N° RG 23/01662 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XRG3

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 14 MAI 2025

50D

N° RG 23/01662

N° Portalis DBX6-W-B7H-XRG3

Minute n° 2025/

AFFAIRE :

[G] [I]

C/

[T] [H]

SAS BAT-IMMO

[Adresse 11]

le :

à

M^e Sébastien BACH

SCP DACHARRY & ASSOCIES

SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES

Lors des débats :

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame VERGNE, Vice-Président,

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 12 Mars 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEUR

Monsieur [G] [I]

né le 10 Mai 1984 à [Localité 10] (ILLE-ET-VILAINE)

[Adresse 12]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Hélène SEURIN de la SCP DACHARRY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENSEURS

Monsieur [T] [H]

né le 18 Janvier 1965 à [Localité 8] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Sébastien BACH, avocat au barreau de BORDEAUX

SAS BAT-IMMO

[Adresse 3]

[Adresse 14]

[Localité 6]

représentée par M^e Caroline SALVIAT de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 02 octobre 2020, Monsieur [G] [I] a acquis de la SAS BAT-IMMO, en état futur d’achèvement, un appartement situé dans un immeuble à usage d’habitation [Adresse 7] à [Localité 9], dénommé [Adresse 13], livrable à la fin du 4ème trimestre 2020 au plus tard.

En cours de chantier, la maîtrise d’œuvre de l’opération a été attribuée à Monsieur [T] [H], exerçant sous l’enseigne CONCEPT HABITAT.

La livraison est intervenue le 23 février 2022.

Se plaignant de l’absence de levée de différente réserves à livraison et d’un retard générateur d’un préjudice, par acte du 17 février 2023, Monsieur [I] a saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d’une action indemnitaire dirigée contre la SAS BAT-IMMO.

Par acte du 22 mai 2024, la SAS BAT-IMMO a appelé en intervention forcée aux fins de garantie Monsieur [T] [H].

Les instances ont été jointes.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 21 février 2025 par Monsieur [I],

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 21 février 2025 par la SAS BAT-IMMO,

Vu les conclusions notifiées le 20 février 2025 par Monsieur [H],

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 07 mars 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 12 mars 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- SUR LES DEMANDES DE MONSIEUR [I].

A/ AU TITRE DES RÉSERVES.

Le procès-verbal contradictoire de livraison du 23 février 2022 est assorti d’un certain nombre de réserves que Monsieur [I] considère n’avoir pas été levées, à savoir WC angle porte côté entrée inférieur abîmé, bouche VMC de la cuisine, sous face du volet roulant du séjour à changer et angles de la plinthe entrée chambre côté placard.

Le 23 mars 2022, Monsieur [I] a dénoncé par courrier de nouveaux désordres, à savoir coffre du volet roulant du salon abîmé, porte WC coin inférieur droit éclaté, cordon du mécanisme de la VMC de la salle de bain absent, VMC bruyante et tirant dans la cuisine, prise de courant dans la sale de bain entre le lavabo et la chaudière non installée et terre du jardin polluée par des gravats divers.

Il sollicite l’indemnisation au titre de l’absence de levée de ces réserves par la SAS BAT-IMMO, pour un montant de 5.000 euros.

En application de l’article 1642-1 du code civil, exclusif de l’action en responsabilité contractuelle de droit commun, le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement ne peut être déchargé des vices et non conformités apparents à la livraison avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession.

Les réserves ayant été contradictoirement consignées dans l’état des lieux annexé au procès-verbal de livraison et de remise des clés, il appartient au vendeur de démontrer qu’elles ont été levées.

C’est dès lors en vain que la défenderesse considère que Monsieur [I] ne produit aucune pièce ou élément probant quant au bien fondé des réserves contradictoirement consignées ou à leur persistance sauf à justifier être intervenue pour y remédier.

N° RG 23/01662 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XRG3

Le 21 mars 2023, la SAS BAT-IMMO a établi un procès-verbal de visite, signé par elle et Monsieur [I], dont il résulte que différents travaux de reprise ont été effectués ou bien que certaines réserves étaient sans objet mais que restaient à reprendre le changement de la sous-face du volet roulant du séjour, l’angle de la plinthe à l’entrée de la chambre et la porte des toilettes pour laquelle était prévue une indemnisation de 300 euros.

