TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e FORESTIER

■

Charges de copropriété

N° RG 23/15726 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3K5Y

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société HUGUES DE LA VAISSIERE (HLV), SAS, représenté par son Président, domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représenté par Maître Eric FORESTIER de la SELEURL FORESTIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0197

DÉFENDEUR

La S.C.I. JPATAGA, rerpésentée par son gérant, domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 5]

[Localité 8]

Non représentée

Décision du 07 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15726 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3K5Y

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière.

DÉBATS

À l’audience du 19 Mars 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 7 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

La SCI Jpataga est propriétaire du lot n°10 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] Paris 17ème, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer le 7 décembre 2022 un commandement de payer la somme de 7.268,91 euros. Le 5 septembre 2023, il lui a adressé une mise en demeure de lui régler la somme de 9.302,68 euros.

Soutenant que ces démarches étaient restées infructueuses, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI Jpataga devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte du 29 novembre 2023, demandant au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

« CONDAMNER la SCI JPATAGA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société HLV, la somme en principal de 9.474,41 euros correspondant à l’arriéré de charges dû selon décompte arrêté au 9 novembre 2023, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2022, date de délivrance du commandement de payer;

CONDAMNER Ia SCI JPATAGA à payer au syndicat des copropriétaires de l‘immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société HLV, la somme de 559,38 euros correspondant aux frais de recouvrement rentrant dans le champ d‘application de l‘article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNER la SCI JPATAGA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société HLV, la somme de 1.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

CONDAMNER Ia SCI JPATAGA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, Ia société HLV, une somme de 1.300,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER Ia SCI JPATAGA aux entiers dépens de l’instance ».

.

Pour un exposé des moyens, il est renvoyé à l’assignation en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Citée par remise à étude, la SCI Jpataga n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée le 11 septembre 2024. Elle a été plaidée à l’audience du 19 mars 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 7 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient à titre liminaire de rappeler qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

*

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges et cotisations au fonds de travaux arrêtés au 9 novembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus pour un montant total de 9.474,41 euros.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI Jpataga est propriétaire du lot n°10 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à Paris 17ème.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 juin 2019, 14 juin 2020, 24 juin 2021, 6 octobre 2021, 4 juillet 2022 et 19 juin 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux, accompagnés des attestations de non-recours du syndic visant ces assemblées;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance arrêté au 9 novembre 2023.

Il sera également relevé que les sommes de 4.232,16 euros au titre d’une reprise de solde IMAX au 15 décembre 2020 et de 814,10 euros au titre de « solde à nouveau » ont été imputées sans aucune justification de sorte qu’il n’est pas possible pour le tribunal de vérifier qu’il s’agit bien de charges de copropriété impayées. Par conséquent, ces sommes seront déduites de la créance.

Enfin, la facture de la société [R] [M] de 110 euros correspond à des travaux de plomberie imputée à la SCI Jpataga et non à des charges de copropriété et sera également déduite.

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 4.218,15 euros, qui correspond aux seules charges appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SCI Jpataga à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.218,15 euros avec intérêt au taux légal à compter de la signification l’assignation au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés au 9 novembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus

Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des frais de recouvrement de sa créance comprenant : des frais relatifs à la sommation, à la mise en demeure et à la transmission du dossier à l’huissier pour un montant total de 559,38 euros.

Il produit au soutien de sa demande le contrat de syndic, la société HLV conclu pour la période du 20 juin 2023 au 31 décembre 2024.

S’agissant de la mise en demeure du 4 septembre 2023, celle -ci produite sans son bordereau d’avis de réception s’avère insuffisamment justifiée et sera donc rejetée.

Les frais de remise à huissier relèvent des missions habituelles d’un syndic de copropriété ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », qui ne sont en l’espèce ni démontrées, ni même alléguées.

Dès lors, seuls les frais du commandement de payer d’un montant de 199,38 euros seront retenus.

Par conséquent, la SCI Jpataga sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 119,38 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI Jpataga a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI Jpataga partie perdante à la présente instance, doit être condamnée aux dépens et à payer la somme de 1.300 euros au syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance introduite après le 1er janvier 2020, soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE la SCI Jpataga à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 4.218,15 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtés au 9 novembre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, le 29 novembre 2023;

CONDAMNE la SCI Jpataga à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 199,38 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI Jpataga aux entiers dépens,

CONDAMNE la SCI Jpataga à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 1.300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 07 Mai 2025.

La Greffière La Présidente