le changement d’usage d’un bien immobilier à une autorisation préalable du maire de la commune. Cette autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

L’article L.631-7 dernier alinéa précise que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation punit d’une amende civile d’au plus 50.000 euros par local irrégulièrement transformé toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L.631-7, ou ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application de cet article. Par ailleurs, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans le délai qu’il fixe ; il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé, dont le produit est intégralement versé à la commune.

Pour l’application des dispositions énoncées supra, il appartient à la Commune de [Localité 5] d’établir à la fois l’existence d’un local à usage d’habitation et un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement résultant du fait de louer un local meublé antérieurement destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Les défendeurs soutiennent que la commune ne rapporte pas la preuve de l’affectation de l’immeuble à usage d’habitation au 1er janvier 1970 ; qu’il ressort au contraire des pièces et des débats qu’il était à destination de bureaux jusqu’en 1986.

Il ressort en effet des pièces et des débats que l’immeuble, initialement à destination de bureaux, a fait l’objet d’un permis de construire le 12 juin 1986 pour un changement en locaux d’habitation. L’ensemble immobilier est ensuite devenu une maison avant d’être réaménagé en deux appartements de types T4 et T6 en 2016, les défendeurs ayant effectué en février 2018 une déclaration préalable pour le changement de destination en 4 appartements en meublés de tourisme (2 au 1er étage, un au 2ème et un au 3ème) qui a fait l’objet d’une décision d’opposition.

Compte tenu de ces circonstances, l’affectation des locaux à la date du 1er janvier 1970 est indifférente, et les locaux sont réputés avoir à ce jour l’usage d’habitation pour lequel les travaux ont été autorisés en 1986.

Les défendeurs contestent par ailleurs le changement illicite de destination en faisant valoir que leur activité au sein de l’immeuble, qui est leur habitation principale, est une activité de chambres d’hôtes et non de meublés de tourisme, et ne nécessite pas de déclaration de modification d’usage mais doit faire l’objet d’une déclaration auprès de la mairie (article [7]-4) qui a été faite ; que les dispositions qui fondent les demandes ne sont pas applicables.

L’article L.324-3 du code du tourisme définit les chambres d’hôtes comme des “chambres meublées chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations”.

Selon l’article L.324-1-1 du même code, les meublés de tourisme sont “des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire (…)”.

Au soutien de leur argumentation, les époux [V] font valoir que les locaux ne sont équipés que de kitchenettes et non de cuisines complètes, et insistent sur l’existence d’un espace d’accueil, d’une salle de gym, d’un local destiné au personnel de nettoyage, d’un espace extérieur commun avec piscine, autant de prestations incompatibles selon eux avec la qualification de meublé de tourisme.

La commune oppose que le seul critère déterminant pour la qualification de meublé de tourisme est son usage exclusif, et que la fourniture de prestations extérieures ne suffit pas à exclure cette qualification.

Il ressort cependant des pièces versées aux débats, et notamment des procès-verbaux de constat des 18 septembre 2024 et 14 janvier 2025, que l’accès aux locaux se fait par une entrée commune et un espace d’accueil, que des prestations de petit déjeuner et de ménage sont proposées aux visiteurs, et que les locaux sont équipés, outre de salles de bains, de kitchenettes minimalistes (micro-ondes, réfrigérateur et machine à café) qui ne suffisent pas à les qualifier de logements indépendants.

Même si la demanderesse est fondée à faire valoir que les annonces sont trompeuses, ses propres constatations, et les photos jointes, ne permettent pas de rapporter la preuve que les appartements loués sont des logements indépendants, à usage exclusif du locataire au sens de l’article L324-1-1 du code de tourisme.

Les conditions nécessaires à l’application des dispositions des articles L.651-2 et L.631-7 du code de la construction et de l’habitation n’étant dès lors pas remplies, la commune sera déboutée de toutes ses demandes.

Sur les frais irrépétibles

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les sommes, non comprises dans les dépens, exposés par eux dans le cadre de l’instance. Leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La Commune de [Localité 5] sera condamnée aux dépens, et déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DÉCISION

Le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;

Vu les articles L.631-7 et suivants, L.651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, L.324-1-1 du code du tourisme et 481-1 du code de procédure civile,

Déclare l’assignation régulière

Déclare la Commune de [Localité 5] recevable mais mal fondée en ses demandes

La déboute de toutes ses demandes ;

Déboute les époux [V] de leurs demandes plus amples et contraires ;

Condamne la Commune de [Localité 5] aux entiers dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,