La SARL BAT-IMMO ne verse aux débats ni procès-verbal de levée de ces réserves, ni fiche contradictoire d’intervention, ni facture d’un professionnel qui serait intervenu en reprise, la seule pièce produite étant une facture de la SARL NUNOELEC du 27 juin 2023 dont le caractère vague et général interdit toute identification et affectation des travaux effectués.

Il ne peut être fait grief à Monsieur [I] de n’avoir pas été présent lors d’un unique rendez-vous ou bien d’être imprécis dans ses demandes dès lors que les réserves étaient explicitement décrites et consignées en présence de la SAS BAT-IMMO qui les a en outre examinées le 21 mars 2023 et était donc parfaitement à même de définir un mode opératoire afin de les lever.

Il n’est pas établi ou même soutenu que Monsieur [I] aurait perçu la somme de 300 euros ci-dessus visée et la description des réserves subsistantes est suffisamment précise pour justifier une indemnisation à hauteur de 1.500 euros, somme que la SAS BAT-IMMO sera condamnée à lui payer, le surplus de la demande étant rejeté, y compris quant au jardin qui relève des parties communes.

B/ RETARD DE LIVRAISON.

Monsieur [I] prétend au paiement des somme de 6.500,00 euros en indemnisation du retard de livraison de son appartement et de 1.000 euros au titre du préjudice moral consécutif.

L’acte de vente prévoyait une livraison au plus tard le 31 décembre 2020 et elle a finalement eu lieu le 23 février 2022, faisant ainsi apparaître un retard d’un an, un mois et 23 jours.

Aux termes de l’article 1601-1 du code civil, le vendeur, qui était tenu de respecter l’élément essentiel que constitue le délai de livraison, invoque la clause contractuelle de report aux termes de laquelle, en cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension caractérisée par des événements énumérés de manière non exhaustive en pages 16 et 17 de l’acte, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux. Aucune clause pénale n’est stipulée.

Outre la force majeure, étaient notamment prévues comme causes légitimes les intempéries et phénomènes climatiques, les grèves, la cessation de paiement et l’ouverture de procédures collectives au profit des entreprises ainsi que leur défaillance avec le temps nécessaire à la recherche d’un nouvel intervenant, la résiliation des marchés imputables aux entrepreneurs, les troubles résultant d’hostilités, attentats, cataclysme, accidents de chantier, incendie et inondations, les retards imputables aux fournisseurs de fluides, les travaux supplémentaires demandés par l’acquéreur ainsi que ses retards de paiement.

N° RG 23/01662 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XRG3

En page 17 du même acte, il était stipulé que “pour l’appréciation des événements, ci-dessus évoqués, les parties, d’un commun accord, déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d’oeuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus sauf en ce qui concerne les retards de paiement de l’acquéreur dans le règlement des appels de fonds”.

Aussi bien Monsieur [I], qui n’en conteste pas la légalité, que la SAS BAT-IMMO rappellent ce dispositif par lequel les parties ont convenu que la preuve des causes légitimes de suspension serait établie au moyen d’une attestation du maître d’oeuvre.

Ce processus conventionnel, qui ne concerne pas la constatation de l’achèvement au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation, est dépourvu de toute ambiguïté. Il est en outre conforme à l’article 1356 al. 1er du code civil qui dispose que “les contrats sur la preuve sont valables lorsqu’ils portent sur des droits dont les parties ont la libre disposition”, dérogeant ainsi à l’article 1358 du même code et il n’a pas pour effet d’inverser la charge de la preuve incombant au vendeur conformément à l’article

1353 du code civil qui impose à celui qui se prétend libéré d’une obligation de prouver le fait extinctif.

Il ne crée aucun déséquilibre significatif entre les parties au contrat (en ce sens 3e Civ., 24 octobre 2012, pourvoi n° 11-17.800, Bull. 2012, III, n° 152) et il doit donc recevoir application (en ce sens 3e Civ., 04 avril 2013, pourvoi n° 12-16.787).

Ainsi que le fait valoir Monsieur [I], aucun certificat conforme au dispositif conventionnel sus-visé n’est versé aux débats par la société BAT-IMMO qui ne peut valablement y substituer unilatéralement d’autres moyens de preuve.

La société BAT-IMMO, tout en invoquant divers événements qu’elle considère comme constituant autant de causes légitimes de suspension, produit une attestation du maître d’oeuvre, datée du 16 juin 2020, faisant état de 57 jours d’intempéries entre le 05 avril 2019 et le 11 mai 2020 et accompagnée de pièces justificatives.

Cette pièce ne constitue pas le certificat visé par la convention des parties et ne peut en tenir lieu. Elle est surtout totalement impropre à démontrer une cause légitime de suspension car elle concerne des événements antérieurs à l’acte de vente du 02 octobre 2020 et ces intempéries étaient donc, ainsi que leurs conséquences, parfaitement connues du vendeur qui a pris en toute connaissance de cause un engagement de livrer trois mois plus tard.

Cette attestation est d’autre part antérieure de plus de dix huit mois par rapport à la livraison et n’évalue pas l’impact des intempéries sur la date de livraison effective.

L’attestation de Monsieur [H] du 1er février 2021 faisant état d’un retard de 319 jours, à compter du 17 mars 2020, imputable au titulaire du lot gros oeuvre-maçonnerie ne peut tenir lieu davantage tenir lieu de certificat car elle est d’un an à la livraison sans que l’effet de ce retard sur l’obligation de livraison puisse donc être apprécié au 23 février 2022, date de la livraison effective constatée par procès-verbal.

N° RG 23/01662 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XRG3

Il en est de même de l’ordonnance n° 2020-306 imposant certes un confinement entre le 17 mars 2020 et le 11 mai 2020, mais sans que l’impact de la mesure sur ce chantier soit régulièrement établi par le maître d’oeuvre et ce d’autant plus qu’une partie de cette période est déjà intégrée dans le relevé d’intempéries. Surtout, cet événement était parfaitement connu du vendeur lors de la signature de l’acte de vente et il ne peut donc avoir eu pour effet de différer le délai de livraison contractuellement arrêté postérieurement à sa survenance.

Force est de constater que la SAS BAT-IMMO, qui admet un retard de livraison de 292 jours ouvrés écrit également justifier de 588 jours ouvrés de cause légitime de suspension, ce qui établit que tous les événements allégués n’ont pas nécessairement retardé le chantier.

Alors que les autres causes alléguées ne sont pas davantage justifiées conformément au dispositif contractuel précité, ce dernier était tout aussi applicable à l’appréciation de l’impact d’éventuelles causes légitimes de suspension sur le retard de livraison.

La société BAT-IMMO ne légitime pas sa carence probatoire par une cause assimilable à la force majeure et elle sera en conséquence condamnée à indemniser la demanderesse de son préjudice résultant de ce retard.

Monsieur [I] soutient avoir exposé des frais de logement pendant dix mois depuis le 1er janvier 2021jusqu’au mois de février 2022 pour un montant mensuel de 650 euros, 6.500 euros.

La défenderesse conteste cette demande aux motifs que les charges ne sont pas récupérables et que Monsieur [I] a exposé ces dépenses en contrepartie de la jouissance d’un logement.

Il convient effectivement de déduire les charges prévues par le bail soit 50 euros par mois.

En outre, le demandeur démontre avoir supporté ces loyers pendant la période au cours de laquelle il aurait occupé le logement acheté si le délai de livraison avait été respecté, peu important qu’il n’ait pas supporté le remboursement d’un emprunt immobilier, de telle sorte que la SARL BAT-IMMO sera condamnée à lui payer la somme de 6.000 euros de ce chef.

D’autre part, alors qu’il s’agissait d’un projet de vie que Monsieur [I] a été contraint de suspendre en raison de l’important retard de livraison de son logement, il a nécessairement subi un préjudice moral qui sera réparé par une indemnité de 1.000 euros.

II- SUR LE RECOURS DE LA SAS BAT-IMMO.

Sur un fondement contractuel, elle demande à être relevée indemne par Monsieur [H] des condamnations prononcées contre elle, lui faisant reproche d’un manquement contractuel pour n’avoir pas établi l’attestation relative aux causes légitimes de suspension et de report du délai de livraison.

La SAS BAT-IMMO invoque à cette fin la clause figurant en page 11 article 4.2 du contrat de maîtrise d’oeuvre du 10 juillet 2019, ainsi rédigée:

“Le Maître d’Oeuvre s’engage à transmettre au Maître d’Ouvrage les attestations de déclaration des journées d’intempéries et les justificatifs des relevés météorologiques, tel que cela est défini dans le CCAP; pour l’application de ces événements ainsi que pour l’appréciation des retards. Le Maître d’Oeuvre établira un certificat qui sera ensuite validé par le Maître d’Ouvrage.”

C’est à juste titre que Monsieur [H] soutient quant à lui avoir satisfait à sa stricte obligation contractuelle qui ne concernait pas le certificat visé en page 17 de l’acte de vente auquel il est tiers au sens de l’article 1199 du code civil et qui n’a pas créé d’obligations à son égard.

Le contrat de maîtrise d’oeuvre n’a en effet mis à sa charge que l’établissement d’une attestation strictement limitée aux journées d’intempéries et aux relevés météorologiques ainsi qu’aux retards visés par le CCAP liant les entreprises au maître d’ouvrage et il justifie y avoir satisfait le 16 juin 2020 au moyen d’un écrit accompagné de pièces justificatives, versé aux débats, et retenant 57 jours d’intempéries entre le 05 avril 2019 et le 11 mai 2020.

L’article 4.3 in fine du contrat de maîtrise d’oeuvre régissant les obligations de Monsieur [H] lors des opérations de livraison aux acquéreurs prévoit différentes modalités au titre de la levée des réserves mais ne contient aucune référence, même allusive, au certificat décrit par l’acte de vente.

Le certificat relatif aux intempéries devait en outre être validé par le maître d’ouvrage et la perte d’indépendance du maître d’oeuvre qui en résulte serait susceptible d’être à l’origine d’un déséquilibre significatif au préjudice de l’acquéreur non professionnel, la clause étant alors abusive au sens de l’article L 212-1 du code de la consommation.

Au contraire, la clause du contrat de vente disposait expressément que le certificat établissant les causes de suspension légitime serait établi par ce professionnel “sous sa propre responsabilité” et donc en dehors de toute forme d’approbation ou validation par le maître d’ouvrage.

Le contrat de maîtrise d’oeuvre et le contrat de vente prévoient donc deux certificats différents et ayant chacun un objet distinct, le premier étant limité aux intempéries et aux retards imputables aux constructeurs et établi sous la surveillance du maître de l’ouvrage sans calculer leur impact sur la livraison et le second étant rédigé en toute indépendance par le maître d’oeuvre en tenant compte de toutes les causes légitimes de suspension avec appréciation de leur incidence sur la livraison.

Le contrat de maîtrise d’oeuvre n’avait pas mis à la charge de Monsieur [H] la rédaction de ce second certificat spécifique et il ne peut donc lui être fait grief de ne pas l’avoir établi.

Ce recours en garantie sera donc rejeté.

N° RG 23/01662 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XRG3

III- SUR LES AUTRES DEMANDES.

Il sera rappelé que conformément à l’article 514 du code de procédure civile, en sa rédaction applicable au présent litige, le présent jugement est exécutoire à titre provisionnel. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Partie perdante, la société BAT-IMMO sera condamnée à payer à Monsieur [I] une indemnité de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles et à Monsieur [H] une indemnité de 600 euros du même chef. Elle supportera également les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la société BAT-IMMO à payer à Monsieur [G] [I] les sommes de 1.500 euros au titre des réserves non levées et 6.000 euros au titre des frais de logement outre 1.000 euros au titre de son préjudice moral en indemnisation du retard de livraison et rejette le surplus de ses demandes,

Déboute la société BAT-IMMO de son action récursoire contre Monsieur [T] [H],

Condamne la société BAT-IMMO à payer à Monsieur [G] [I] une indemnité de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société BAT-IMMO à payer à Monsieur [T] [H] une indemnité de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision et dit n’y avoir lieu à l’écarter,

Condamne la société BAT-IMMO aux dépens et dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT