AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 1]

S.C.I. [L],

prise en la personne de son représentant légal en exercice

c\ [D] [J]

JUGEMENT DU 22 Avril 2026

DECISION N° 26/64

N° RG 25/05998 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QRZ7

DEMANDERESSE

S.C.I. [L],

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par M^e Olivier BOLLA, avocat au Barreau de GRASSE

DEFENDEUR

Monsieur [D] [J]

né le 05 Juillet 1996 à [Localité 3]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Monsieur Yves TEYSSIER, Vice-Président, siégeant en qualité de juge des contentieux de la protection

Greffier : Madame Laetitia LACROIX

Expéditions délivrées

à Me [W]

à M. [J]

le

Grosses délivrées

à Me [W]

à M. [J]

le

À l’audience publique du 17 Mars 2026, après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que la décision sera prononcée par la mise à disposition au greffe à la date du 22 Avril 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 31 octobre 2025, la société S.C.I [L] a fait assigner Monsieur [D] [J] aux fins de :

condamner Monsieur [D] [J] à payer la somme de 3.336,57 euros selon décompte arrêté au 05 septembre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation, et ce en vertu du contrat souscrit et de l’occupation des lieux ;prononcer la résiliation du bail consenti aux torts exclusifs du locataire ;

En conséquence,

ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [J] ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux loués sis [Adresse 6], [Localité 1], si besoin avec le concours de la force publique ;refuser d’accorder des délais de grâce à la partie requise ;condamner Monsieur [D] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer mensuel échu, charges en sus (indexation annuelle incluse) à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la restitution des clefs, après déménagement ;condamner Monsieur [D] [J] à payer la somme de 900 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [D] [J] aux entiers dépens conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du code de procédure civile, en compris le coût du commandement de payer ;

A l’audience du 17 mars 2026, la société S.C.I [L] est représentée. Monsieur [D] [J], assigné selon les modalités prévues aux articles 656 et 658 du code de procédure civile n’est pas comparant, ni représenté.

A l’audience la société S.C.I [L] sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance. Elle expose qu’elle est propriétaire d’un logement sis [Adresse 7], loué à Monsieur [D] [J] par contrat en date du 14 novembre 2019 ; que le loyer mensuel actualisé après indexation s’élève à 448,54 euros outre 30 euros de provisions pour charges ; que le locataire a connu des difficultés de règlement des loyers obligeant la bailleresse à délivrer un commandement de payer en date du 22 octobre 2024, que les causes du commandement ont été éteintes dans les deux mois après la signification du commandement de payer, qu’elle enregistre cependant de nouveaux impayés de loyers ; qu’elle demande en conséquence que soit prononcée la résiliation judiciaire du contrat de bail pour manquements graves et répétés du locataire à son obligation de payer les loyers et les charges ; que la dette locative actualisée s’élève à 2.151,95 euros ; qu’elle maintient l’ensemble de ses demandes.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, il convient de se référer aux écritures déposées et soutenues par la demanderesse à l’audience du 17 mars 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2026.

SUR QUOI

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, le juge ne fait droit à la demande, en l’absence de la partie défenderesse que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien-fondée.

sur la recevabilité de l’action

Il résulte des pièces communiquées que la société S.C.I [L] a fait notifier par voie électronique le 22 octobre 2024 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il résulte de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que seules les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus sont assujetties à l’obligation de notifier à la Préfecture des Alpes Maritimes par la voie électronique une copie de l’assignation plus de six semaines avant l’audience.

La société S.C.I [L], ne démontre pas qu’elle est constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré et que, dans ces conditions, elle n’est pas assujettie à l’obligation visée à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ;

Cependant l’action de la société S.C.I [L] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation judiciaire du bail pour manquements graves et répétés du locataire à son obligations résultant du bail conclu le 14 novembre 2019

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

« a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ;

b) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

e) de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux ;

f) de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ;

g) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe. »

L’article 1728 du code civil dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».

Selon l’article 1224 du code civil « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

En l’espèce, la société S.C.I [L] soutient que le comportement de Monsieur [D] [J], qui s’abstient régulièrement de payer l’intégralité du loyer et des charges, constitue un manquement grave à ses obligations contractuelles.

Cependant, force est de constater que la société S.C.I [L] ne justifie pas d’avoir effectué des mises en demeure ou un commandement de payer depuis celui signifié le 22 octobre 2024.

Il n’est pas démontré, autrement que par l’assignation qui été délivrée à étude le 31 octobre 2025, que Monsieur [D] [J] a eu connaissance des sommes qui leur sont réclamées.

L’analyse de l’historique de compte actualisé au 02 mars 2026 montre que Monsieur [D] [J] a repris depuis plus d’un an le règlement régulier du loyer et des charges, que le paiement est effectué dans les jours suivants l’échéance et qu’il a réduit le montant de sa dette progressivement celle-ci étant passée de 3.336,57 euros, dans l’acte d’assignation, à 2.151,95 euros selon décompte remis à l’audience.

S’il n’est pas contesté que le bail signé le 14 novembre 2019 contient une clause d’indexation, il n’est pas démontré que Monsieur [D] [J] a eu connaissance du montant réactualisé du loyer et de ses modalités de calcul. Aucune pièce ne permet de justifier que la société N2G IMMOBILIER, gestionnaire mandaté par la société S.C.I [L] pour gérer les encaissements, a notifié au locataire le montant du loyer réactualisé chaque fois que l’indexation a été appliquée avec les informations utiles à la compréhension de cette indexation.

Il n’est également pas démontré que la société S.C.I [L] a communiqué, chaque année, à Monsieur [D] [J] l’état exact des charges récupérables pour lesquelles elle demande une provision mensuelle de 30 euros.

Selon les dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

« 1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. »

La société S.C.I [L] ne communique, à l’appui de ses demandes, aucun décompte des charges récupérables. Il n’est ainsi pas permis à la juridiction de vérifier que les charges récupérables sont au moins égales à la provision mensuelle de 30 euros réclamées.

En conséquence, il y a donc lieu de constater, à défaut par la société S.C.I [L] de démontrer la réalité du quantum de sa créance locative, que Monsieur [D] [J] n’a pas manqué à ses obligations contractuelles nées du bail signé le 14 novembre 2019.

En conséquence, la société S.C.I [L] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes conditions, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Dès lors, l’issue du litige conduit à laisser à la charge de la demanderesse les frais irrépétibles qu’elle a engagés ainsi que les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société S.C.I [L].

DEBOUTE la société S.C.I [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

LAISSE à la société S.C.I [L] les frais irrépétibles qu’elle a engagés et les entiers dépens.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI FAIT ET JUGE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.

LE GREFFIER LE PRESIDENT