TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 10]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 26 Septembre 2025

N° RG 25/03051 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LRSW

Jugement du 26 Septembre 2025

N° : 25/824

[V] [R]

[O] [G]

C/

[X] [Y]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Mme [R] et M [G]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 26 Septembre 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 27 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 26 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

Mme [V] [R]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante, représentée par Mme [M] [T], munie d’un pouvoir

M. [O] [G]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, représenté par Mme [M] [T], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [X] [Y]

[Adresse 8]

[Adresse 11]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 avril 2023, Mme [V] [R] et M. [O] [G] ont consenti un bail d’habitation à M. [X] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 8] à [Adresse 13] ([Adresse 6]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.650 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [Y] le 14 novembre 2024.

Par assignation du 7 mars 2025, Mme [V] [R] et M. [O] [G] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1.650 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2025, échéance incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 juin 2025.

A cette date, Mme [V] [R] et M. [O] [G] ont comparu représenté par Mme [T] [M], dûment munie d’un pouvoir.

Se référant oralement aux termes de leur assignation, Mme [V] [R] et M. [O] [G] en sollicitent le bénéfice.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que le locataire a cessé de régler les loyers et les charges et n’a pas régularisé la situation malgré la délivrance d’un commandement de payer. Ils précisent qu’il a quitté les lieux, déposant les clés dans la boîte aux lettres, sans avoir donné congé.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [X] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [V] [R] et M. [O] [G] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail contient en son paragraphe VIII une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail notamment en cas de défaut de paiement des loyers et des charges. Force est de constater que cette clause ne précise pas le délai dans lequel la résiliation du bail est acquise. Toutefois un délai équivalent au délai légal alors applicable, soit deux mois, a été laissé au locataire pour régulariser la situation, cette clause peut donc trouver à s’appliquer.

Les bailleurs justifient qu’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 13 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.650 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail à cette date et d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [V] [R] et M. [O] [G] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, le locataire ayant restitué les clés selon constat de reprise des lieux dressé le 1er avril 2025, il y a lieu de supprimer le délai prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, et les dispositions de l’article L.412-6 du même Code.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 550 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [V] [R] et M. [O] [G] ou à leur mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article IV-E du contrat de bail précise que le loyer est payable d’avance, mensuellement et avant le 4ème jour de chaque mois.

Mme [V] [R] et M. [O] [G] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date de son départ, M. [X] [Y] leur devait la somme de 1.650 euros au titre des loyers des mois de novembre 2023, mars, avril et septembre 2024.

Toutefois, il convient de relever que le décompte repris dans le commandement de payer et dans l’assignation précise que le loyer de mars 2024 a été réglé. La somme de 550 euros réclamée à ce titre sera par suite déduite du montant dû au titre de l’arriéré locatif.

Il est noté que les bailleurs ont déduit le montant du dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux du solde locatif.

Ainsi l’arriéré locatif peut être fixé au 27 juin 2025 à la somme de 1.100 euros.

M. [X] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

3. sur les demandes accessoires

M. [X] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Par application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenu aux dépens, et en équité, M. [X] [Y] sera condamné à payer à Mme [V] [R] et M. [O] [G] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 avril 2023 entre Mme [V] [R] et M. [O] [G], d’une part, et M. [X] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 8] à [Localité 14] est résilié depuis le 14 janvier 2025,

ORDONNE à M. [X] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 9] [Localité 12] [Adresse 1] [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

SUPPRIME le délai prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, et le bénéfice de la trêve hivernal prévu à l’article L.412-6 du même Code,

CONDAMNE M. [X] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 550 euros (cinq cent cinquante euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 14 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE M. [X] [Y] à payer à Mme [V] [R] et M. [O] [G] la somme de 1.100 euros (mille cent euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2024,

CONDAMNE M. [X] [Y] à payer à Mme [V] [R] et M. [O] [G] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 novembre 2024 et celui de l’assignation du 7 mars 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge