Du 21 mars 2025

5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 24/02175 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZOPV

S.A. VILOGIA

C/

[G] [Y]

Expéditions délivrées à :

CABINET RACINE

FE délivrée à :

CABINET RACINE

Le 21/03/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 21 mars 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU

GREFFIER : M^me Souad MOHAMED-HAMROUN lors des débats

M^me Nora YOUSFI lors du délibéré

DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA – [Adresse 2]

Représentée par Maître Alice SIMOUNET de la SELARL RACINE BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [Y] né le 10 Avril 1980 à [Localité 5], demeurant [Adresse 6]

Ni présent, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 janvier 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE :

Par acte sous seing privé du 8 novembre 2017, ayant pris effet le même jour, la S.A VILOGIA a consenti à Monsieur [G] [Y] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 8] (devenue [Adresse 4]) [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 424,44 € outre une provision mensuelle sur charges de 60,62 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA VILOGIA a, par acte de commissaire de justice, fait délivrer, le 14 mai 2024, à Monsieur [G] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte introductif d’instance délivré le 22 juillet 2024, la SA VILOGIA a fait assigner Monsieur [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX, aux fins de voir :

• constater la résiliation du bail aux torts du locataire,

• ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef, conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du code de procédure civile, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

• condamner Monsieur [G] [Y] à lui payer la somme de 11.383,17 € au titre des loyers et des charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

• condamner Monsieur [G] [Y] à lui payer les loyers et les charges impayés à compter du jour du commandement de payer jusqu’au jugement à intervenir et avec intérêts,

• condamner Monsieur [G] [Y] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée comme le loyer et avec intérêts de droit,

• condamner Monsieur [G] [Y] à lui payer la somme de 150 € sur le fondement de l’article 1231-6 al. 3 du code civil pour résistance abusive et injustifiée,

• condamner Monsieur [G] [Y] à lui payer la somme de 500 € à titre de participation aux frais et honoraires qu’elle a exposés en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamner Monsieur [G] [Y] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 21 janvier 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi contradictoire, la SA VILOGIA, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 4.191,31 € échéance du mois de décembre 2024 incluse. Elle explique que la dette a diminué après déduction des surloyers qui étaient appliqués faute pour Monsieur [G] [Y] de justifier de ses ressources. Elle indique que ce dernier a repris le paiement de son loyer mais déclare qu’elle n’entend pas suspendre les effets de la clause résolutoire qui est acquise.

En défense, Monsieur [G] [Y], comparant à l’audience du 22 octobre 2024, n’a ni comparu ni été représenté à l’audience de renvoi.

La juridiction a été destinataire du diagnostic social et financier dont lecture a été faite à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application des dispositions de l’article 469 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la resiliation du bail :

• Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la GIRONDE par voie électronique le 23 juillet 2024, soit au moins six semaines avant la date de la première audience du 22 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA VILOGIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (la CCAPEX), également par la voie électronique, le 15 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

• Sur le bien fondée de la demande :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l’échéance fixée : «en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le contrat pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer resté sans effet ».

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 14 mai 2024, la S.A VILOGIA a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 8.677,17 €, au titre des loyers et des charges impayés suivant décompte arrêté au 30 avril 2024.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est donc régulier.

Le décompte versé aux débats ne permet pas d’établir que Monsieur [G] [Y] a désintéressé les causes de ce commandement dans le délai légal de six semaines qui lui était imparti par le commandement de payer et encore moins dans le délai deux mois contractuellement prévu.

Dans ces conditions, la résiliation du bail est acquise à la date du 14 juillet 2024. L’expulsion de Monsieur [G] [Y] et de tout occupant de son chef sera dès lors autorisée à défaut de libération volontaire des lieux.

Il y a lieu de fixer à compter de la date d’effet de la résiliation du bail, soit le 15 juillet 2024, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et des charges que Monsieur [G] [Y] aurait

payés en cas de non résiliation du bail. Ce dernier sera condamné à payer les indemnités d’occupation à la SA VILOGIA et ce, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement :

En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Par ailleurs, il découle de ce qui précède l’obligation pour Monsieur [G] [Y] de régler une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges auprès de la SA VILOGIA à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 15 juillet 2024. La demande de condamnation de cette dernière de paiement de loyers et charges jusqu’au jour du jugemenet doit donc s’analyser en une demande de paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées au jour du jugement.

Selon le décompte versé aux débats, Monsieur [G] [Y] est redevable de la somme de 3.906,15 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation suivant décompte arrêté au 8 janvier 2025, après déduction des frais d’enquête sociale d’un montant de 83,82 € et des frais de dossier SLS d’un montant de 75 € portés au débit du décompte qui ne sont pas justifiés, ainsi que des frais de procédure d’un montant de 126,34 €, constitutifs de dépens.

Monsieur [G] [Y] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Il sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle continuant à courir à compter du 9 janvier 2025 et jusqu’à la libération des lieux.

Sur la demande en dommages et interets :

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil que «le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de sa créance».

En l’espèce, la SA VILOGIA sollicite l’octroi de dommages et intérêts indépendant des intérêts de retard au taux légal, sur le fondement de la résistance abusive.

Cependant, aucun élément ne permet d’établir la mauvaise foi de Monsieur [G] [Y]. Par ailleurs, la SA VILOGIA ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice particulier distinct de celui résultant du retard dans le paiement de la dette qui serait insuffisamment réparé par l’allocation des intérêts moratoires.

En conséquence, la SA VILOGIA sera déboutée de ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [G] [Y] partie perdante, sera condamné aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il apparaît équitable de condamner Monsieur [G] [Y] à payer à la SA VILOGIA la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement situé [Adresse 7] à la date du 15 juillet 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [Y] à quitter les lieux situés [Adresse 7] ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [Y] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail, soit le 15 juillet 2024, une indemnité d’occupation, due jusqu’à libération complète des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (578,31 €), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNE Monsieur [G] [Y] à payer à la SA VILOGIA la somme de 3.906,15 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 8 janvier 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [G] [Y] à payer à la SA VILOGIA les indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 9 janvier 2025 et jusqu’à la libération des lieux ;

DEBOUTE la SA VILOGIA du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [G] [Y] à payer à la SA VILOGIA la somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [Y] au paiement des dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE