TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

54G

Minute

N° RG 25/00155 – N° Portalis DBX6-W-B7J-Z7LQ

3 copies

EXPERTISE

Copie nativement numérique délivrée

le 03/11/2025

à M^e Olivier BOURU

la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES

M^e Nicolas FOUILLADE

COPIE délivrée

le 03/11/2025

à

2 copies au service expertise

Rendue le TROIS NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 06 Octobre 2025,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Céline GABORIAU, Greffier lors des débats et de Charlène PALISSE, Greffier, lors du prononcé

DEMANDERESSE

Syndicat des coproprietaires de la [Adresse 19], sis [Adresse 17]

représenté par son syndic, la SARL GJ JACQUART GESTION

Dont le siège social est :

[Adresse 3]

[Localité 8],

Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Marie-José MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

La SCCV “LES HAUTS DE [Localité 13]”,

Dont le siège social est :

[Adresse 4]

[Localité 6]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, la société CAPA PARTICIPATION

Représentée par Maître Olivier BOURU, avocat au barreau de BORDEAUX

La société ALBINGIA, SA

ès qualité d’assureur constructeur non réalisateur (CNR) de la SCCV “LES HAUTS DE [Localité 13]” (n° de contrat : RC2102786)

Dont le siège social est :

[Adresse 1]

[Localité 10]

Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Nicolas FOUILLADE, avocat postulant au barreau de BORDEAUX et Maître Edouard DUFOUR, avocat plaidant au barreau de PARIS

La SARL DG INGENIERIE SUD OUEST

Dont le siège social est :

[Adresse 2]

[Localité 9]

Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Olivier BOURU, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice délivrés le 20 janvier 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES HAUTS DE [Localité 13] a fait assigner la SCCV LES HAUTS DE [Localité 13], la société ALBINGIA en qualité d’assureur de la SCCV LES HAUTS DE [Localité 13] et la SARL DG INGENIERIE SUD OUEST devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir :

— Condamner la SCCV LES HAUTS DE [Localité 13] à procéder aux travaux nécessaires à la levée des réserves figurant au procès-verbal de livraison des parties communes en date du 26 janvier 2024, complété dans un document annexé au courrier recommandé AR adressé le 25 juin 2024 ainsi que sur la base du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 8 octobre 2024, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard commençant à courir à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— Condamner la société DG INGENIERIE SUD OUEST, en sa qualité de maître d’oeuvre d’exécution, à faire procéder à la levée des réserves ainsi qu’au suivi des travaux relevant de la garantie du promoteur en application des dispositions de l’article 1642-1 du code civil, en ce compris l’établissement de procès-verbaux y afférant, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de l’ordonnance qui sera rendue,

— Condamner la SCCV LES HAUTS DE [Localité 13] et la société DG INGENIERIE SUD OUEST à communiquer le procès-verbal de réception de l’opération de construction dénommée « LES HAUTS DE [Localité 13] » régularisé avec les différents intervenants à l’acte de construire, ainsi que l’ensemble des marchés de travaux des entreprises intervenues dans cette opération de construction, et leur attestation d’assurance et contrats d’assurance souscrits par ces entreprises, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard commençant à courir à compter de l’ordonnance à intervenir,

— désigner un expert au visa de l’article 145 du code de procédure civile.

— Condamner la SCCV LES HAUTS DE [Localité 13] au paiement d’une somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que des entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES HAUTS DE [Localité 13] a maintenu ses demandes, et conclu au rejet de celles formulées par la société ALBINGIA.

Il expose au soutien de ses prétentions que la SCCV LES HAUTS DE [Localité 13] a procédé à la réalisation d’une opération de construction de 46 logements [Adresse 11], dont la maîtrise d’oeuvre a été confiée à la société DG INGENIERIE SUD OUEST. Il fait valoir que la livraison des parties communes a fait l’objet d’un procès-verbal en date du 26 janvier 2024 entre le syndic de la copropriété et le représentant de la SCCV LES HAUTS DE [Localité 13], en présence de la SARL DG INGENIERIE SUD OUEST, procès-verbal auquel était annexée une liste de réserves, complétée ultérieurement par un courrier recommandé adressé par le syndic de copropriété à la société CAPA PROMOTION, mettant également en demeure la SCCV d’avoir à procéder à la levée des réserves dans les plus brefs délais, ainsi que par un procès-verbal de constat de commissaire de justice. Il relève que malgré les demandes réitérées, formulées par le syndic de copropriété, aucune réserve n’a été levée, ni même aucune réponse apportée par le promoteur/vendeur. Il soutient que la SCCV LES HAUTS DE [Localité 13], en sa qualité de promoteur/constructeur non réalisateur est tenu en application de l’article 1642-1 du code civil, à la garantir des défauts de conformité des vices apparents ainsi qu’au titre de la garantie décennale pour tout désordre relevant des dispositions de l’article 1792 du code civil. Il ajoute que le maître d’oeuvre engage quant à lui sa responsabilité décennale vis-à-vis de l’acquéreur, ainsi que sa responsabilité délictuelle.

La société ALBINGIA en qualité d’assureur de la SCCV LES HAUTS DE [Localité 13] a demandé à la présente juridiction de :

A titre principal,

— REJETER la mesure d’instruction sollicitée par la société le syndicat des copropriétaires LES HAUTS DE [Localité 13],

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires LES HAUTS DE [Localité 13] :

à lui verser une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Nicolas FOUILLADE conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

— lui donner acte de ses protestations et réserves ;

— mettre à la charge de la partie demanderesse les frais d’expertise judiciaire ;

— laisser à la charge de la partie demanderesse les dépens.

Elle expose au soutien de ses prétentions qu’il résulte du procès-verbal de livraison que les réserves portent uniquement sur des défauts de finition ne compromettant pas la solidité de l’ouvrage et qui au demeurant étaient parfaitement visibles à la réception, de sorte que ses garanties ne sont pas mobilisables.

La SCCV LES HAUTS DE [Localité 13] a demandé au Juge des référés de :

— constater qu’elle ne s’oppose pas aux opérations d’expertise sollicitées par le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 16] [Localité 13] », mais sous les plus expresses protestations et réserves d’usage, et ordonner en conséquence l’expertise judiciaire sollicitée,

— juger que les frais d’expertise demeureront à la charge du Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 16] [Localité 13] »,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence « LES HAUTS [Adresse 14] [Localité 13] » du surplus de ses demandes,

— réserver les dépens.

La société DG INGENIERIE SUD OUEST a demandé à la présente juridiction de :

— Constater qu’elle ne s’oppose pas aux opérations d’expertise sollicitées par le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 16] [Localité 13] », mais sous les plus expresses protestations et réserves d’usage, et ordonner en conséquence l’expertise judiciaire sollicitée,

— dire que les frais d’expertise demeureront à la charge du Syndicat des copropriétaires de la résidence « LES HAUTS [Adresse 14] [Localité 13] »,

— débouter le [Adresse 20] [Adresse 15] DE [Localité 13] du surplus de ses demandes,

— réserver les dépens.

La SCCV LES HAUTS DE [Localité 13] et la société DG INGENIERIE SUD OUEST indiquent contester à ce stade toute responsabilité au sujet des désordres allégués, dont elles soulignent qu’ils ne sont d’ailleurs pas précisément listés dans l’assignation. Elles affirment en outre que les réserves concernées ont pour certaines d’ores et déjà été levées et font valoir que la demande de condamnation à procéder à la levée des réserves et celle d’expertise sont incompatibles.

L’affaire, évoquée à l’audience du 06 octobre 2025, a été mise en délibéré au 03 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de levée de réserves :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, le juge des référés peut, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande ne doit donc se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause et du droit applicable.

Aux termes des dispositions de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

L’article 1792-1 du code civil assimile le maître d’oeuvre au constructeur de l’ouvrage, lequel est ainsi tenu de la garantie décennale de l’article 1792 du code civil s’agissant des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Le SDC DE LA RESIDENCE LES HAUTS DE [Localité 13] sollicite en premier lieu la condamnation de la SCCV LES HAUTS DE [Localité 13] à procéder aux travaux nécessaires à la levée des réserves figurant au procès-verbal de livraison des parties communes en date du 26 janvier 2024, complété dans un document annexé au courrier recommandé AR adressé le 25 juin 2024 ainsi que sur la base du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 8 octobre 2024, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard commençant à courir à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Il résulte des débats que la livraison des parties communes de la résidence les HAUTS DE [Localité 13] est intervenue le 26 janvier 2024, avec réserves. Selon courrier recommandé avec accusé de réception en date du 25 juin 2024, le syndic de copropriété a mis en demeure la SCCV de procéder à la levée des réserves dans les plus brefs délais. Le SDC produit en outre un procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 8 octobre 2024 par Maître [C] faisant état d’autres désordres.

Il convient toutefois de relever que seules les réserves mentionnées dans le procès-verbal de livraison, ainsi que les désordres apparents révélés dans le mois suivant celle-ci, peuvent fonder une obligation non sérieusement contestable à la charge du promoteur sur le fondement des dispositions précitées. En revanche, les désordres signalés ultérieurement, sans qu’il soit établi qu’ils étaient apparents à la livraison ou apparus dans le mois suivant celle-ci, notamment lorsqu’ils ne sont constatés que par un procès-verbal de constat de commissaire de justice ou listés dans un courrier recommandé, ne suffisent pas à caractériser une telle obligation.

Il convient en conséquence de condamner la SCCV LES HAUTS DE [Localité 13] à procéder à la levée des réserves non levées à ce jour, listées dans le seul procès-verbal de livraison du 26 janvier 2024, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de débouter le SDC DE LA RESIDENCE LES HAUTS DE [Localité 13] du surplus de ses demandes au titre de la levée de réserves.

Le SDC DE LA RESIDENCE LES HAUTS DE [Localité 13] sollicite en deuxième lieu la condamnation de la société DG INGENIERIE SUD OUEST, en sa qualité de maître d’oeuvre d’exécution, à faire procéder à la levée des réserves ainsi qu’au suivi des travaux relevant de la garantie du promoteur en application des dispositions de l’article 1642-1 du code civil, en ce compris l’établissement de procès-verbaux y afférant, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de l’ordonnance qui sera rendue.

Il convient toutefois de relever que le SDC DE LA RESIDENCE LES HAUTS DE [Localité 13] ne démontre pas que les réserves dont il sollicite la levée relèvent de la garantie décennale ou encore que le maître d’oeuvre aurait commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle.

En conséquence, sa demande de levée de réserves ne peut prospérer, à l’instar de celle relative au suivi des travaux relevant de la garantie du promoteur, celle-ci n’étant aucunement justifiée.

Sur la demande de communication de pièces :

Le SDC DE LA RESIDENCE LES HAUTS DE [Localité 13] sollicite la condamnation de la SCCV LES HAUTS DE [Localité 13] et la société DG INGENIERIE SUD OUEST à lui communiquer le procès-verbal de réception de l’opération de construction dénommée « LES HAUTS DE [Localité 13] » régularisé avec les différents intervenants à l’acte de construire, ainsi que l’ensemble des marchés de travaux des entreprises intervenues dans cette opération de construction, et leur attestation d’assurance et contrats d’assurance souscrits par ces entreprises, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard commençant à courir à compter de l’ordonnance à intervenir.

La SCCV LES HAUTS DE [Localité 13] et la société DG INGENIERIE SUD OUEST n’ayant pas satisfait à cette demande, il y a lieu de leur enjoindre de communiquer ces documents, sans qu’il apparaisse à ce stade nécessaire d’assortir cette injonction du prononcé d’une astreinte.

Sur la demande d’expertise judiciaire :

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité ou la garantie des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, qu’il est justifié d’un motif légitime.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES HAUTS DE [Localité 13], et notamment du procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 8 octobre 2024 par Maître [C] , que la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure.

En effet, la mesure d’instruction apparaît nécessaire, notamment pour connaître l’origine des désordres constatés.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à l’expertise sollicitée, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision.

Etant rappelé qu’il n’appartient pas au juge des référés, saisi sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, d’apprécier la pertinence de l’argumentation relative aux critères de mise en oeuvre de la garantie décennale, cette expertise fonctionnera au contradictoire de l’ensemble des parties assignées, en ce compris la société ALBINGIA en qualité d’assureur de la SCCV LES HAUTS DE [Localité 13], dont la demande de mise hors de cause, prématurée à ce stade, doit être rejetée.

Sur les autres demandes :

À ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, tant les frais de consignation que les dépens seront laissés à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES HAUTS DE [Localité 13], sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global et il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE la SCCV LES HAUTS DE [Localité 13] à procéder à la levée des réserves non levées à ce jour, listées dans le procès-verbal de livraison 26 janvier 2024 dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, durant deux mois ;

ENJOINT à la SCCV LES HAUTS DE [Localité 13] et la société DG INGENIERIE SUD OUEST de produire le procès-verbal de réception de l’opération de construction dénommée « LES HAUTS DE [Localité 13] » régularisé avec les différents intervenants à l’acte de construire, ainsi que l’ensemble des marchés de travaux des entreprises intervenues dans cette opération de construction, et leur attestation d’assurance et contrats d’assurance souscrits par ces entreprises,

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder :

Monsieur [K] [X]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Port.: 06 21 54 66 01

Mail : [Courriel 18]

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment l’assignation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant aux travaux de construction litigieux; visiter les lieux et les décrire ;

– déterminer la mission et le rôle effectif de chacun des intervenants à la construction ;

– préciser le cas échéant, la date de début effectif des travaux, si un procès-verbal de réception a été établi, et dans la négative fournir à la juridiction les éléments propres à caractériser une réception tacite ou à déterminer à quelle date l’ouvrage était réceptionnable ;

– vérifier si les désordres allégués dans la liste visée dans l’assignation, les conclusions ultérieures, les constats ou expertises amiables auxquelles elles se réfèrent, existent, à l’exception de ceux faisant l’objet de la condamnation à une obligation de faire aux termes de la présente décision

– s’ils existent, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition ; préciser l’importance de ces désordres, en indiquant ce qui relève respectivement des malfaçons ou des travaux inachevés, indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

– dire si les désordres étaient apparents ou non, lors de la réception ou de la prise de possession, pour un profane,dans le cas où ces désordres auraient été cachés, rechercher leur date d’apparition ;

– dire si ces désordres apparents ont fait l’objet de réserves, si des reprises ont été effectuées, leur nature, leur date et leur utilité ou leur inefficacité pour remédier aux réserves et indiquer si les réserves ont été levées ;

– pour chaque désordre, dire s’il affecte un élément du gros oeuvre ou un élément d’équipement indissociablement lié au gros oeuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre l’immeuble, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi ;

– rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun des désordres, malfaçons ou non conformité, s’il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance du chantier, défaut d’entretien ou de tout autre cause, ou préciser en quoi les travaux réalisés ne sont pas conformes aux prescriptions contractuelles ou aux termes du marché ;

– donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, qui a eu un rôle prépondérant, secondaire ou mineur ;

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, à partir des devis que les parties seront invitées à produire, chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en préciser la durée, et préciser leur incidence sur la jouissance de l’immeuble ;

– donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer

la nature et l’importance des préjudices subis par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES HAUTS DE [Localité 13] et proposer une base d’évaluation ;

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises ;

– établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai ;

RAPPELLE QUE, en application de l’article 276 du code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

INVITE l’expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d’expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile,

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

FIXE à la somme de 5.000 € la provision que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES HAUTS DE [Localité 13] devra consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,

DIT que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du tribunal judiciaire, dans le délai de 12 mois suivant la date de la consignation,

REJETTE toutes autres demandes,

DIT que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES HAUTS DE [Localité 13] conservera provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,