Du 02 décembre 2025

5AA

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 25/00713 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2FT3

[K] [E] [L]

C/

[R] [B]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M^e Hélène BURRI

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 02 décembre 2025

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [E] [L]

né le 03 Mars 1988 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par M^e Hélène BURRI, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Madame [R] [B]

née le 19 Février 1985 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Octobre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon contrat signé le 30 avril 2025, Monsieur [H] [N] a donné à bail à Madame [R] [B] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 6] (33), moyennant un loyer révisable de 630 euros outre 40 euros au titre des provisions sur charges.

Suivant acte notarié du 19 janvier 2023, Monsieur [K] [L] a fait l’acquisition du bien donné à bail à Madame [R] [B].

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024, Monsieur [K] [L] a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par acte introductif d’instance en date du 27 décembre 2024, Monsieur [K] [L] arguant du défaut de paiement des loyers a fait assigner Madame [R] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et que le bail est résilié de plein droit, et juger que la locataire est occupant sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2024,

— à défaut de libération spontanée des lieux, ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef avec le concours s’il y a lieu de la [Localité 7] Publique et d’un serrurier si besoin,

— condamner la locataire au paiement des loyers et charges échus d’un montant de 2.224,99 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer outre la régularisation annuelle des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 744,48 euros, jusqu’à la libération effective des lieux, avrec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamner la locataire au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonciation à la Préfecture.

Après renvois, le dossier a été retenu à l’audience du 14 octobre 2025 lors de laquelle le conseil de a déposé son dossier.

Assigné par procès-verbal de commissaire de justice déposé en étude, Madame [R] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

Le jugement a été mis en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIFS

En l’absence d’un défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de procédure civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier du commissaire de justice le 2 janvier 2025 soit au moins six semaines avant la date de l’audience prévue le 8 avril 2025.

L’action est recevable au regard de ces dispositions.

Le bailleur justifie également avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er août 2024, sans que cet acte soit obligatoire s’agissant d’un bailleur personne physique.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l’échéance fixée.

En l’espèce, Monsieur [K] [L] justifie avoir fait délivrer à Madame [R] [B] un commandement de payer les loyers le 31 juillet 2024, sans que la dette, d’un montant de 2.224,99 euros, ait été régularisée dans les deux mois impartis par le commandement de payer.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et mentionne, conformément aux dispositions contractuelles, un délai de deux mois pour régularisation des paiements. Il est régulier et les causes selon le décompte produit, n’ont pas été réglées dans les deux mois de la signification, puisqu’à l’inverse la dette s’est à l’inverse aggravée.

Il convient de constater la résiliation du bail à la date du 1er octobre 2024.

L’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef sera autorisée à défaut de libération volontaire des lieux dans le respect des dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

Sur la demande en paiement des loyers

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Il résulte en l’espèce du décompte versé aux débats par le bailleur, qu’il est dû la somme de 3.175,36 euros au titre des loyers et charges, et indemnités d’occupation échus au 9 octobre 2025.

Il y a lieu de déduire des sommes réclamées celle de 138,59 euros qui est comptabilisée au titre des dépens, s’agissant du commandement de payer visant la clause résolutoire. En toute hypothèse, seule la somme de 2.224,99 euros étant sollicitée au titre des demandes de loyers impayés dans le dispositif de l’assignation, et les indemnités d’occupation ne commençant à courir qu’à compter de la date de résiliation du bail soit le 1er octobre 2024, il est observé que le tribunal ne peut statuer ultra petita et qu’en conséquence c’est au paiement de la somme réclamée de 2.224,99 euros que Madame [R] [B] sera condamnée, outre les intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l’indemnité d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux, au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail, et des charges qui devront être dument justifiées.

Madame [R] [B] sera condamnée à en payer le montant, à compter de la date de résiliation du bail.

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [B] qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 31 juillet 2024, le coût de l’assignation et de sa notification au Préfet de la Gironde, mais excluront celui de la notification à la CCAPEX, non nécessaire en l’espèce.

Il n’est pas inéquitable de condamner Madame [R] [B] à payer à Monsieur [K] [L], contraint de plaider, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à la date du 31 juillet 2024, par application de la clause résolutoire contractuelle;

A défaut pour Madame [R] [B] de libérer volontairement les lieux, ORDONNE son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation, due jusqu’à libération complète des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles, outre les charges dument justifiées (744,48 euros à la date de l’audience) ;

CONDAMNE Madame [R] [B] à payer à Monsieur [K] [L] la somme de 2.224,99 euros au titre des loyers et charges impayés, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024 ;

CONDAMNE Madame [R] [B] à payer à Monsieur [K] [L] les indemnités d’occupation ci-dessus fixées à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Madame [R] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation et de sa notification au Préfet de la Gironde ;

CONDAMNE Madame [R] [B] à payer à Monsieur [K] [L] la somme de 800 euros en vertu de l’article 700 du code de Procédure Civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Vice-Présidente et la Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE,

chargée des contentieux de la protection