Minute n°2024/838

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 24/01175

N° Portalis DBZJ-W-B7I-KVUZ

JUGEMENT DU 11 DECEMBRE 2024

I PARTIES

DEMANDERESSE :

S.C.I. DE LA BROSSE, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Michel WALTER de l’ASSOCIATION WALTER-GURY, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : B109 et par M^e Dominique LACROIX, avocat plaidant au barreau de BOURGES

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [V]

né le 15 Mars 1985, demeurant [Adresse 1]

défaillant

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cécile GASNIER, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 09 octobre 2024 des avocats des parties

III) EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

Par acte sous seing prive signé à DIJON le 06 juin 2023, la SCI de LA BROSSE a donné à bail à une société en cours de constitution, dans laquelle Monsieur [S] [V] devait être l’un des dirigeants, des locaux commerciaux sis à [Adresse 3], comprenant au rez-de-chaussée une surface de 1 064 M2 et au 1° étage une surface de 170 M2.

Le bail, conclu pour une durée de 9 ans à compter du 1er août 2023, prévoyait le paiement d’un loyer annuel HT en principal de 132 000 € durant la première période triennale soit un loyer mensuel HT et HC de 11 000 € puis le paiement d’un loyer annuel de 156 000 € soit un loyer mensuel HT et HC de 13 000 € durant les deux périodes triennales suivantes, ledit loyer étant stipulé indexé et révisable.

Le bail prévoyait en outre le versement par le preneur d’un dépôt de garantie de 45 000 €.

Les provisions sur charges s’élevaient à 35 287,27 € par an pour le rez-de-chaussée et à 6 000 € pour le 1“ étage.

L’acte stipulait enfin une clause en vertu de laquelle le preneur prenait a sa charge les travaux d’aménagement intérieur et extérieur du local nécessaires pour son activité, à l’exception de la dépose du faux plafond et des supports dans la salle de restaurant principale uniquement, qui devait être réalisée par le propriétaire. En contrepartie, le bailleur a concédé à son locataire une franchise de loyers de 4 mois à compter de la remise des clés.

Par courrier du 25 septembre 2023, Monsieur [V] a été mis en demeure de payer la somme de 59 962 € représentant le montant du dépôt de garantie, celui des honoraires de l’agent immobilier et les provisions sur charges.

Par courrier du même jour, le 25 septembre 2023, M. [V] a informé la SCI DE LA BROSSE que n’étant pas en capacité financière de donner suite au bail commercial, le local pouvait être considéré comme vacant.

Par courrier recommandé en date du 29 septembre 2023, l’agent immobilier a accuse réception de ce courrier et sollicité, au nom de la SCI de la BROSSE, un dédommagement de 92 321,20 €.

En l’absence de règlement amiable, la SCI de la BROSE a introduit la présente instance.

2°) LA PROCEDURE

Par acte d’huissier de justice signifié le 2 mai 2024 et déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 3 mai 2024, la SCI DE LA BROSSE a constitué avocat et a assigné Monsieur [S] [V] devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

Monsieur [S] [V] n’a pas constitué avocat. Il résulte de l’acte de signification que celui-ci a été remis au destinataire lui-même.

La présente décision est réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 octobre 2024 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 11 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de son assignation, la SCI DE LA BROSSE demande au tribunal au visa des articles 1193, 1194, 1229, 1231-1 et 1231-2 du code civil, de :

— Prononcer la résiliation du contrat de bail conclu le 5 juin 2023 entre la SCI DE LA BROSSE et Monsieur [S] [V] à la date du 29 septembre 2023 ;

— Condamner Monsieur [S] [V] à payer à la SCI de LA BROSSE la somme de 184 642,40 € assortie des intérêts au taux légal à compter du jour du jugement à intervenir, et celle de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CODE DE PROCEDURE CIVILE ;

— Rappeler que le jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

— Condamner Monsieur [S] [V] aux entiers dépens avec application des dispositions de l’article 696 du CODE DE PROCEDURE CIVILE.

