TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :S.A.S.U. DS INVEST

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Saad EL JORD

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04562 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XVK

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 21 février 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], dont le siège social est sis Représenté par son Syndic la SAS Cabinet FONCIA [Localité 4] RIVE – DROITE sis [Adresse 1]

représenté par M^e Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0720

DÉFENDERESSE

S.A.S.U. DS INVEST, domiciliée : chez Monsieur [I] [X], dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 décembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 février 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 21 février 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04562 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XVK

EXPOSE DU LITIGE

La société SASU DS INVEST est propriétaire des lots n°10, 11, 25, 26 et 27 (respectivement 1405/10000, 15/10000, 31/10000, 18/10000) dans l’immeuble sis [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic la société SAS Cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE, a assigné la société SASU DS INVEST, représentée par son gérant devant le juge du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, afin d’obtenir, au visa des dispositions légales fixant le statut de la copropriété et du code civil, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  4 898,90 euros au titre des impayés pour la période du 1er juillet 2022 au 26 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 3 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil s’est référé aux termes de l’assignation précisant que le défendeur avait déjà fait l’objet d’une condamnation.

La société SASU DS INVEST régulièrement assignée à l’étude n’a pas comparu ni personne pour elle.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de la société SASU DS INVEST sur les lots n°10, 11, 25, 26 et 27 (respectivement 1405/10000, 15/10000, 31/10000, 18/10000) situés dans l’immeuble sis [Adresse 3].

— les appels de fonds, provisions pour charges et travaux sur la période comprise entre le 1er juillet 2022 et le 1er avril 2024 établissant le montant des impayés à la somme de 4 418,90 frais de recouvrement compris (sauf 480 euros de frais de constitution de dossier avocat) ;

— les procès-verbaux des assemblées générales pour la période concernée.

— le décompte des frais de recouvrement pour un montant de 1 985,12 euros dont 480 euros de frais de constitution de dossier avocat,

— les factures de frais en date des 3 mai 2023, 6 juin 2023, 30 août 2023, 4 septembre 2023 et 26 avril 2024 et les pièces justificatives.

— le contrat de syndic,

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie et non contestée par la défenderesse à hauteur de la somme de 2 913,78 euros après déduction des frais de recouvrement.

Conformément à la demande, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 juin 2024.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la somme revendiquée de 1 985,12 euros recouvre :

—  960 euros de frais de constitution de dossier avocat et huissier pour lesquels il n’est pas justifié des diligences accomplies par le syndic.

—  44 euros pour une mise en demeure en date du 3 mai 2023 dont il n’est pas justifié de l’envoi.

—  35 euros pour une relance en date du 6 juin 2023 dont il n’est pas également justifié de l’envoi.

—  150,14 euros ayant trait à une sommation de payer délivrée le 1er septembre 2023.

Il sera en conséquence fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme de 150,14 euros au titre des frais de recouvrement.

Conformément à la demande, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation du 25 juin 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure et alors qu’ils n’ont pas fait connaître leur véritable adresse, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la société SASU DS INVEST présente des impayés de charges de copropriété et de travaux depuis plus de 2 ans et a déjà fait l’objet d’une condamnation le 10 mars 2022 pour la période du 1er juillet 2020 au 19 mai 2021.

Ces manquements perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires, de sorte que la société SASU DS INVEST sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires le somme de 1 000 euros.

Sur les demandes accessoires

La société SASU DS INVEST, partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à verser au demandeur la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la société SASU DS INVEST, représentée par son gérant à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic la société SAS Cabinet FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE, la somme de 2 913,78 euros au titre des charges pour la période comprise entre 1er juillet 2022 et le 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024 ;

CONDAMNE la société SASU DS INVEST, représentée par son gérant à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic la société SAS Cabinet FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE, la somme de 150,14 euros au titre des frais de recouvrement justifiés pour la période comprise entre 1er juillet 2022 et le 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024 ;

CONDAMNE la société SASU DS INVEST, représentée par son gérant à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic la société SAS Cabinet FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE, la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la société SASU DS INVEST, représentée par son gérant ;

CONDAMNE la société SASU DS INVEST, représentée par son gérant à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic la société SAS Cabinet FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 4] le 21 février 2025

le greffier le Président