N° RG 21/09851 – N° Portalis DBX6-W-B7F-WB7G

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 14 MAI 2025

57A

N° RG 21/09851

N° Portalis DBX6-W-B7F-WB7G

Minute n°2025/

AFFAIRE :

SAS INTENSIMMO

C/

[T] [W] épouse [L]

SELARL [F] [V]

[B] [J] ET [K] [C] NOTAIRES ASSOCIES

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Grosse Délivrée

le :

à

SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU

Me [D] [M]

SELAS SALVIAT + JULIEN- PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES

Lors des débats :

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame PINAULT, Juge,

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 05 Mars 2025

Monsieur TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SAS INTENSIMMO

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Caroline SALVIAT de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 21/09851 – N° Portalis DBX6-W-B7F-WB7G

DÉFENDERESSES

Madame [T] [W] épouse [U]

née le 29 Septembre 1963 à [Localité 9] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Jean-François MORLON, avocat au barreau de BORDEAUX

SELARL [F] [V], [B] [J] ET [K] [C], Notaires Associés

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES en qualité d’assureur de la SELARL [F] [V], [B] [J] ET [K] [C], Notaires Associés

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

PROCÉDURE

Le 11 décembre 2019, madame [T] [U] a confié à la SAS INTENSIMMO un mandat non exclusif de vente de son immeuble sis [Adresse 6], moyennant le prix de 850.000 euros net vendeur, outre une commission de 2,50 % HT à la charge du vendeur.

Considérant que madame [U] avait effectivement vendu son bien, qu’en refusant de lui verser sa commission elle avait manqué à son obligation contractuelle et que le notaire instrumentaire avait fautivement libéré les fonds séquestrés en son étude la privant ainsi du paiement de sa commission, la SAS INTENSIMMO a, par acte du 08 décembre 2021, saisi le tribunal judiciaire d’une action en paiement de la somme principale de 20.000 euros dirigée contre madame [T] [U], la SELARL [F] [V], [B] [J] et [K] [C], notaires associés, ainsi que leur assureur, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

Par ordonnance du 24 novembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté la demande de la SAS INTENSIMMO tendant à obtenir des informations sur la somme qui aurait été séquestrée entre les mains de la SELARL [F] [V], [B] [J] et [K] [C] et l’a condamnée à lui payer une indemnité de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions récapitulatives signifiées le 30 janvier 2025 par la SAS INTENSIMMO,

Vu les conclusions récapitulatives signifiées le 11 juillet 2024 par madame [U],

Vu les conclusions récapitulatives signifiées le 11 juillet 2024 par la SELARL [F] [V], [B] [J] et [K] [C] et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 février 2025 et l’affaire a été fixée pour être plaidée le 05 mars 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIVATION

I-SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Aux termes de ses écritures récapitulatives, la SAS INTENSIMMO sollicite à titre principal la condamnation solidaire des trois défenderesses à lui payer sur le fondement des articles 1231-1 et 1240 du code civil la somme de 20.000 euros à titre de commission, avec intérêts au taux légal à compter du 05 février 2021 et, subsidiairement la condamnation de madame [U] au paiement de cette même somme de 20.000 euros solidairement avec la SELARL [F] [V], [B] [J] et [K] [C] et son assureur dans la limite de 19.800 euros correspondant à la perte de chance d’obtenir ce règlement sur les fonds séquestrés.

En tout état de cause, elle prétend à la condamnation solidaire des défenderesses à lui payer une somme indemnitaire de 2.000 euros en réparation des conséquences de leur résistance abusive.

En application des articles 6 et 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, l’agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, d’autre rémunération ou commission que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat et seulement si l’opération qui lui avait été confiée a été effectivement conclue.

L’existence d’un acte authentique ne conditionne pas le droit à rémunération de l’agent immobilier (en ce sens 1 ère civ 2 octobre 2013 n° 12-20.520 et 16 mai 2013 n° 12-19.274, 10 octobre 2018 n° 16-21.044).

La responsabilité du notaire est quant à elle régie par l’article 1240 du code civil et les principes de la responsabilité délictuelle, ce qui impose donc à la demanderesse de rapporter la triple démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien causal.

La promesse synallagmatique de vente sous signatures privées du 22 septembre 2020 au prix principal de 690.000 euros établie par Me [V], expirant le 31 décembre 2020, prévoyait une commission de 20.000 euros au profit de l’agent immobilier ayant mené la négociation, payable par la venderesse et l’acquéreur, à savoir la société DIPS, s’engageait à verser à titre de dépôt de garantie une somme de 20.000 euros entre les mains du notaire, constitué séquestre.

Cet acte était assorti de différentes conditions suspensives et il n’existe aucun débat quant à leur réalisation effective avant la date prévue, soit le 31 décembre 2020. Contrairement à ce que soutiennent la SCP notariale et son assureur, aucune de ces conditions ne concernait le paiement du prix qui était seulement stipulé payable au plus tard au jour de la vente et il n’est pas contesté que la somme de 20.000 euros à titre de dépôt de garantie, dont le défaut de paiement à la date convenue entraînait quant à lui une caducité conventionnelle de la promesse synallagmatique, ait été remise au notaire par la société DIPS.

La validité de la vente était par ailleurs subordonnée au paiement préalable des frais entre les mains du notaire et aucune des parties ne soutient que cette condition n’avait pas été respectée.

L’acte précisait également que le dépôt de garantie ne constituait pas des arrhes emportant faculté de dédit et il ne résulte pas de cette pièce que les parties avaient voulu faire de la réitération par acte authentique une condition de la vente mais qu’il s’agissait d’une simple formalité destinée à en retarder les effets.

D’autre part, l’article 1583 du code civil dispose que le paiement du prix n’est pas une condition de la perfection de la vente.

L’acte sous signatures privées du 22 septembre 2020 traduisant un accord irrévocable sur la chose, le prix et les conditions de l’opération et aucune condition suspensive n’étant défaillie, la vente entre madame [U] et la SAS DIPS est devenue parfaite dès sa signature, ouvrant ainsi le droit à rémunération de l’agent immobilier.

Il est sans importance que soit intervenu le 05 janvier 2021 un acte authentique réitératif faisant état de manière erronée d’un paiement du prix attesté par la comptabilité du notaire et que le 20 janvier suivant ait été rédigé un procès verbal de difficulté constatant de la part des deux parties une absence de paiement de la somme de 690.000 euros suivi, le 10 février 2021, d’un acte rectificatif constatant une caducité de la vente alors qu’il s’agissait plus exactement d’une résolution conventionnelle avec prorogation des effets de la promesse synallagmatique, sans conséquence sur la conclusion effective de l’opération dès le 22 septembre 2020.

Madame [U] est donc débitrice de la commission et ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant la force majeure que constituerait, selon elle, le défaut de paiement du prix par la SA DIPS.

En effet, l’article 1218 du code civil limite, en matière contractuelle, la force majeure à un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées.

Or, d’une part il n’existe en l’occurrence aucune interdépendance entre le mandat confié à l’agent immobilier et la promesse synallagmatique du 22 septembre 2020 et d’autre part le défaut de paiement du prix n’était ni imprévisible ni irrésistible, l’acte précité prévoyant au contraire que le délai expirant le 31 décembre 2020 constituait le point de départ de la période à partir de laquelle une partie pourrait contraindre l’autre à s’exécuter.

Madame [U] a fait le choix d’accepter une prorogation de la promesse de vente avant d’en constater définitivement la caducité le 04 juin 2021 avec résolution amiable de l’acte du 05 janvier 2021. En outre, elle a obtenu le 06 avril 2022 un jugement irrévocable du tribunal judiciaire de Bordeaux condamnant la société DIPS à lui payer la somme de 69.000 euros en exécution de la clause pénale.

Elle sera donc condamnée à payer à la SAS INTENSIMMO la somme de 20.000 euros à titre de commission, avec intérêts au taux légal à compter du 05 février 2021, date de la mise en demeure.

Aucune condamnation ne sera prononcée contre la SELARL [F] [V], [B] [J] et [K] [C] et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

Si le notaire a commis une faute en constatant à tort un paiement dans sa comptabilité alors qu’une vérification élémentaire aurait permis de constater qu’il n’en était rien et si en page 27 l’acte du 05 janvier 2021 mentionne que la commission serait réglée par la comptabilité de l’office notarial, pour autant le préjudice invoqué est sans relation avec ces fautes, le notaire n’étant pas le débiteur de la rémunération de l’intermédiaire.

En effet, la convention de séquestre ne prévoyait aucune affectation spéciale des fonds au profit de la SAS INTENSIMMO et la charge définitive de ce paiement incombait à madame [U] dont il n’est pas allégué qu’elle soit insolvable.

La demande en paiement de la somme de 2.000 euros en indemnisation d’une résistance abusive sera rejetée par application de l’article 1231-6 du code civil, la SAS INTENSIMMO ne démontrant aucun préjudice qui ne soit d’ores et déjà réparé par l’octroi des intérêts de retard.

II-SUR LES DEMANDES DE MADAME [U]

Elle sollicite à titre principal la condamnation de la SELARL notariale à lui payer une somme de 52.013,12 euros à titre de dommages et intérêts et, subsidiairement sa condamnation à la garantir au titre du paiement de la commission due à la SAS INTENSIMMO, invoquant à cet effet les dispositions de l’article 1240 du code civil ainsi que l’erreur commise par le notaire en constatant dans l’acte du 05 janvier 2020 le paiement du prix de vente.

La somme de 52.013,12 euros correspond au solde encore dû par la société DIPS au titre de l’exécution du jugement du 06 avril 2022, madame [U] ayant perçu un montant de 16.986,88 euros à la faveur d’une saisie attribution pratiquée entre les mains du notaire qui détenait encore le dépôt de garantie de 20.000 euros.

Contrairement à ce qu’elle soutient, madame [U] n’a pas été privée de cette somme par l’effet des actes dressés par Me [V] et en particulier par l’erreur, aussi grossière soit-elle, contenue dans celui du 05 janvier 2021 mais par la seule insolvabilité de la société DIPS.

Elle a en effet obtenu un titre exécutoire condamnant l’acquéreur défaillant à lui payer la somme de 69.000 euros au titre de la clause pénale et, alors que la société DIPS n’était ni en liquidation ou redressement judiciaire, ni ne bénéficiait d’une procédure de sauvegarde à l’époque des actes querellés et qu’elle avait payé sans retard allégué l’intégralité du dépôt de garantie, le notaire n’avait pas à vérifier la solvabilité de l’acquéreur en l’absence de tout élément permettant de douter de sa capacité de paiement.

La liquidation judiciaire traduisant une impossibilité définitive de recouvrement n’a été prononcée que le 20 septembre 2023, soit deux ans et demi plus tard.

Cette première demande sera donc rejetée.

Il en sera de même de la garantie de la condamnation de madame [U] au titre de la commission due à l’agent immobilier, son exigibilité n’étant pas la conséquence de la faute du notaire commise à l’occasion de la rédaction de l’acte du 05 janvier 2021 dès lors qu’elle est exclusivement liée à la perfection de la vente résultant de la promesse synallagmatique du 22 septembre 2020.

III-SUR LES AUTRES DEMANDES

Il sera rappelé que le présent jugement est, de droit, exécutoire par provision.

Partie perdante, madame [U] sera condamnée à payer à la SAS INTENSIMMO une indemnité de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il n’est pas inéquitable de laisser aux autres parties la charge des frais exposés pour leur défense et non compris dans les dépens au paiement desquels sera condamnée madame [U].

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal

Condamne madame [T] [W] épouse [U] à payer à la SAS INTENSIMMO la somme de 20.000 euros au titre de sa commission, avec intérêts au taux légal à compter du 05 février 2021,

Déboute la SAS INTENSIMMO du surplus de ses demandes, y compris contre la SELARL [F] [V], [B] [J] et [K] [C] et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,

Déboute madame [T] [W] épouse [U] de l’ensemble de ses demandes,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision,

Condamne madame [T] [W] épouse [U] à payer à la SAS INTENSIMMO la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit des autres parties,

Condamne madame [T] [W] épouse [U] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT