N° RG : N° RG 21/00496 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VDAJ

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30G

N° RG : N° RG 21/00496 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VDAJ

AFFAIRE :

S.A.R.L. Garage saint amand

C/

[Z] [U], [S] [U] épouse [X]

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

la SELARL GONDER

l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 03 JUILLET 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Jean-Noël SCHMIDT,Vice-Président,

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,

Greffier, lors des débats et du délibéré

Isabelle SANCHEZ, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Avril 2025,

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. Garage saint amand prise en la personne de son gérant Monsieur [J]

10 rue de l’église

33200 BORDEAUX

représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [Z] [U]

né le 12 Novembre 1960 à TALENCE (33400)

de nationalité Française

53 Bld Saint Aignan

44400 NANTES

N° RG : N° RG 21/00496 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VDAJ

représenté par Maître Maxime GRAVELLIER de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

Madame [S] [U] épouse [X]

née le 12 Novembre 1960 à TALENCE (33400)

de nationalité Française

109 Boulevard de la plage

33120 ARCACHON

représentée par Maître Maxime GRAVELLIER de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

******

EXPOSE DU LITIGE

Faits constants :

La SARL GARAGE SAINT AMAND, qui vient aux droits du preneur initial, la SARL GARAGE ROBERT REY, est titulaire, depuis le 1er août 2004, d’un bail commercial portant sur des locaux situés à Bordeaux, appartenant aux consorts [U].

Les locaux loués comprennent notamment un atelier de mécanique automobile, une station de distribution de carburant, ainsi qu’une pièce annexe à usage d’habitation dont l’inclusion dans le bail sera ultérieurement contestée.

Peu après son entrée dans les lieux en date du 1/01/2016, la société preneuse a constaté divers désordres affectant l’état du clos et du couvert : infiltrations d’eau par la toiture, humidité récurrente, dégradations liées à la vétusté des huisseries, ainsi qu’un état général de délabrement affectant l’usage courant du local commercial et de la partie habitation.

Des constats d’huissier ont été réalisés en juillet 2016 afin de documenter ces désordres, et plusieurs courriers de relance ont été adressés à la régie gestionnaire, sans intervention effective. Les travaux de réfection partielle de la toiture sont finalement réalisés en novembre 2017 par la société SOL RENOV, à l’initiative des bailleurs.

Estimant les désordres persistants, la SARL GARAGE SAINT AMAND a saisi le président du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé le 14 février 2018, afin qu’il soit ordonné une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 13/10/2018, une mission d’expertise a été confiée à M [B], qui a déposé son rapport le 6/12/2019. L’expert a constaté notamment :

— la persistance d’infiltrations dans le local d’habitation, avec moisissures sur les murs, humidité anormale, et dégradation des revêtements ;

— une vétusté marquée de certains équipements (menuiseries, installations sanitaires, étanchéité) ;

— l’absence d’entretien régulier du clos et du couvert incombant au bailleur ;

— des conditions d’habitabilité discutables dans les locaux affectés à usage de logement.

Suite à ce rapport, les bailleurs ont entrepris 3 postes de travaux préconisés par I’expert. Le toit terrasse a été refait en janvier 2020 ; le solin a été fait en Mars 2020 et la toiture en éverite en Juin 2020.

Aucun accord n’est intervenu entre les parties sur l’indemnisations de préjudices invoqués par le preneur.

Le preneur a quitté les lieux loués le 6/10/2023.

Procédure:

Par assignations délivrées les 10 et 28 décembre 2021, la SARL GARAGE SAINT AMAND a fait assigner les consorts [U] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins d’obtenir indemnisation des préjudices allégués.

Il convient de préciser que depuis cette assignation :

— le défendeur a constitué avocat et fait déposer des conclusions.

— l’ordonnance de clôture est en date du 19/02/2025.

Les débats s’étant déroulés à l’audience du 3/04/2025, l’affaire a été mise en délibéré au 3/07/2025.

PRÉTENTIONS DU DEMANDEUR, le preneur, GARAGE SAINT AMAND :

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18/06/2024, le demandeur sollicite du Tribunal de :

Condamner solidairement Mr [Z] [U] et Mme [S] [U], à verser à la SARL Garage de Saint Amand les sommes de 7.370 euros et 8.306 euros au titre du préjudice financier pour perte d’exploitation,

Condamner solidairement Mr [Z] [U] et Mme [S] [U] à verser à la SARL Garage de Saint Amand la somme de 87.000 euros au titre du préjudice de jouissance

Condamner solidairement Mr [Z] [U] et Mme [S] [U] à verser à la SARL Garage de Saint Amand la somme au moins de 265.46 euros au titre du préjudice financier.

Condamner solidairement Mr [Z] [U] et Mme [S] [O] à verser à la SARL Garage de Saint Amand la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral.

Condamner solidairement Mr [Z] [O] et Mme [S] [U] à verser à la SARL Garage de Saint Amand la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner Mr [Z] [U] et Mme [S] [U] aux dépens dont inclus les frais d l expertise judiciaire.

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

La SARL GARAGE SAINT AMAND, soutient que les locaux donnés à bail par les consorts [U], comprenant à la fois un atelier et un logement attenant, ont été affectés de graves désordres compromettant leur jouissance paisible, en violation des obligations légales et contractuelles incombant aux bailleurs.

Elle fait valoir que dès son entrée dans les lieux en 2016, elle a signalé au mandataire du bailleur des infiltrations d’eau, des fissures inquiétantes, des désordres liés à la toiture et au clos de l’immeuble, ainsi qu’un état d’humidité généralisée affectant notamment la partie habitation. À défaut de réponse du gestionnaire Foncia, elle fait constaté les désordres par huissier en juillet 2016, puis a saisi les bailleurs en 2017, lesquels auraient tardé à intervenir, se contentant selon le preneur de quelques travaux partiels en 2017. Ces travaux auraient généré une première perte d’exploitation qu’elle chiffre à 7.370 €, justifiée par la limitation de l’usage de l’atelier à un seul pont pendant deux semaines.

La demanderesse souligne que l’expert judiciaire désigné en 2018 aurait confirmé le caractère impropre à l’usage tant du local commercial que de l’espace à usage d’habitation, pointant des infiltrations, moisissures, défauts d’étanchéité, fenêtres vétustes, ainsi qu’un défaut général d’entretien. Elle produit des photographies, relevés de consommation et devis de réparation.

Elle ajoute que la partie logement, bien que contestée par les bailleurs, aurait toujours été intégrée dans les locaux loués depuis le bail de 1994, et régulièrement occupée à titre de résidence principale. Elle en déduit que le logement devait répondre aux normes de décence, ce qui n’aurait pas été le cas.

Elle indique également avoir subi une perte d’exploitation supplémentaire en raison de l’arrêt définitif de son activité de distribution de carburant à compter de novembre 2022, faute d’avoir pu engager les travaux de remise aux normes de ses pompes, dans un contexte d’incertitude lié à la vente de l’immeuble et au congé qui lui a finalement été délivré en mars 2023. Cette perte de chance est estimée à 8.306 € sur la base d’une évaluation expertale.

La société conclut à la responsabilité pleine et entière des bailleurs, en leur qualité de garants de la délivrance d’un bien en bon état et conforme à sa destination, ainsi que de l’entretien et de la jouissance paisible. Elle réclame à ce titre une indemnité de 87.000 € pour 87 mois de trouble de jouissance subi dans un logement indécent, un préjudice financier complémentaire de 265,46 € lié à la surconsommation énergétique, et une indemnité de 10.000 € pour préjudice moral résultant dela défaillance du bailleur et de la supposée insalubrité des lieux.

PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, le bailleur, les consorts [U] :

Dans ses dernières conclusions en date du 22/12/2023 le défendeur demande au tribunal de :

DIRE ET JUGER la SARL GARAGE SAINT AMAND mal fondée à solliciter l’indemnisation d’un préjudice financier pour perte d’exploitation du chef des travaux de remise en état réalisés dans ses locaux en novembre 2017 et de la cessation de l’activité de distributeur de carburant au détail

DEBOUTER la SARL GARAGE SAINT AMAND de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [Z] [U] et Madame [S] [U] à lui verser la somme de 7 370 €.