Au soutien de ses prétentions, la SCI DE LA BROSSE fait valoir :

— qu’après avoir négocié et signé le contrat de bail commercial le 6 juin 2023, le défendeur n’a pas exécuté ses obligations contractuelles ; que lorsqu’il a été mis en demeure d’y satisfaire, il a dénoncé ledit bail le 25 septembre 2023, sans droit et alors que les circonstances de la force majeure n’était pas constituées ;

— que le défendeur engage donc sa responsabilité contractuelle vis à vis de la demanderesse qui justifie avoir engagé d’importantes dépenses en vue de l’installation par M. [V] d’un restaurant asiatique, outre les honoraires d’intervention de l’agent immobilier ;

— qu’ainsi, la demanderesse est fondée à demander la résiliation du contrat ainsi que la réparation de son préjudice à hauteur de 184 642,40 euros (118 euros au titre des travaux et des honoraires ainsi que 66 562,40 euros au titre du gain manqué, équivalent à 4 mois de loyer et de charges).

IV) MOTIVATION DU JUGEMENT

Selon l’article 1193 du code civil : « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise ».

Par ailleurs, l’article 1194 du code civil dispose que :

« Les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi. »

1°) SUR LA DEMANDE DE RESILIATION DU BAIL

Il résulte de l’article 1228 du code civil que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Par ailleurs, en application de l’article 1229 du code civil :

« La résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. »

En l’espèce, il résulte du dossier que M. [V] n’a jamais exécuté les obligations contractuelles qui étaient les siennes selon le contrat de bail conclu avec la SCI DE LA BROSSE le 6 juin 2023. En effet, il ressort des différents courriers de relance qu’il n’a jamais payé le dépôt de garantie prévu au contrat, ni les frais de rédaction de l’acte, ni les charges à compter du 1er août 2023, charges auxquelles il était tenu même s’il bénéficiait de franchises de loyer pour les 4 premiers mois.

Par ailleurs, il résulte du courrier envoyé par M. [V] à la SCI DE LA BROSSE le 25 septembre 2023 que cette inexécution est définitive puisque M. [V] indique ne pas avoir les capacités financières pour assumer la poursuite du bail. Ce document s’interprète comme une demande résiliation qui a été acceptée par la SCI DE LA BROSSE par courrier du 29 septembre 2023.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de cette dernière et la résiliation du contrat de bail conclu le 6 juin 2023 entre la SCI DE LA BROSSE et Monsieur [S] [V] à la date du 29 septembre 2023, sera prononcée.

2°) SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

L’article 1231-1 du code civil dispose que :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Par ailleurs, en application de l’article 1231-2 du même code :

« Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après ».

En l’espèce, la SCI de la BROSSE sollicite au total la somme de 184 642,40 euros de dommages et intérêts, 118 000 euros au titre de la perte subie (90 000 euros de travaux et 28 080 d’honoraire d’agent immobilier) ainsi que 66 562,40 euros au titre du gain manqué (correspondant à 4 mois de loyers, charges et TVA comprises).

S’agissant du montant des travaux, la demanderesse verse à l’appui de sa demande, en pièce n°18, un document intitulé « bilan financier au 19 janvier 2024 » adressé à la SCI de la BROSSE par la société ARKOS concepteurs associés et relatif à la réalisation d’une séparation en 2 locaux distincts. Ce document mentionne des travaux pour un montant de 110 768,80 euros outre 25800 d’honoraires d’architecte et 5532 euros d’honoraires de bureau d’étude.

Il est effectivement question de ces travaux dans les échanges de mail entre les différents intermédiaires intervenus dans la négociation de ce bail commercial.

Cependant, ces travaux ne peuvent être mis à la charge de M. [V].

En effet, il résulte du contrat de bail que le bailleur « déclare envisager de réaliser des travaux dans les trois années suivant celle de la signature du bail », à savoir :

« Pour le rez-de-chaussée :

— le propriétaire envisage la fermeture entre le RDC et le 1er étage par l’encoffrement de l’escalier

— la dépose du faux plafond et des supports dans la salle de restaurant principale uniquement

— la séparation des différents fluides

Pour le 1er étage :

— l’isolation intérieure des murs périphériques

— la mise en attente des évacuations d’eau et wc »

Le budget prévisionnel indiqué était d’environ 45000 euros.

Il était précisé au bail que cette indication relative aux travaux était donnée à titre purement informatif, le locataire ne pouvant se prévaloir à l’encontre du bailleur de ces déclarations et l’état prévisionnel des travaux envisagé ne pouvant constituer pour le bailleur un quelconque engagement d’effectuer lesdits travaux, ce dernier restant libre de les réaliser totalement ou partiellement, de ne pas les réaliser ou d’en réaliser d’autres.

Ainsi, aux termes de ce contrat de bail, le bailleur s’est uniquement engagé à procéder à la dépose du faux plafond et des supports dans la salle de restaurant principale, tandis que le preneur prenait à sa charge les travaux d’aménagement intérieur et extérieur du local nécessaires pour son activité.

La SCI DE LA BROSSE était donc parfaitement libre de réaliser ou non ses travaux et ce n’est pas pour pouvoir donner à bail à M. [V] son local commercial qu’elle a décidé de réaliser ces travaux, sinon elle aurait laissé le locataire les réaliser à ses frais comme les travaux d’aménagement.

En conséquence, M. [V] ne peut être condamné à payer à la SCI DE LA BROSSE le montant de ces travaux.

S’agissant des honoraires de l’agent immobilier, il résulte du bail que les honoraires de location s’élevaient à 23400 euros s’agissant des honoraires de négociation (à la charge du bailleur), 1000 euros de rédaction d’acte (à la charge du preneur), 500 euros de constat des lieux (par moitié chacun) outre 4980 euros de TVA soit 29880 euros au total. Par ailleurs, la demanderesse verse aux débats la facture de l’agence immobilière BUET IMMOBILIER d’un montant de 28080 euros.

En l’espèce, il apparaît que la SCI DE LA BROSSE a du exposer des frais conséquents d’agent immobilier dans le cadre de la négociation du bail avec M. [V], frais exposés en pure perte par la demanderesse compte tenu de l’inexécution du bail par le défendeur.

Ainsi, M. [V] sera condamné à payer ce montant de 28080 euros au titre des frais d’agent immobilier.

Concernant enfin la somme sollicitée au titre du gain manqué, il apparaît effectivement que compte tenu de l’inexécution contractuelle commise par M. [V], les franchises de loyer négociées en échange de la réalisation de travaux d’aménagement sont caduques.

Il ressort du bail que pour la première période triennale, le loyer s’élevait à 11000 euros par mois, outre 3440,60 euros de charge et 2200 euro de TVA. Ainsi, M. [V] aurait du payer un montant mensuel de 16640,60 euros s’il avait respecté ses obligations contractuelles.

Le début du bail ayant été fixé au 1er août 2023 et M. [V] ayant dénoncé le bail le 25 septembre 2023, il sera condamné à payer à la SCI DE LA BROSSE l’équivalent de 3 mois de loyer, pour les mois d’août, septembre et octobre 2023, soit 49921,80 euros. En effet, il convient de considérer qu’en envoyant son courrier à la fin du mois de septembre, cela ne permettait pas à la SCI DE LA BROSSE de relouer dès le mois suivant.

En conséquence, Monsieur [S] [V] sera condamné à payer à la SCI de LA BROSSE la somme de 78 001,80 € avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ( 49921,80 euros au titre du gain manqué et 28080 euros au tire des honoraires d’agent immobilier).

La SCI DE LA BROSSE sera déboutée de sa demande indemnitaire pour le surplus (coût des travaux).

3°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [S] [V], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Monsieur [S] [V] sera condamné à régler à la SCI de LA BROSSE la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

4°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 3 mai 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation, à la date du 29 septembre 2023, du contrat de bail conclu le 6 juin 2023 entre la SCI DE LA BROSSE et Monsieur [S] [V] ;

CONDAMNE Monsieur [S] [V] à payer à la SCI de LA [Adresse 2] la somme de 78 001,80 € avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ( 49921,80 euros au titre du gain manqué et 28080 euros au tire des honoraires d’agent immobilier) ;

DEBOUTE la SCI de LA BROSSE de sa demande indemnitaire pour le surplus (coût des travaux) ;

CONDAMNE Monsieur [S] [V] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [S] [V] à régler à la SCI de [Adresse 4] la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2024 par Madame Cécile GASNIER, juge, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président