Du 17 janvier 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/00586 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZDDH

[H] [V]

C/

[T] [D],

[O] [R]

— Expéditions délivrées à

M^e Elisa GOURGUE-JOUNET

M^e Abdoul Kader BITIE

— FE délivrée à

Le 17/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 janvier 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [H] [V]

née le 30 Juin 1951 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Elisa GOURGUE-JOUNET, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL EGJ AVOCAT

DEFENDEURS :

Monsieur [T] [D]

né le 11 Novembre 1959 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Monsieur [O] [R]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Tous deux représentés par M^e Abdoul Kader BITIE, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 22 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 01 Mars 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2020, Madame [H] [V] a donné à bail à Monsieur [T] [D] et Monsieur [O] [R] un logement en monopropriété situé [Adresse 4].

Par actes de Commissaire de justice du 10 novembre 2023, Madame [V] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4855,35 euros au titre de l’arriéré locatif, et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte du 1er mars 2024, Madame [V] a assigné Monsieur [D] et Monsieur [R] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 17 mai 2024 aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er août 2020,Constater que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre,Ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, de la totalité des lieux visés par le bail du 1er août 2020,Les condamner solidairement à lui payer la somme provisionnelle de 6576,22 euros au titre des loyers dus à la date de l’assignation,Les condamner solidairement à lui payer une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges, et ce jusqu’à complète restitution des lieux, vides de toute occupation et de tout objet mobilier,Les condamner solidairement à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

L’affaire a été renvoyée plusieurs fois pour être finalement plaidée à l’audience du 22 novembre 2024.

Lors de l’audience du 22 novembre 2024, Madame [V], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 10 076,22 euros au 22 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, et confirme les termes de sa demande initiale.

En défense, Monsieur [D] et Monsieur [R], représentés par leur conseil, soulèvent une contestation sérieuse sur les demandes de Madame [V], en raison de l’insalubrité du logement, et demandent au Tribunal de rejeter l’ensemble des prétentions de la demanderesse, de la condamner au paiement de la somme de 10 000 euros pour perte de jouissance du logement.

A titre subsidiaire, d’ordonner la résiliation du bail aux torts de la demanderesse, de la condamner à une provision couvrant les frais de relogement, de la condamner au versement de dommages et intérêts provisoires pour préjudice moral et matériel, de la condamner au versement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Ils produisent à l’audience une attestation d’assurance locative des lieux loués, pour la période 2023.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire : sur les demandes tendant à « dire et juger »

Les mentions tendant à « dire », à « juger » ou « à constater » figurant dans le dispositif des écritures des parties ne constituent pas des prétentions au sens du code de procédure civile mais tout au plus le récapitulatif des moyens articulés au soutien de leurs demandes.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 4 mars 2024, au moins six semaines avant la date de l’audience.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit – également – l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa teneur alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement dans un délai contractuel de deux mois.

Comme il a été vu supra, l’assurance locative a été justifiée.

Madame [V] a fait signifier aux défendeurs un commandement d’avoir à payer la somme de 4855,35 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 10 novembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, il est soulevé par les défendeurs une contestation relative à l’état du logement.

Sur l’état du logement

En application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé notamment :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Ces dispositions sont également contenues à l’article 1719 du code civil, d’ordre public, selon lequel le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, prévoit que le logement doit comporter un certain nombre d’installations conformes.

Enfin, en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le logement a fait l’objet d’un rapport d’enquête de l'[Localité 7] Nouvelle-Aquitaine du 24 octobre 2023, lequel décrit :

Un risque d’électrisation, d’électrocution et d’incendie,Un risque d’hypothermie, de développement de maladies cardiaques et d’intoxication au monoxyde de carbone.

Il est décrit un logement dans un immeuble divisé en deux appartements, et l’absence de diagnostics techniques. Lors de la visite, la chaudière n’était pas en état de fonctionnement et il était relevé un taux de monoxyde anormal.

Il était constaté la présence de câbles électriques accessibles, une prise électrique non conforme dans son positionnement. Il était relevé une infiltration par le bac à douche, des nuisances olfactives importantes liées à l’assainissement, une descente PVC liée à l’assainissement, traversant le salon, une fréquence de vidange anormalement élevée.

Il était également décrit un système de ventilation insuffisant, notamment concernant la présence d’appareil à combustion. Il était enfin noté un taux d’hygrométrie excessif dans le logement.

A la suite de ce rapport, le Préfet de Gironde prenait un arrêté du 8 janvier 2024 de mise en demeure d’avoir à réaliser les travaux de sécurisation électrique et de mise en place d’un chauffage suffisant.

Cependant, les défendeurs, en contradiction avec leurs propres doléances sur l’état du logement, refusaient l’accès aux entreprises chargées de remédier aux désordres. C’est dans ce contexte que Madame [V] obtenait une ordonnance de référé du 31 juillet 2024, laquelle faisait injonction aux locataires, sous astreinte, de laisser l’accès aux entreprises intervenantes.

A l’audience du 22 novembre 2024, il n’est justifié par la bailleresse que de la réparation de la chaudière, selon attestation délivrée par PRO Multiservices Habitat 33, du 13 septembre 2024.

Aucune autre pièce n’est produite s’agissant des autres désordres, de sorte qu’il n’est pas démontré un état de salubrité satisfaisant du logement litigieux.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments une contestation sérieuse sur les prétentions de la demanderesse, tant à l’égard de la demande d’expulsion que de celle relative à la provision liée à la dette locative, sans qu’il soit besoin d’examiner le bien-fondé de la créance alléguée.

En l’absence d’acquisition de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu de statuer sur la fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes reconventionnelles :

La demande indemnitaire sera rejetée, le juge des référés n’ayant pas compétence à allouer des dommages et intérêts.

Les demandes subsidiaires de provisions, faute d’être chiffrées, seront également rejetées.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront laissés à la charge de Madame [V], partie principalement perdante.

Il apparait équitable que chaque partie conserve à sa charge les frais exposés pour la présente procédure.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DISONS qu’il existe une contestation sérieuse sur les demandes de provisions, d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion formulées par Madame [H] [V] à l’encontre de Monsieur [T] [D] et Monsieur [O] [R] pour le logement situé [Adresse 4],

DISONS en conséquence que la demande de fixation d’une indemnité d’occupation n’a plus d’objet,

DEBOUTONS par conséquent Madame [H] [V] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Monsieur [T] [D] et Monsieur [O] [R],

DEBOUTONS Monsieur [T] [D] et Monsieur [O] [R] de leurs demandes reconventionnelles,

DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSONS les dépens à la charge de Madame [H] [V],

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION