MINUTE : 25/15

DOSSIER : N° RG 24/00043 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TMOZ

JUGEMENT DU: 14/02/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 14 Février 2025

A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE

DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL DU GRAND [Localité 18], dont le siège social est sis [Adresse 11]

représenté par Maître Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 39

D’AUTRE PART

Monsieur [B] [J], demeurant [Adresse 2]

Madame [D] [O], demeurant [Adresse 3]

Madame [H] [O], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [A] [J], demeurant [Adresse 8]

Monsieur [N] [E], demeurant [Adresse 16]

Madame [P] [E], demeurant [Adresse 6]

Monsieur [Y] [E], demeurant [Adresse 10]

représenté par Maître Louis CHEVALLIER de l’AARPI ARKEO AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant,

Jean-Michel GAUCI,Vice-Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 06 Décembre 2024et plaidoirie du 14 Janvier 2025

En présence de Laure MOULIS, Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.

LE JUGEMENT DONT LA [Localité 17] SUIT,

RAPPEL DES FAITS ET EXPOSE DU LITIGE

Le 21 juin 2024, la commune de [Localité 14] a reçu une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) au prix de 410 000 euros, émanant de Maître [S] [V], notaire à [Localité 18], agissant pour le compte de l’indivision [X][E], portant sur un immeuble sis à [Adresse 15], cadastré Section AH n° [Cadastre 9], pour un total de 2 545 m².

L’immeuble est situé dans un secteur identifié comme devant être restructuré. Il est inclus dans le périmètre d’une Orientation d’Aménagement et de Programmation (OAP [Localité 12]).

Afin de poursuive cette opération, la commune de [Localité 13] a demandé à l’EPFL, suivant courrier du 31 juillet 2024, d’acquérir le bien objet de la DIA déposée le 21 juin 2024, par exercice du droit de préemption urbain, sur sa délégation.

C’est ainsi que par décision du 2 août 2024, l’EPFL a exercé le droit de préemption urbain, à pour un prix de 290 000 euros.

La décision de préemption a été notifiée par acte extra-judiciaires des 6, 7 et 8 août 2024 à chaque membre de l’indivision [X][E] ainsi qu’au notaire et à l’acquéreur évincé.

Suivant courrier du 6 septembre 2024, reçu le 10 septembre 2024, Madame [I], de l’étude [T], généalogistes, a répondu, en sa qualité de mandataire de l’indivision, que celle-ci entendait maintenir le prix figurant dans la DIA.

Par acte du 17 septembre, l’EPFL a saisi la juridiction de l’expropriation de ce siège aux fins de fixation judiciaire du prix de l’immeuble.

Un transport sur les lieux est intervenue, le 6 décembre 2024, à l’issue duquel l’audience de plaidoiries a été fixée au 14 janvier 2025.

L’autorité préemptrice demande à la juridiction de fixer le prix du bien sis [Adresse 5], parcelle cadastrée Section AH n° [Cadastre 9] pour 2 545 m², appartenant aux consorts [R]-[E], à la somme de 290 000 euros, non compris la commission d’agence immobilière d’un montant déclaré de 72 000 euros TTC.

Le commissaire du Gouvernement conclut à la fixation d’un prix de 420 000 euros.

L’indivision [X][E] invite le juge de l’expropriation à :

A titre liminaire :

Constater que l’EPFL a renoncé à l’acquisition du bien par voie de préemption, en raison de l’absence de notification du récépissé de consignation aux indivisaires propriétaires et à son

Conseil avant le 17 décembre 2024,

Déclarer, par conséquent, la procédure sans objet.

A titre principal :

Fixer à 470 560 euros le prix d’aliénation du bien situé [Adresse 5], sis sur la parcelle cadastrée section AH n° [Cadastre 9], leur appartenant,

A titre subsidiaire :

Fixer à 442 560 euros le prix d’aliénation du bien situé [Adresse 4], sis sur la parcelle cadastrée section AH n° [Cadastre 9], leur appartenant,

En tout état de cause :

Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de l’EPFL,

Constater que l’EPFL devra verser une commission d’agence de 72 000 euros TTC au tiers tel que désigné dans la déclaration d’intention d’aliéner dans l’hypothèse où la vente se réalise entre les parties,

Condamner l’EPFL à leur verser à la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Vu les conclusions de l’EPFL, régulièrement représenté,

Vu les conclusions du commissaire du Gouvernement,

Vu les conclusions de l’indivision [R]-[E], régulièrement représentée,

Et, vu :

La note en délibéré autorisée de l’EPFL, reçue le 17 janvier 2025,

La réponse des consorts [R]-[E], reçue le 20 janvier 2025,

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision, mise en délibéré au 4 février 2025, a été prorogée au 19 février suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au visa des articles 2 et 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789, la propriété privée est érigée en droit constitutionnel.

En application de l’article L. 213-4-1 du code de l’urbanisme :

« Lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation a été saisie dans les cas prévus aux articles L. 211-5, L. 211-6, L. 212-3 et L. 213-4, le titulaire du droit de préemption doit consigner une somme égale à 15 % de l’évaluation faite par le directeur départemental des finances publiques.

La consignation s’opère au seul vu de l’acte par lequel la juridiction a été saisie et de l’évaluation du directeur départemental des finances publiques.

A défaut de notification d’une copie du récépissé de consignation à la juridiction et au propriétaire dans le délai de trois mois à compter de la saisine de cette juridiction, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’acquisition ou à l’exercice du droit de préemption ».

L’article R. 213-11 du même code prévoit que :

« Si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné à l’article R. 213-10 (b) est exagéré, il peut, dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière d’expropriation par lettre recommandée adressée au secrétariat de cette juridiction. Une copie, en double exemplaire, du mémoire du titulaire du droit de préemption est jointe à la lettre adressée au secrétariat de la juridiction. Le propriétaire doit en être informé simultanément.

Il est ensuite procédé comme il est dit aux articles R. 311-9 à R 311-32 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

A défaut de saisine de la juridiction dans le délai fixé par le présent article, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit.

En cas d’application de l’article L. 213-4-1, copie du récépissé de la consignation doit être adressée au propriétaire et à la juridiction ».

Par ailleurs, l’article 122 du code de procédure civile énonce que :

« Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Enfin, selon l’article 114 du même code :

« Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public ».

En l’espèce, les consorts [R]-[E] soutiennent dans leurs dernières conclusions que le juge de l’expropriation a été saisie par l’EPFL suivant mémoire déposé au greffe, le 17 septembre 2024, de telle manière qu’il devait notifier le récépissé de consignation à la juridiction et aux parties, avant le 17 décembre 2024, ce qui n’a pas été fait. Aussi, l’EPFL est réputé avoir renoncé à l’acquisition du bien par voie de préemption.

Suivant réponse à la note en délibéré du requérant, l’indivision indique qu’à l’audience du 14 janvier 2025, elle a précisé que la notification du récépissé de consignation avait été irrégulièrement faite à Monsieur [A] [J] au « domicile élu chez Maître [S] [V], Notaire », et non pas où il demeure ([Adresse 7] – FL 34275 – Etats-Unis) et ce, en méconnaissance de l’article L. 213-4-1 du code de l’urbanisme, entraînant ainsi l’irrecevabilité de sa demande de fixation judiciaire du prix de vente du bien litigieux.

Le moyen soulevé oralement en défense se rattache avec suffisamment de lien à celui évoqué dans les dernières conclusions écrites des consorts [R]-[E]. Aussi, le juge est tenu de statuer à son sujet.

S’agissant d’un contentieux ayant trait à la propriété privée, droit à valeur constitutionnelle, la juridiction entend faire une application rigoureuse de la législation applicable, de sorte que les moyens avancés en défense ne sauraient relever d’un excès de formalisme.

Il est constant au litige que la notification du récépissé de consignation prévue aux articles L. 213-4-1 et R. 213-11 du code de l’urbanisme a été réalisée, s’agissant de Monsieur [A] [J], au « domicile élu chez Maître [S] [V], Notaire », et non pas à son domicile effectif aux Etats-Unis, comme exigé par les dispositions du code de l’urbanisme mentionnées plus haut.

La méconnaissance de cette obligation par l’EPFL, laquelle s’inscrit dans la phase judiciaire, et non administrative, de la procédure de préemption, comme cela ressort des dispositions des articles précités, implique qu’il est réputé avoir renoncé à l’exercice du droit de préemption, sans qu’il y ait lieu d’exciper d’un quelconque grief à raison de cette irrégularité, lequel n’est pas exigé par la législation de l’urbanisme, d’autant qu’il s’agit en réalité d’une fin de non-recevoir au sens de l’article 122 du code de procédure civile ; étant observé, au surplus, qu’une fois la phase d’instruction (phase administrative) finalisée par la décision de préemption, les notifications au notaire ne se justifient plus, puisque la promesse de vente devient caduque, de sorte que sa mission prend fin et, concomitamment, sa qualité de mandataire des propriétaires vendeurs.

En conséquence, l’EPFL sera déclaré irrecevable en sa demande de fixation judiciaire du prix de vente de l’immeuble convoité.

Les dépens seront laissés à sa charge.

L’EPFL versera aux défendeurs la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE l’Etablissement Public Foncier Local du GRAND [Localité 18] irrecevable en sa demande de fixation judiciaire du prix de vente de l’immeuble, sis à [Adresse 15], cadastré Section AH n° [Cadastre 9], appartenant aux consorts [R]-[E],

LAISSE les dépens de l’instance à la charge de l’autorité préemptrice,

CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier Local du GRAND [Localité 18] à verser aux consorts [R]-[E] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,

Ainsi jugé par M. Jean-Michel GAUCI, Vice-Président, assisté de M^me Marie GIRAUD, greffière, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 19 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION