Du 02 juin 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 24/02240 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z3M2

[F] [Z] [D], [H] [L] épouse [D]

C/

[G] [V]

— Expéditions délivrées à

M^e Aurélia POTOT-NICOL

— FE délivrée à

M^e Aurélia POTOT-NICOL

Le 02/06/2025

Avocats : M^e Aurélia POTOT-NICOL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 juin 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [Z] [D]

né le 29 Octobre 1978 à [Localité 8] (ROYAUME UNI)

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représenté par Maître Aurélia POTOT-NICOL, avocat au barreau de Bordeaux

Madame [H] [L] épouse [D]

née le 13 Octobre 1984 à [Localité 7] (EX- YOUGOSLAVIE)

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par Maître Aurélia POTOT-NICOL, avocat au barreau de Bordeaux,

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [V]

né le 02 Mars 1978 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Mars 2025

Délibéré du 09 mai 2025 prorogé au 02 juin 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 21 Novembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 29 mars 2024, Monsieur [F] [D] et Madame [H] [L] épouse [D] ont donné à bail à Monsieur [G] [V] un logement meublé situé [Adresse 4] à BORDEAUX (33000) moyennant un loyer initial de 1.655,95 euros et 300 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, Monsieur [F] [D] et Madame [H] [L] épouse [D] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3.311,90 euros au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2024, Monsieur [F] [D] et Madame [H] [L] épouse [D] ont assigné Monsieur [G] [V] devant le juge du contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 07 février 2025 aux fins de voir :

Constater et prononcer la résiliation du bail survenue le 28 octobre 2024 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 29 mars 2024 ; Ordonner la libération des lieux par le défendeur et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ; Ordonner l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique ; Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ; Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés ; Condamner Monsieur [V] au paiement de la somme provisionnelle de 11.135,70 euros correspondant aux loyers, provisions pour charges arrêtés au 28 octobre 2024 ; Condamner Monsieur [V] au paiement d’une indemnité d’occupation de 1955,95 euros par mois (montant du loyer et charges) de la résiliation le 28 octobre 2024 jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié ; Condamner Monsieur [V] à payer une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Monsieur [V] aux dépens, en ce compris le coût des commandements délivrés les 13 septembre et 8 octobre 2024.

A l’audience du 07 février 2025, l’affaire a été renvoyée au 14 mars 2025.

Lors de l’audience du 14 mars 2025, Monsieur [F] [D] et Madame [H] [L] épouse [D] représentés par leur conseil, exposent que Monsieur [G] [V] a quitté les lieux de sorte qu’il n’y a plus lieu à expulsion, et maintiennent les demandes contenues dans leur acte introductif d’instance, et y modifiant, selon conclusions signifiées par procès-verbal de recherches infructueuses en date du 17 février 2025, sollicitent du juge des référés de voir :

Constater la libération des lieux et la remise des clés par le défendeur le 17 décembre 2024 ; Condamner Monsieur [V] à payer à titre provisionnel aux demandeurs la somme de 11.135,70 euros au titre du dépôt de garantie, des loyers, provisions pour charges arrêtés au 28 octobre 2024 ; Condamner Monsieur [V] à payer aux demandeurs une indemnité d’occupation de 1.955,95 euros par mois, de la résiliation le 28 octobre 2024 jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés le 17 décembre 2024, soit la somme de 3.038,57 euros ; Condamner Monsieur [V] à leur payer la somme de 3.040,63 euros au titre du solde des charges restant dues à la date de son départ.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [G] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 09 mai 2025, prorogé au 02 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non comparution du défendeur :

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure :

En vertu de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989 :

« III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, les bailleurs ne produisent pas la preuve du respect de cette obligation.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc irrecevable.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Il est constant que Monsieur [F] [D] et Madame [H] [L] épouse [D] ont fait délivrer à Monsieur [G] [V] un commandement d’avoir à payer la somme de 9.179,75 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 13 septembre 2024 rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et les termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Cependant, la demande aux fins de constat de la résiliation du bail en application de l’article 24 de la loi susvisée étant irrecevable faute de dénonciation de l’assignation à la Préfecture, la demande de constat de la résiliation du bail à la date du 28 octobre 2024 sera rejetée.

Par ailleurs, l’article 834 du Code de Procédure Civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En l’espèce, les demandes présentées par Monsieur [F] [D] et Madame [H] [L] épouse [D] se heurtent à l’existence d’une contestation sérieuse dans la mesure où il n’entre pas dans la compétence du juge des référés de trancher une question de fond tendant à prononcer la résiliation du bail.

Par conséquent, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de voir prononcer la résiliation du bail.

En outre, dans la mesure où le logement a été repris, il n’y a plus lieu d’ordonner l’expulsion.

Par suite, le bail n’étant pas résilié, aucune une indemnité d’occupation ne saurait être mise à la charge de Monsieur [G] [V], qui reste néanmoins redevable des loyers jusqu’à son départ effectif des lieux le 17 décembre 2024.

Sur la créance des bailleurs :

Sur les loyers et charges impayées :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [F] [D] et Madame [H] [L] épouse [D] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 19.557,48 euros à la date du 17 décembre 2024.

Le décompte produit comporte les loyers dus pour les mois de juillet 2024 jusqu’au 17 décembre 2024, soit la somme totale de ((1.655,95 x 5) + 908,10) 9.187,85 euros, ainsi que la régularisation des charges dues jusqu’au départ des lieux, avec justificatifs produits, soit la somme de 3.040,63 euros.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ou contestable, Monsieur [G] [V] sera condamné au paiement de la somme de 12.228,48 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, et charges locatives à la date du 17 décembre 2024 – échéance du mois de décembre 2024 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les dégradations locatives :

Les bailleurs sollicitent également la condamnation de Monsieur [G] [V] à la somme de 2.352,58 euros au titre des réparations locatives. Ils exposent que leur locataire a quitté les lieux sans établir d’état des lieux de sortie, et font valoir la dégradation de canapés en cuir du salon, d’une manivelle de porte en bois avec rosace en laiton poli, de trois poignées de porte bordelaises, d’une absence de réalisation du ménage, de la nécessité de changer les oreillers et couettes souillés et de remplacer la bouteille de gaz vide.

L’article 1730 du Code civil dispose que, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Il ressort de l’article 1731 du Code civil que :

« S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

En application des articles susvisés, si aucun document n’a été établi à ce titre au moment de l’arrivée du locataire, la présomption de bon état édictée par l’article 1731 va s’appliquer et, en pareille espèce, le preneur sera présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et il devra les rendre en semblable état, sauf la preuve contraire.

Cette présomption de bon état est une présomption simple qui peut être détruite par la preuve contraire laquelle peut être rapportée par tout moyen y compris donc par témoignages.

En l’espèce, il ressort des photographies produites l’existence des dégradations décrites par les bailleurs, lesquels justifient également des montants restés à leur charge s’agissant des frais de remplacement (canapé pour 1.469,58 euros + manivelle de porte pour 58 euros, 3 poignées de portes bordelaises pour 75 euros) soit la somme totale de 1.602,58 euros.

En revanche, il ne ressort pas des pièces produites la nécessité de faire réaliser le ménage de l’appartement ainsi que le remplacement des oreillers et couettes et de la bouteille de gaz.

Dès lors, la demande de condamnation à la somme supplémentaire de 750 euros sera rejetée.

Le solde de cette créance n’étant pas sérieusement contestée ou contestable, Monsieur [G] [V] sera condamné au paiement de la somme de 1.602,58 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour les dégradations locatives qui lui sont imputables.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [G] [V], en ce non compris les frais du commandement d’avoir à cesser les troubles visant la clause résolutoire en date du 08 octobre 2024, acte non nécessaire à la présente instance, le juge des référés n’étant pas compétent pour prononcer la résiliation du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations contractuelles.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [G] [V] à verser à Monsieur [F] [D] et Madame [H] [L] épouse [D] somme de 500 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

DECLARONS irrecevable la demande de constater la résiliation du bail survenue le 28 octobre 2024;

DISONS n’y avoir lieu à référer sur la demande de voir prononcer la résiliation du bail survenue le 28 octobre 2024 ;

DONNONS acte à Monsieur [F] [D] et Madame [H] [L] épouse [D] de ce qu’ils ne maintiennent pas leur demande d’expulsion par suite du départ de Monsieur [G] [V] ;

CONSTATONS la reprise des lieux le 17 décembre 2024 avant les débats ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [V] à payer à Monsieur [F] [D] et Madame [H] [L] épouse [D] la somme de 12.228,48 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, et charges locatives à la date du 17 décembre 2024 – échéance du mois de décembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [V] à payer à Monsieur [F] [D] et Madame [H] [L] épouse [D] la somme de 1.602,58 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour les dégradations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX, et non compris le coût du commandement d’avoir à cesser les troubles du 8 octobre 2024 ;

CONDAMNONS, Monsieur [G] [V] à payer à Monsieur [F] [D] et Madame [H] [L] épouse [D] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION