N° RG 22/06580 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W6K3

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

71F

N° RG 22/06580 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W6K3

Minute

AFFAIRE :

[S] [G]

C/

S.D.C. Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], S.A.R.L. VESTALIA IMMO

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SELARL CABINET TARAVEL FOGLIA

l’AARPI CASTERA – SASSOUST

la SELARL GREGORY BELLOCQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 10 Avril 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [G]

né le 03 Juillet 1951 à [Localité 6]

de nationalité française

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par Maître Aurélie FOGLIA-RAPEAU de la SELARL CABINET TARAVEL FOGLIA, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10]

[Localité 4]

pris en la personne de son Syndic la SARL VESTALIA IMMO sis [Adresse 12]

[Adresse 1]

[Localité 4]

N° RG 22/06580 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W6K3

Représenté par Maître Nicolas SASSOUST de l’AARPI CASTERA – SASSOUST, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

S.A.R.L. VESTALIA IMMO

[Adresse 11]

[Localité 4]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [S] [G] est propriétaire les lots n° 151 (cellier en sous-sol), n° 161 (appartement en rez-de-chaussée) et n° 179 (garage) au sein de l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 13], sis [Adresse 2] (33), qui est composé de deux bâtiments séparés : le bâtiment 1 comprenant les lots à usage d’habitation et celliers et le bâtiment 2 comprenant les lots de garages.

Des antennes relais ont été installées de longue date par la société ORANGE sur la toiture du bâtiment 1, contre paiement d’un loyer à la copropriété.

Lors de l’assemblée générale du 16 mai 2019 il a été voté la réalisation de travaux de rénovation de l’étanchéité de la toiture terrasse de la résidence et leur financement pour partie avec les redevances versées par ORANGE. Au 30 octobre 2020 ces travaux étaient réalisés.

En janvier 2021 les copropriétaires ont adopté un nouveau règlement de copropriété destiné à remplacer le règlement initial du 13 novembre 1968.

Réunis en assemblée générale le 15 juin 2022 les copropriétaires ont aux termes d’une résolution n° 6 approuvé les comptes de travaux d’étanchéité des toitures terrasses tels que présentés dans la convocation, et ont validé les clauses du modificatif au règlement de copropriété concernant la répartition des fonds de loyers ORANGE en charges de bâtiment et non plus en charges générales.

M. [S] [G] qui a voté contre cette résolution a par actes distincts en date du 29 août 2022 assigné le [Adresse 15] [Adresse 7] C et son syndic de copropriété la SARL VESTALIA IMMO aux fins de voir annuler la résolution n° 6 votée le 15 juin 2022 et obtenir le paiement de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 décembre 2024 M. [S] [G] demande au tribunal au visa de la loi du 10 juillet 1965 et notamment de son article 42, et notamment du décret du 17 mars 1967 de :

— rejeter l’ensemble des demandes formées à son encontre,

— le déclarer recevable et bien fondé en son action en nullité de l’assemblée générale du 15 juin 2022,

— prononcer la nullité de la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 15 juin 2022,

— condamner la SARL VESTALIA IMMO à lui verser la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts,

— condamner le [Adresse 16] et la SARL VESTALIA IMMO à lui verser une indemnité de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne le [Adresse 16] et la SARL VESTALIA IMMO aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 29 janvier 2025 le [Adresse 16] entend voir quant à lui sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété du 13 novembre 1968:

— débouter M. [G] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. [G] à lui payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 30 janvier 2024 la SARL VESTALIA IMMO demande au tribunal au visa de l’article 1240 du code civil de :

— débouter M. [G] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. [G] à lui payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [G] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été établie le 3 février 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, il sera observé que la recevabilité de la contestation formée par M. [G] à l’encontre de la résolution n°6 adoptée lors de l’assemblée générale du 15 juin 2022 et à laquelle il était opposant, n’est pas discutée ; cette contestation ayant au demeurant été faite dans les formes et délais fixés à l’article 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965.

1-SUR LA DEMANDE D’ANNULATION DE LA RÉSOLUTION N° 6 DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DU 15 JUIN 2022

La résolution n° 6 votée lors de l’assemblée générale du 15 juin 2022 est ainsi libellée sur le procès-verbal d’assemblée :

06 APPROBATION DES COMPTES DE TRAVAUX RÉNOVATION ETANCHEITE (article 24)

L’assemblée générale approuve sans réserve en leur forme teneur, imputation et répartition, les comptes de travaux d’étanchéité tel que présenté dans la convocation à la présente assemblée.

Après avoir pris connaissance du courrier LRAR de M. [G] concernant l’affectation des loyers ORANGE

Elle valide l’application des clauses du modificatif au règlement de copropriété concernant la répartition des fonds de loyers ORANGE avec une répartition en charges de bâtiment et non plus en charges générales.

M. [G] invoque quatre moyens au soutien de sa demande d’annulation de cette résolution auxquels les défendeurs concluent au rejet. Il fait valoir d’abord que cette résolution valide une rétroactivité prohibée du règlement de copropriété de 2021. Ensuite que la question soumise au vote était imprécise. Puis que la résolution n° 6 comporte deux objets en violation de la prohibition des résolutions groupées. Enfin qu’elle revient sur une décision antérieure de l’assemblée générale ayant force exécutoire.

Sur ce,

Il est constant que le règlement de copropriété ou ses modifications ne peuvent avoir d’effet rétroactif en ce sens qu’ils ne doivent pas porter atteinte à des droits acquis antérieurement à leur mise en application.

En revanche, les prescriptions qu’il édicte sont immédiatement applicables si elles ne contredisent pas ces droits acquis.

En l’espèce, la résolution critiquée valide l’application des clauses du modificatif au règlement de copropriété intervenu en janvier 2021 dont l’article 17, qui définit les charges communes spéciales aux bâtiments 1 ou 2 de la résidence [Localité 8] C, stipule notamment que les redevances provenant des opérateurs téléphoniques seront réparties au profit des copropriétaires du bâtiment 1 exclusivement.

Certes, ainsi que souligné par les défendeurs, il résulte du règlement de copropriété initial en date 13 novembre 1968 que la toiture du bâtiment 1 est une partie commune spéciale du bâtiment 1, et non une partie commune de l’ensemble immobilier réunissant le bâtiment 1 (habitation/cellier) et le bâtiment 2 (garage) et, aux termes de la résolution n° 19 adoptée lors de l’assemblée générale du 16 mai 2019 les copropriétaires qui ont voté lesdits travaux de rénovation des étanchéités de toitures terrasses ont validé la répartition de ces dépenses en charges de bâtiment.

Toutefois, et même s’il paraît cohérent que les loyers versés par ORANGE au titre de l’utilisation du toit du bâtiment 1 pour ses antennes relais, en vertu d’un bail non versé au débat, ne profitent qu’aux copropriétaires détenteurs de lots dans ce bâtiment, il n’est justifié d’aucune disposition réglementaire ou décision d’assemblée générale antérieures au règlement de janvier 2021 le précisant.

Au surplus, il n’est pas véritablement contesté et ressort des appels de fonds des 3 septembre 2019, 31 octobre 2019 et 30 janvier 2020 et du propre libellé de la résolution n° 6 critiquée, qu’avant le modificatif du règlement de copropriété de 2021 les loyers versés par ORANGE étaient répartis en charge communes générales donc entre tous les copropriétaires du bâtiment 1 comme du bâtiment 2 au prorata des tantièmes de copropriété détenus par chacun.

Au vu de l’état des dépenses joint à la convocation pour l’assemblée générale du 15 juin 2022, il apparaît que les loyers ORANGE pour lesquels la résolution n° 6 applique la répartition stipulée au règlement de janvier 2021, ont été pour partie versés antérieurement à celui-ci.

Force est de donc de constater que la résolution n°06 de l’assemblée générale du 15 juin 2022 prévoit pour partie au moins, une application rétroactive des modalités de répartition de la redevance ORANGE, ce qui porte atteinte au droit des copropriétaires des lots de garage (bâtiment 1) acquis antérieurement à l’entrée en vigueur du règlement de janvier 2021, de percevoir leur quote part de loyer ORANGE.

Par voie de conséquence, et sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres moyens qui sont dès lors surabondants, il convient de prononcer la nullité de la résolution numérotée n° 06 de l’assemblée générale du 15 juin 2022.

2- SUR LA RESPONSABILITE DU SYNDIC DE COPROPRIÉTE

M. [G] fonde son action en responsabilité contre le syndic de copropriété sur les articles 1240 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965. Il considère d’abord que le syndic a commis une faute en appliquant de façon totalement arbitraire le règlement de copropriété adopté en 2021 à des travaux d’étanchéité votés le 16 mai 2019 sous l’empire de l’ancien règlement de copropriété et qu’il n’a pas mis fin à cette application rétroactive malgré les demandes en ce sens formulées par le requérant. Ensuite, il reproche au syndic l’absence de précision, de ses décomptes et leur caractère erroné. Il expose que ces fautes non rectifiées lui ont causé un préjudice financier, n’ayant pu utiliser les sommes issues des redevances ORANGE lui revenant au titre de son lot garage pour financer pour partie les charges de copropriété.

La SARL VESTALIA IMMO conteste toute faute commise dans sa gestion. Elle reconnaît qu’il a pu exister une erreur dans le versement des quotes-parts de la redevance ORANGE qui ont été en partie affectées aux lots du bâtiment 2 alors qu’ils n’y avaient pas droit. Elle relève néanmoins que cette erreur n’a causé aucun préjudice à M. [G] qui a perçu une avance de trésorerie grâce à cette erreur. Par ailleurs, à titre subsidiaire, elle relève le caractère marginal du manque à gagner invoqué, soit 79,66 euros par an ajoutant que l’annulation de la résolution n° 6 implique la perception des fonds perdus , de sorte que le préjudice financier lié au fait de ne pas avoir pu pendant 3 ans utiliser les loyers ORANGE correspondant aux tantièmes afférents au garage de M. [G] ne saurait exécéder 3,19 euros par an, ce qui est marginal et ne doit pas conduire à prononcer d’indemnisation.

Sur ce,

Un copropriétaire est fondé à intenter une action en responsabilité civile sur le fondement de l’article 1240 du code civil à l’encontre du syndic dès lors qu’il apporte la preuve d’un préjudice personnel et direct trouvant sa cause dans une faute commise par le syndic.

— la faute dommageable dans la gestion des comptes

En ce qui concerne l’imprécision des comptes, notamment des comptes de travaux, il ressort de ces comptes établis en vue de l’assemblée générale du 15 juin 2022, que la différence entre les fonds appelés et les fonds réellement dépensés au titre des travaux fait apparaitre un solde, en faveur des copropriétaires.

Il ne saurait être reproché au syndic d’avoir fait provisionner des travaux suivant les devis qui lui ont été fournis. La seule circonstance que l’entreprise ait finalement réalisé les travaux pour une valeur moindre est indépendante de la volonté du syndic et ne saurait par ailleurs constituer un préjudice.

— l’inertie dommageable du syndic à faire exécuter la délibération d’assemblée générale du 16 mai 2019 et l’ancien règlement de copropriété

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale.

Il est constant que lorsque les démarches d’un copropriétaire auprès du syndic pour lui demander de mettre fin à des infractions constatées au règlement se heurtent à l’inertie de celui-ci, l’intéressé est fondé à agir contre lui dès lors qu’il en subit un préjudice personnel.

En l’espèce, il n’est pas contesté par la SARL VESTALIA IMMO que la répartition de la redevance ORANGE a été modifiée à l’occasion de l’appel de fond du 18 novembre 2021 pour tenir compte de la nouvelle répartition votée dans le cadre du règlement de copropriété de janvier 2021.

M. [G] justifie avoir dès le 3 décembre 2021 sollicité du syndic de copropriété des explications , notamment sur le non respect de la délibération d’assemblée générale du 16 mai 2019 et l’application rétroactive de la nouvelle répartition des loyers ORANGE,demande réitérée dans un courrier en recommandé avec accusé de réception du 24 janvier 2022.

Outre le fait qu’il n’est pas justifié de la réponse du syndic, celui-ci n’a pas rectifié l’application rétroactive du réglement de copropriété dénoncée par M. [G] qui remet en cause les droits acquis par celui-ci concernant la quote part de loyers ORANGE qu’il devait percevoir afférant à son lot n° 179 (garage compris dans le bâtiment 2), ce qui est manifestement fautif.

La perte financière subie par M. [G] du fait du non versement de sa quote part des 3 années de loyers ORANGE visés sur le procès-verbal d’assemblée générale du 16 mai 2019 au titre de son lot n° 179 est limitée à la somme de 238,98 euros (ou 79,66 euros par an) puisque son lot garage ne représente que 70/5620 tantièmes de la copropriété.

Le syndic de copropriété sera donc condamné à payer cette somme à M. [G] .

En revanche , il ne justifie pas des difficultés rencontrées dans le paiement des charges de copropriété lui incombant du fait de la non perception de la somme annuelle de 79,66 euros pendant 3 ans ce qui conduit au rejet de toute demande indemnitaire complémentaire.

3- SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application l’article 696 du code de procédure civile le [Adresse 14] et la SARL VESTALIA IMMO parties principalement succombantes supporteront les dépens de l’instance.

L’équité justifie par ailleurs à les condamner à payer à M. [G] la somme de 2000 euros euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et a rejeter les demandes des autres parties sur ce même fondement.

Conformément à l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 , M. [G] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

PRONONCE la nullité de la résolution n° 06 de l’assemblée générale du 15 juin 2022 ,

CONDAMNE la SARL VESTALIA IMMO à payer à M. [S] [G] la somme de 238,98 euros de dommages et intérêts,

CONDAMNE le [Adresse 14] et la SARL VESTALIA IMMO à payer à M. [S] [G] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le [Adresse 14] et la SARL VESTALIA IMMO de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE le [Adresse 14] et la SARL VESTALIA IMMO aux dépens de l’instance,

DISPENSE M. [S] [G] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT