TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30Z

Minute

N° RG 24/02224 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZUXM

3 copies

GROSSE délivrée

le 22/09/2025

à la SELARL ACT

la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET

Rendue le VINGT DEUX SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 11 Août 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

Madame [I] [E]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Maître Caroline TALBERT-CAMARERO de la SELARL ACT, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

S.N.C. SNC TABAC NANSOUTY

[Adresse 4]

[Localité 8]

Monsieur [W] [R]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Madame [L] [R]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Madame [J] [O]

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentés par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX

FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par actes en date des 09 et 16 octobre 2024, Mme [E] a assigné la SNC TABAC NANSOUTY, M. et Mme [R] et Mme [O], au visa de l’article 835 du code de procédure civile, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de :

— se voir autoriser à réaliser les travaux nécessaires à la sécurité des locataires, du personnel et de la clientèle ;

— en conséquence, condamner les défendeurs in solidum à procéder à leurs frais à la suppression de l’unité de climatisation extérieure et de l’ensemble des câbles et gaines afin qu’il soit possible d’effectuer les travaux de rénovation, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision et pendant une durée de trois mois renouvelable ;

— enjoindre à la SNC NANSOUTY et/ou aux consorts [R] et [O] de la laisser pénétrer ainsi que toute autre personne mandatée par elle, afin de :

— réaliser un état des lieux intérieur et extérieur par un commissaire de justice aux fins d’établissement de tout procès-verbal de constat utile dans les locaux loués à la SNC NANSOUTY ;

— autoriser la réalisation des travaux de rénovation prévus par les parties et autoriser pour ce faire toute personne mandatée par elle (artisans, experts et architectes) à pénétrer au [Adresse 5], sous astreinte de 500 euros par infraction et refus d’autoriser cet accès;

— être autorisée à procéder aux travaux nécessaires et urgents dans les parties intérieures et extérieures de l’immeuble tels que détaillés par son architecte, si besoin avec le concours de la force publique, d’un serrurier et en présence de deux témoins ;

— condamner in solidum les défendeurs à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution.

La demanderesse expose que par acte notarié en date du 03 février 2014, elle a donné à bail à la SNC NANSOUTY des locaux à usage commercial situés [Adresse 4] à [Localité 10] [Adresse 7], comprenant notamment deux magasins, un jardin et un chais ; qu’à l’occasion du renouvellement du bail, constatant l’absence d’entretien du chai et du jardin inutilisés par la locataire, elle a souhaité les récupérer pour l’affecter à son habitation mitoyenne ; qu’un accord est intervenu sur cette reprise ; que cependant les parties étant en désaccord sur les modalités de renouvellement du bail, une procédure a été engagée, toujours pendante au fond ; que par ailleurs, la locataire lui a signalé en octobre 2023 des fissures affectant les parties communes et a sollicité son intervention ; que l’architecte mandaté par elle a établi la liste des travaux de réfection nécessaires ; que cependant les époux [R] refusent de déposer le groupe extérieur de climatisation installé par eux sans son accord et de manière non conforme, dont la présence fait obstacle à la réalisation des travaux ; que la SNC NANSOUTY est restée taisante à la sommation d’exécuter délivrée le 25 juin 2024 ; que compte tenu de l’urgence, elle lui a annoncé par LRAR du 09 septembre 2024 le début des travaux pour le 23 septembre 2024 et annoncé la visite le 16 septembre de l’architecte et du commissaire de justice pour l’établissement d’un état des lieux général ; que les époux [R] se sont opposés à leur intervention ; que ce refus contrevient à l’obligation prévue au bail, de même que refus de retirer à leurs frais le bloc de climatisation installé illégalement, dans des conditions qui portent atteinte à l’étanchéité du mur.

L’affaire, appelée à l’audience du 13 janvier 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois avant d’être retenue pour plaidoiries à l’audience du 11 août 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la demanderesse, dans son acte introductif d’instance ;

— les défendeurs, le 08 août 2025, par des écritures dans lesquelles ils demandent :

— qu’il soit donné acte à la SNC NANSOUTY de son accord à l’exécution des travaux de reprise par la demanderesse du mur vétuste côté jardin entre les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 3], sous réserve que ces travaux ne lui causent pas une gêne anormale à l’exploitation du local loué;

— dire que la bailleresse sera tenue de prévenir la locataire du démarrage des travaux par LRAR au moins 15 jours avant l’intervention des entreprises ;

— dire qu’elle devra remettre les lieux en état avec la dépose et la repose en état de fonctionnement du bloc de climatisation à ses frais ;

— déclarer nulle et non avenue la sommation d’exécuter signifiée de mauvaise foi le 25 juin 2024

— débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— la condamner à leur payer à chacun une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Ils font valoir que la reprise par Mme [E] d’une partie du jardin et du chai est dûe non à une absence d’entretien mais au souhait de la demanderesse, qui a acquis la maison voisine en 2022, de disposer d’un espace extérieur plus important ; que la SNC, en exécution des accords, a libéré le chai et une partie du jardin le 1er mai 2023 ; que la bailleresse lui a par la suite transmis un acte de renouvellement comportant de nouvelles clauses et conditions, toutes défavorables au preneur, ce qui l’a contraint à saisir le tribunal statuant au fond, devant lequel l’affaire est pendante ; que la SNC NANSOUTY a informé la bailleresse de l’agrandissement d’une fissure verticale à l’arrière du magasin, un accident ayant été évité de justesse ; que l’expert d’assurance a déposé son rapport le 02 janvier 2024, qui confirme l’atteinte struturelle du mur et conclut à la responsabilité de la bailleresse ; que le protocole d’accord n’a pu être signé en raison du refus de la bailleresse qui, après avoir validé le principe de la pose/repose du bloc de climatisation extérieure, a décrété que l’installation n’était pas conforme ; que c’est la raison de son opposition ; qu’elle a souhaité s’assurer de la repose de l’installation, climatisation réversible qui constitue le seul moyen de chauffage de l’établissement et qui préexistait à son arrivée puisque c’est le précédent exploitant qui l’a fait installer avec l’accord de M.[E], aux droits duquel vient la demanderesse ; que celle-ci est tenue d’une obligation de délivrance qui lui impose d’assurer au preneur une jouissance paisible permettant une utilisation normale de tous les locaux par notamment un chauffage efficace ; que la mauvaise foi de la demanderesse vicie la sommation du 25 juin 2024, délivrée le jour où elle a transmis le devis de la pose/repose du bloc de climatisation, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir du jeu de la clause résolutoire.

La présente décision se réfère à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

sur la demande principale :

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile permet au juge des référés de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet quant à lui au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’accès aux locaux et la réalisation des travaux :

En application des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer des locaux conformes à leur usage, à les entretenir en état de servir pour cet usage, d’en faire jouir paisiblement le preneur, et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que locatives, le preneur étantt tenu de souffrir la réalisation de ces réparations.

Ces dispositions sont reprises dans le contrat de bail du 03 février 2014 (page 6) dans lequel le preneur “s’oblige à laisser le bailleur ou son architecte ou toute autre personne de son choix visiter les lieux loués aussi souvent que cela lui paraîtra utile afin de s’assurer de leur état, et à tout moment si des réparations urgentes venaient à s’imposer.”

Le contrat prévoit par ailleurs que le preneur souffrira l’exécution de toutes les réparations (…), même de simple amélioration, que le propriétaire estimerait nécessaires, utiles, ou même simplement convenables et qu’il ferait exécuter au cours du bail dans les locaux loués (…) quelles qu’en soient l’importance et la durée.

La demanderesse est ainsi en droit de réclamer un accès aux locaux pour réaliser des travaux de rénovation comme les travaux nécessaires et urgents dans les parties intérieures et extérieures de l’immeuble tels que détaillés par son architecte.

Il résulte des pièces et des débats que les défendeurs ne s’opposent pas, à certaines conditions (pas de gêne excessive, délai de prévenance de 15 jours), à la réalisation de ces travaux, de sorte qu’il convient de leur en donner acte, sans qu’il soit besoin de leur faire injonction de s’y soumettre, sous astreinte.

Sur la prise en charge des frais de pose/repose du bloc de climatisation :

A la demanderesse qui soutient, sans en justifier, que ces frais leur incombent, les défendeurs opposent des arguments qui constituent à tout le moins une contestation sérieuse dont l’examen ne relève pas du pouvoir du juge des référés, de sorte qu’il y a lieu de rejeter la demande de Mme [E] tendant à les voir condamner sous astreinte à procéder à leurs frais à la dépose de l’unité de climatisation extérieure.

C’est par ailleurs à bon droit que les défendeurs font valoir qu’à défaut de remettre le bloc de climatisation en place, et en fonctionnement, la bailleresse se rend coupable d’un manquement à son obligation de délivrance conforme, sauf à équiper le local donné à bail d’un autre type de chauffage dont, en tout état de cause, la prise en charge lui incombe en l’état.

Sur la nullité de la sommation d’exécuter du 25 juin 2024 :

La demande formée par les défendeurs aux fins de voir déclarer nulle la sommation d’exécuter du 25 juin 2024, qui ne relève pas de la compétence du juge des référés, sera écartée, cette question étant au demeurant sans incidence sur les demandes formées dans le cadre de la présente instance.

sur les autres demandes :

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par elle dans le cadre de l’instance. Les demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

III – DECISION

Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et à charge d’appel,

Vu l’article 835 du code de procédure civile ;

Vu les articles 1719 et suivants du code civil ;

Vu le contrat de bail ;

Donne acte à la SNC NANSOUTY et aux consorts [R] et [O] de leur accord à l’exécution des travaux prévus par Mme [E] tels que détaillés par son architecte, par toute personne mandatée par elle (artisans, experts et architectes) sous réserve d’un délai de prévenance par LRAR de 15 jours au moins avant l’intervention des entreprises ;

Dit qu’il appartiendra à la bailleresse de faire procéder à ses frais à la dépose puis à la repose de l’unité de climatisation extérieure ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

Les déboute de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,