DEBOUTER la SARL GARAGE SAINT AMAND de sa demande de condamnation solidaire des concluants à lui verser la somme de 8.306 €

CONSTATER que la destination du contrat de bail commercial du 1er janvier 2004 se limite à des locaux à usage commercial excluant toute partie à usage de logement.

DIRE ET JUGER la SARL GARAGE SAINT AMAND irrecevable à élever des prétentions du chef des prétendus désordres affectant la partie logement.

DIRE ET JUGER la SARL GARAGE SAINT AMAND irrecevable et en tout état de cause mal fondée en sa demande de condamnation des consorts [U] au paiement d’une somme de 87.000€ à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et par conséquent, l’en débouter.

DEBOUTER la SARL GARAGE SAINT AMAND de sa demande de condamnation des consorts [U] au paiement d’une somme de 265,46 € au titre du préjudice financier résultant de l’augmentation de la consommation d’électricité.

DEBOUTER la SARL GARAGE SAINT AMAND de sa demande de condamnation des consorts [U] au paiement d’une somme de 10. 000 € en réparation de son prétendu préjudice moral.

DEBOUTER la SARL GARAGE SAINT AMAND de sa demande de condamnation des consorts [U] au paiement d’une somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la SARL GARAGE SAINT AMAND au paiement d’une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Les consorts [U] concluent au rejet de l’ensemble des demandes indemnitaires de la SARL GARAGE SAINT AMAND, qu’ils estiment infondées tant en fait qu’en droit.

Ils soutiennent avoir fait procéder, dès qu’ils en ont eu connaissance, aux travaux nécessaires à la remise en état de la toiture et de la charpente de l’atelier, en novembre 2017, par l’intermédiaire de la société SOL RENOV. Ils précisent que les travaux avaient été différés à la demande du locataire afin de préserver son activité, ce qui démontre leur bonne foi. Sur le fondement de l’article 1724 du Code civil, ils rappellent que les travaux urgents réalisés par le bailleur ne peuvent donner lieu à indemnité que s’ils privent le preneur de jouissance pendant plus de 21 jours, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, la durée des travaux étant limitée à deux semaines.

S’agissant de l’activité de distribution de carburant, ils exposent que la SARL GARAGE SAINT AMAND a elle-même choisi de ne pas remettre en fonctionnement ses pompes, en raison des travaux de mise aux normes nécessaires et du contexte de vente de l’immeuble. Ils soulignent que cette décision est étrangère à leur comportement en qualité de bailleurs, d’autant qu’ils avaient, dès juin 2021, notifié un congé avec offre d’indemnité d’éviction, dans les conditions de l’article L.145-14 du Code de commerce. Ils précisent que cette indemnité a été effectivement réglée, dans le cadre d’un protocole conclu directement entre le locataire et le nouvel acquéreur, auquel ils n’étaient pas parties.

Ils contestent ensuite fermement que la partie logement du local soit incluse dans le bail commercial de 2004. Ils font valoir que ce contrat ne mentionne aucun logement, contrairement au bail initial de 1994, et qu’il s’agit d’un nouveau bail, et non d’un renouvellement. Dès lors, ils estiment que le preneur est irrecevable à invoquer un trouble de jouissance portant sur un bien qui n’est plus contractuellement compris dans la chose louée. Subsidiairement, ils soulignent que le gérant n’apporte aucun élément probant permettant d’établir une occupation effective et continue des lieux, et que l’expertise judiciaire ne met en évidence aucune situation d’insalubrité objective.

Ils contestent en tout état de cause le quantum des sommes réclamées, qu’ils jugent manifestement excessif et dépourvu de fondement, notamment les 87.000 € réclamés au titre du trouble de jouissance, dont ils relèvent qu’il repose sur une évaluation arbitraire de 1.000 € par mois sur sept ans. Ils s’opposent également à toute demande de réparation d’un préjudice moral ou d’atteinte à l’image, aucune diffamation, altération de réputation ou trouble affectif sérieux n’étant caractérisé.

Enfin, les consorts [U] sollicitent la condamnation de la SARL GARAGE SAINT AMAND à leur verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en raison de la procédure qu’ils estiment abusive et infondée.

— - -

Pour le surplus de l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux dernières écritures notifiées aux dates sus mentionnées aux parties

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance et d’entretien

Le Tribunal relève que le principe d’un manquement contractuel du bailleur – même si ce dernier a fait entreprendre des travaux, ceux-ci étaient tardifs et par ailleurs insuffisants puisqu’ils ont conduit à la réalisation d’une expertise judiciaire à la demande du preneur, puis la réalisation des travaux complémentaires préconisés par cet expert – n’est pas vraiment discuté.

En effet, la contestation et le litige entre les parties portent sur l’appréciation du principe et du quatum de chacun des postes d’indemnisations demandés.

Sur les demandes d’indemnisation formée par le preneur

En droit,

Selon l’article 1720 du code civil: “ Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce./ Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.”

En outre l’article 1724 du même code précise: “ Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée./Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé./Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail”.

Par ailleurs, selon l’article 1231-1 du code civil :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Alors que selon l’article 9 du code de procédure civile :

« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce :

— sur la demande de réparation des pertes d’exploitation de 2017 (suite aux travaux en atelier)

Il résulte des pièces versées aux débats que les travaux réalisés en novembre 2017 avaient un caractère urgent, nécessaire à la sécurisation du clos-couvert. Leur durée n’a pas excédé 14 jours ; or, l’article 1724 du Code civil prévoit que, sauf clause contraire au bail, aucun abattement de loyer ou indemnité ne peut être exigé lorsque les travaux urgents exécutés à l’initiative du bailleur n’excèdent pas 21 jours.

En l’absence de stipulation dérogatoire au bail commercial et compte tenu du caractère indispensable des travaux, la demande d’indemnisation du preneur au titre de cette période sera rejetée.

De surcroît, le chiffrage de l’expert comptable produit par le preneur perd toute sa pertinence du fait que cet avis repose sur une supposée “fermeture pour travaux réalisés par votre bailleur” (pièce 8, demandeur) or, au cas présent, il n’y a pas eu fermeture et ce technicien n’avait aucun élément comptable de comparaison (le nouveau preneur ayant débuté son activité au 1/01/2016, il ne pouvait se baser sur l’année précédente) pour déterminer, le cas échéant, une baisse d’activité qui aurait été causée par la supposée gêne occasionnée pour les dits travaux.

— sur la perte d’exploitation liée à l’arrêt de l’activité carburant en 2022-2023

Il est constant que l’activité de distribution de carburant a cessé courant novembre 2022.

Toutefois, le preneur a pris seul la décision d’interrompre cette activité, en anticipant une éventuelle cessation d’activité liée à un projet immobilier sur les locaux qui aurait entraîné son éviction. De ce fait il n’existe aucun lien avec un manquement du bailleur car cette décision relève le cas échéant d’une indemnité d’éviction non inclue à notre saisine.

En effet, il ne démontre pas de lien direct avec un manquement à l’obligation de délivrance de la part du bailleur ; alors qu’un congé avec indemnité d’éviction avait été régulièrement notifié dès 2021, soit avant que le supposé changement de normes soit intervenu, lequel n’est de surcroît n’est pas plus documenté.

Aussi, en l’absence de preuve d’un lien direct entre le préjudice invoqué et un fait générateur imputable aux bailleurs, la demande d’indemnisation sera également rejetée.

— sur le préjudice financier de 265,46 € lié à une surconsommation énergétique,

Il n’est nullement démontré que l’augmentation (du double) de la consommation électrique entre l’exercice 2016/2017 et celui de 2019/2020 (pièce 16, demandeur) soit directement causé par les conséquences des désordres constatés, d’autant que des travaux ont été entrepris par le bailleur en 2017 ; alors qu’il convient de remarquer que le preneur qui a quitté les lieux le 6/10/2023 ne produit pas les documents sur sa consommation des exercice 2020/2021, 2021/2022 et 2022/2023, ce qui pourtant aurait permis, le cas échéant, de démontrer que depuis la réalisation mi-2020 des travaux la consommation aurait baissé à son niveau initial. La demande sera rejetée.

— sur le préjudice moral,

Le Tribunal retient que toute violation d’un droit essentiel, dont celui résultant d’un manquement du bailleur, cause à autrui un dommage d’ordre psychologique (moral) consistant en un trouble de jouissance du sentiment de sécurité juridique et selon le contexte en une atteinte à l’honneur du co-contractant.

Pour autant, il appartient à celui qui l’invoque d’apporter tout élément susceptible de permettre à la juridiction d’en apprécier tant la nature exacte, que le quantum du préjudice qui en découle.

Or, il convient d’une part, de rappeler que le demandeur est le preneur, soit la SARL, et non pas son gérant, personne physique.

D’autre part, il n’est produit aucun élément qui permettrait de caractériser le préjudice invoqué. A ce titre, la simple allégation d’un sentiment d’abandon résultant d’une défaillance du bailleur, ne suffit pas à démontrer un dommage réparable.

Cette demande sera également rejetée.

— sur le trouble de jouissance de la partie logement

Il est également constant que le dernier bail commercial du 1/01/2004 (pièce 2, défendeur) ne mentionne plus de logement à usage d’habitation, contrairement au bail du 13/01/1994 ; étant précisé que le bail de 2004 est un nouveau bail et non pas un bail renouvelé.

En effet, aucune clause n’intègre cette partie dans le champ contractuel actuel, la désignation portant sur “Différents locaux à usage de commerce de station service et vente de véhicules”. Le preneur ne produit pas d’avenant, de plan ou d’échange contractualisant l’usage d’habitation.

Il convient toutefois de relever que le preneur justifie d’avoir poursuivi l’utilisation de cette partie du local en logement pour lequel il payait une taxe d’habitation, une consommation d’électricité différenciée, une assurance habitation ; alors que le bailleur était parfaitement informé de cet usage notamment à l’occasion de ses visites sur site lors des réunions liées au désordres, qu’il n’a pas pour autant exigé du preneur qu’il cesse cette utilisation non visée au bail ; alors qu’il avait indiqué au preneur dans sa lettre du 20/11/2003 qu’il lui accordait que “Les clauses de l’ancien contrat seront purement et simplement reprise” (pièce 6, demandeur) ; de sorte qu’il a implicitement donné son accord au retour à l’usage convenu lors du bail initial de 1994.

Il conviendra donc de l’indemniser pour le trouble que les désordres puis les travaux ont pu occasionner à cet usage limité. Une somme de 7.000€ (soit 1.000€ par année de trouble) sera tenue pour raisonnablement justifiée.

En effet, l’indemnisation ne peut correspondre au supposé montant de la part du loyer sur sept années, alors que d’une part, le trouble n’aura été que partiel dans le local, que d’autre part, le preneur ne justifie pas d’une jouissance continue du logement en cause alors qu’il disposait d’une autre adresse, et qu’enfin, il convient de modérer ses prétentions indemnitaires en raison du manque d’entretien qui lui incombait selon l’expert (pièce 11, demandeur).

Le bailleur sera donc condamné à payer à son preneur la somme de 7.000€

Sur les autres demandes :

— sur les dépens,

Les dépens seront supportés par la partie qui succombe, ici le bailleur, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

— sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie non condamnée aux dépens, tout ou partie des frais non compris dans les dépens qu’elle a engagé pour faire valoir ses droits et assurer correctement sa défense.

Pour tenir compte de la durée de la procédure et des opérations d’expertise, une somme de 3.000€ sera équitablement retenue au profit du demandeur.

— sur l’exécution provisoire,

L’exécution provisoire de la décision à venir est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

— DÉBOUTE la SARL GARAGE SAINT AMAND de ses demandes d’indemnisations relatives aux supposés préjudices moral, de pertes d’exploitation consécutives aux travaux et à l’arrêt de l’activité carburant et de pertes financières pour une sur-consommation énergétique ;

— CONDAMNE solidairement M [Z] [L] et Mme [S] [U], épouse [X], à payer à la la SARL GARAGE SAINT AMAND la somme de 7.000€ au titre de préjudice de jouissance ;

— CONDAMNE solidairement M [Z] [L] et Mme [S] [U], épouse [X], aux entiers dépens, les frais d’expertise judiciaire inclus ;

— CONDAMNE solidairement M [Z] [L] et Mme [S] [U], épouse [X] à payer à la SARL GARAGE SAINT AMAND la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

— REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Isabelle SANCHEZ greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT