N° RG 24/08531 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NBIO

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 24/08531 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-NBIO

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître [B] [Z]

☐ Copie c.c aux défendeurs

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 07 février 2025

Le Greffier

Maître Jean-François ZENGERLE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

07 FÉVRIER 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. DALIS

immatriculée au RCS sous N° D 822671194

Ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Jean-François ZENGERLE, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 103

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [H]

né le 20 Novembre 1988 à [Localité 8] (CÔTE D’IVOIRE)

Madame [D] [J] épouse [H]

née le 14 Juin 1976 à [Localité 11] (CÔTE D’IVOIRE)

Madame [A] [F] [E]

née le 06 Mars 1979 à [Localité 10] (CONGO)

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur et Madame [H] : comparants en personne

Madame [F] [E] : non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Février 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Nathalie PINSON, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 13 mars 2020 ayant pris effet le 1er avril 2020, la S.C.I. DALIS a donné à bail à Madame [A] [F] [E], Madame [D] [H] née [J] et Monsieur [G] [H] pour une durée de 6 ans un logement à usage d’habitation Lot n° 1, niveau 0 et deux parkings lots n° 42 et 43, sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1.100 € et un acompte sur charges de 190 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. DALIS a fait signifier à Madame [A] [F] [E], Madame [D] [H] née [J] et Monsieur [G] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 mai 2024 pour un montant en principal de 7.876,42 €.

Le commissaire de justice instrumentaire a signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 22 mai 2024.

Puis elle a fait assigner Madame [A] [F] [E], Madame [D] [H] née [J] et Monsieur [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 6 décembre 2024, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier.

La S.C.I. DALIS, représentée, au soutien de son dépôt de dossier de plaidoirie, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater le jeu de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du bail ;

subsidiairement en prononcer la résiliation judiciaire ;

— ordonner l’expulsion de Madame [A] [F] [E], Madame [D] [H] née [J] et Monsieur [G] [H] et de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— les condamner solidairement au paiement de l’arriéré locatif de 6.570,70 € sauf à parfaire ou à diminuer lors des débats ;

— les condamner solidairement à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation ;

— les condamner à lui payer 800,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle expose que le paiement du loyer courant est repris et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement sur 36 mois et à la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.

Madame [D] [H] née [J] et Monsieur [G] [H] ont comparu exposant avoir payé 1.750 € pour le loyer de décembre et une partie de l’arriéré. Ils demandent des délais de paiements, s’engageant à payer 100 € par mois pendant 6 mois puis 300 € en sus du loyer courant.

Madame [A] [F] [E] n’a pas comparu, bien que régulièrement assignée par acte délivré à domicile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 12] par la voie électronique le 5 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.C.I. DALIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Bas-Rhin, laquelle en a accusé réception le 22 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article « VIII. Clause résolutoire », et un commandement de payer a été signifié le 15 mai 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 juillet 2024.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile "Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…"

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1310 du code civile dispose que "La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas."

Le bail contient une clause de solidarité des locataires, article « VII. Clause de solidarité ».

La S.C.I. DALIS indique que Madame [A] [F] [E], Madame [D] [H] née [J] et Monsieur [G] [H] restaient lui devoir la somme de 6 .570,70 € au 17 juillet 2024.

Au regard de la possible intervention de paiements depuis sa date la condamnation sera prononcée en deniers et quittances.

Madame [A] [F] [E], absente lors de l’audience, Madame [D] [H] née [J] et Monsieur [G] [H], n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent condamnés au paiement en deniers et quittances de cette somme de 6.570,70 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ".

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

En l’espèce, le bailleur s’accorde sur la reprise du paiement des loyers et l’octroi de délais de paiement sur 36 mois. Il est ainsi établi que les locataires ont repris le paiement de son loyer courant témoignant de leur capacité financière.

Les éléments de la cause permettent donc d’autoriser Madame [A] [F] [E], Madame [D] [H] née [J] et Monsieur [G] [H] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés selon les modalités précisées au dispositif.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [A] [F] [E], Madame [D] [H] née [J] et Monsieur [G] [H], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Madame [A] [F] [E], Madame [D] [H] née [J] et Monsieur [G] [H] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 700,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 13 mars 2020 ayant pris effet le 1er avril 2020 entre la S.C.I. DALIS et Madame [A] [F] [E], Madame [D] [H] née [J] et Monsieur [G] [H] concernant un logement à usage d’habitation Lot n° 1, niveau 0 et deux parkings lots n° 42 et 43, sis [Adresse 3], sont réunies à la date du 16 juillet 2024 ;

CONDAMNE Madame [A] [F] [E], Madame [D] [H] née [J] et Monsieur [G] [H] à payer à la S.C.I. DALIS en deniers et quittances, à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation, la somme de 6.570,70 € (décompte arrêté à la date de l’assignation), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE sauf meilleur accord des parties Madame [A] [F] [E], Madame [D] [H] née [J] et Monsieur [G] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 premières mensualités de 100 € chacune, 19 mensualités de 300 € chacune et une 26ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la déchéance du droit au maintien dans les lieux retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Madame [A] [F] [E], Madame [D] [H] née [J] et Monsieur [G] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.C.I. DALIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Madame [A] [F] [E], Madame [D] [H] née [J] et Monsieur [G] [H] soit condamnés à verser à la S.C.I. DALIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Madame [A] [F] [E], Madame [D] [H] née [J] et Monsieur [G] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Madame [A] [F] [E], Madame [D] [H] née [J] et Monsieur [G] [H] à payer à la S.C.I. DALIS la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN