TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025

Mise à disposition du 14 Octobre 2025

N° RG 25/00155 – N° Portalis DBYK-W-B7J-C3GC

Suivant Assignation – procédure au fond du 18 Juin 2025, déposée le 10 Juillet 2025

code affaire : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

PARTIES EN CAUSE :

PARTIE DEMANDERESSE

COMMUNE D'[Localité 7]

Mairie

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Mme [E] [V], Maire

C/

PARTIE DEFENDERESSE

Monsieur [W] [R]

né le 17 Août 1959 à [Localité 6] (ALGERIE)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Cécile SALVI-POIREL

GREFFIER : Sandrine MAIGNAN

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 Septembre 2025 par-devant Cécile SALVI-POIREL, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sandrine MAIGNAN, Greffier, pour être mise en délibéré au 14 Octobre 2025, date à laquelle le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe, publiquement, contradictoirement et en premier ressort.

* * *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 décembre 2021, la commune Alièze a consenti un bail d’habitation à M. [W] [R] sur des locaux situés au [Adresse 2] [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4023 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [R] le 13 juin 2024.

Par assignation du 18 juin 2025, la commune Alièze a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier pour :

faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [R] ainsi que tous occupants et meubles de son chef, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3000 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 16 septembre 2025, la commune Alièze maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 18 septembre 2025, s’élève désormais à 4319,24 euros. La commune Alièze considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [W] [R] expose qu’il a payé 500 euros le 11 septembre 2025 ainsi qu’au mois d’août et qu’une saisie à tiers détenteur de 140,38 euros est réalisée chaque mois auprès de la MSA sur sa pension de vieillesse.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La commune Alièze justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 13 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4023 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 août 2024.

En l’espèce, à l’audience M. [W] [R] expose qu’il a repris le paiement des loyers en aout et septembre 2025. La commune d'[Localité 7] présente, par note en délibéré un relevé de situation émanant de la Direction Générale des Finances Publiques, et daté du 18 septembre 2025, qui fait apparaitre un paiement de 40,38 euros le 13 aout 2025, un paiement de 359,62 euros le 13 aout 2025, et un virement de 500 euros le 15 septembre 2025, outre des avis à tiers détenteur d’un montant de 140,38 euros, effectués mensuellement auprès de la MSA de Franche Comté, caisse de retraite du locataire.

Eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à la reprise du paiement des loyers dans les deux mois précédant l’audience, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la commune Alièze justifie par note en délibéré, d’un décompte démontrant qu’à la date du 18 septembre 2025, M. [W] [R] lui devait la somme de 3 678.86 euros.

M. [W] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3 000 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [W] [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 500 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la commune Alièze ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 décembre 2021 entre la commune Alièze, d’une part, et M. [W] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 14 août 2024,

CONDAMNE M. [W] [R] à payer à la Commune d'[Localité 7] la somme de 3 678,86 euros (trois mille six cent soixante-dix-huit euros et quatre-vingt-six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3 000 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [W] [R] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 105 euros (cent cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [W] [R] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 juin 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [W] [R] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [W] [R] sera condamné à verser à la Commune d'[Localité 7] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la Commune d'[Localité 7] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [W] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 juin 2024 et celui de l’assignation du 18 juin 2025.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe à [Localité 10], le 14 Octobre 2025,

Et nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier Le Juge