TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

☞ GREFFE CIVIL

RG N° N° RG 25/00398 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D5J5

Minute : 948/2025

JUGEMENT

Du :28 Novembre 2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le 28 Novembre 2025;

Sous la Présidence de Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Anne ROUX, Greffier;

Après débats à l’audience du 30 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [C] [D] [L], demeurant 28 Rue de Verdun – 57120 ROMBAS

représenté par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [W], demeurant 57 Rue de la Taye – 57250 MOYEUVRE GRANDE, non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 décembre 2022, à effet au 30 décembre 2022, Monsieur [L] [C] a donné à bail à Monsieur [W] [K], pour une durée de trois ans, un local à usage d’habitation situé 57 rue de la Taye – 57250 MOYEUVRE GRANDE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 620,00 € outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 50,00 €, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 620,00 €.

Le montant des loyers et charges actualisé est de 707,49 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2025 délivré à étude, Monsieur [L] [C] a fait assigner Monsieur [W] [K] devant le juge des contentieux de la protection de Thionville, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [K], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et un serrurier, du logement qu’elle occupe 57 rue de la Taye, premier étage – 57250 Moyeuvre Grande ;

— Ordonner, à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meubles qu’il plaira au demandeur, et ce aux frais, risques et périls du défendeur (Article 1961 et suivants du code civil) ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Monsieur [W] [K] à payer à Monsieur [L] [C] la somme de 4 182,64 € au titre des loyers et charges arrêté au mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024 sur la somme de 1383,32€ et des présentes pour le surplus ;

— Fixer à compter de la date du jugement à intervenir une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges et indexation contractuelle et condamner Monsieur [W] [K] au paiement de cette somme jusqu’à la libération effective des lieux ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [K], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et un serrurier, du logement qu’elle occupe 57 rue de la Taye, premier étage – 57250 Moyeuvre Grande ;

— Ordonner, à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meubles qu’il plaira au demandeur, et ce aux frais, risques et périls du défendeur (articles 1961 et suivants du code civil) ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Monsieur [W] [K] à payer à Monsieur [L] [C] la somme de 4 182,64 € au titre des loyers et charges arrêté au mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024 sur la somme de 1383,32€ et des présentes pour le surplus ;

— Fixer à compter de la date du jugement à intervenir une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges et indexation contractuelle et condamner Monsieur [W] [K] au paiement de cette somme jusqu’à la libération effective des lieux ;

en tout état de cause,

— condamner Monsieur [W] [K] à payer à Monsieur [L] [C] la somme de 720 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 30 septembre 2025, Monsieur [L] [C] a comparu représenté par son conseil. Le bailleur a réitéré les termes de son assignation et actualisé le montant de sa créance en sollicitant la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 9 135,07 €, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Monsieur [W] [K] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 28 novembre 2025, le président ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [L] [C] a comparu représenté par son conseil. Monsieur [W] [K] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter bien que régulièrement cité à étude conformément aux dispositions de l’article 656 du code de procédure civile. En application des dispositions susvisées, il sera donc statué par jugement réputé contradictoire.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la demande en constat de la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation ayant été délivrée le 25 mars 2025, l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci prévoit que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l’audience. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département, par voie dématérialisée, le 7 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 30 septembre 2025.

Par ailleurs, s’agissant d’un bailleur privé, il n’a pas à être démontré la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou de la caisse d’allocations familiales.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que par leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Le commandement de payer ayant été signifié le 20 novembre 2024, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions modifiées par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges après commandement de payer infructueux. En outre, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été signifié à Monsieur [W] [K] le 20 novembre 2024.

Or, il résulte du décompte produit par le bailleur que Monsieur [W] [K] ne s’est pas acquitté de l’intégralité du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois visé par la clause résolutoire, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 21 janvier 2025.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de Monsieur [L] [C] à compter du 21 janvier 2025 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient, par suite, de condamner Monsieur [W] [K] à restituer les lieux loués situés 57 rue de la Taye – 57250 MOYEUVRE GRANDE.

À défaut, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux en application des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Au regard de ces textes, si Monsieur [W] [K] devait être expulsé, il n’est pas nécessaire d’autoriser Monsieur [L] [C] à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur la demande en paiement de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, Monsieur [L] [C] verse aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail souscrit entre les parties le 9 décembre 2022 ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 20 novembre 2024 ;

— le décompte de la créance arrêtée au mois de septembre 2025 inclus.

La somme totale réclamée par le bailleur de 9 135,07 € comprend à la fois les loyers et charges impayés à la date de la résiliation du bail intervenue le 21 janvier 2025, et une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire à compter de cette date, justement fixée à hauteur du montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette n’est apporté par Monsieur [W] [K] qui ne comparaît pas à l’audience.

Par conséquent, il doit être condamné au paiement de la somme de 9 135,07 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024 (date du commandement de payer) sur la somme de 1 383,32 €, à compter du 25 mars 2025 (date de l’assignation) sur la somme de 4 182,64 € euros, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Par ailleurs, Monsieur [W] [K] étant occupant sans droit ni titre des lieux à compter du 21 janvier 2025, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges qu’il aurait payés en cas de poursuite du bail, soumise aux augmentations légales.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 21 janvier 2025 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de septembre 2025 inclus.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [W] [K] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet, du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX. Pour le surplus, il sera rappelé que les dépens afférents aux instances, actes et procédure d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile auquel il est donc simplement renvoyé sur cette question.

Sur les frais irrépétibles

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [L] [C] les frais irrépétibles non compris dans les dépens. Monsieur [W] [K] [M] donc condamné au paiement d’une somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l’exécution provisoire de la présente décision à l’égard du défendeur est de droit au regard de l’assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire par provision,

DÉCLARE l’action de Monsieur [L] [C] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 décembre 2022 relatif à l’immeuble d’habitation situé 57 rue de la Taye – 57250 MOYEUVRE GRANDE, entre Monsieur [L] [C] d’une part et Monsieur [W] [K] d’autre part, sont réunies à la date du 21 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [K] à libérer les lieux situés 57 rue de la Taye – 57250 MOYEUVRE GRANDE, en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [W] [K] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 21 janvier 2025 égale au montant des loyers et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;

CONDAMNE Monsieur [W] [K] à payer à Monsieur [L] [C] la somme de 9 135,07 € au titre des loyers et charges impayés et indemnité d’occupation, mois de septembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024 (date du commandement de payer) sur la somme de 1 383,32 €, à compter du 25 mars 2025 (date de l’assignation) sur la somme de 4 182,64 € euros, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [W] [K] à payer à Monsieur [L] [C] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [W] [K] au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [K] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation au préfet, du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX ;

RAPPELLE que cette décision est exécutoire immédiatement, même en cas d’appel ;

DÉBOUTE Monsieur [L] [C] et Monsieur [W] [K] de leurs plus amples demandes.

Ainsi jugé et prononcé à Thionville par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 28 novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,