N° RG : N° RG 23/09481 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YNKH

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30F

N° RG : N° RG 23/09481 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YNKH

AFFAIRE :

S.A.R.L. MER ET GOLF RESIDENCES

C/

[D] [T], [M] [V] épouse [T] épouse [D] [T]

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

M^e Laurent PARAY

la SELARL PUYBAREAU AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 12 JUIN 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Jean-Noël SCHMIDT, Vice- Président,

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,

Amélie CAZALA TROUSSILH Greffier, lors des débats

Isabelle SANCHEZ Greffier lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Avril 2025,

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. MER ET GOLF RESIDENCES

4 rue Jean Pommiès

33520 BRUGES

représentée par M^e Laurent PARAY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [D] [T]

de nationalité Française

142 Allée d’Oihan Tipia

64990 MOUGUERRE

N° RG : N° RG 23/09481 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YNKH

représenté par Maître Jean-marie PUYBAREAU de la SELARL PUYBAREAU AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

Madame [M] [V] épouse [T] épouse [D] [T]

de nationalité Française

142 Allée d’Oihan Tipia

64990 MOUGUERRE

représentée par Maître Jean-marie PUYBAREAU de la SELARL PUYBAREAU AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

******

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur et Madame [T] sont propriétaires d’un appartement n°84, meublé, situé au 1er étage de la Résidence de Tourisme classée LES HAUTS D’ILBARRITZ à BIDART (64210), 11 rue de la Roseraie. Ils ont confié la gestion de leur appartement à la société MER et GOLF RESIDENCES selon bail commercial du 19 février 2013 venu à expiration le 31 octobre 2022. Le 15 novembre 2021, ils lui ont fait signifier un congé sans offre de renouvellement proposant de lui verser une indemnité d’éviction sans préciser le montant. Par courrier du 24 avril 2023, la société MER et GOLF RESIDENCES a proposé de fixer amiablement le montant de cette indemnité à la somme de 26 884,91 euros, sur la base de la moyenne des trois derniers exercices multipliés par un coefficient de 2. En réplique, ils lui proposaient une somme de 15 000 euros.

Par acte extrajudiciaire délivré le 7 novembre 2023, la société MER ET GOLF RESIDENCES a assigné monsieur et madame [T] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de les voir condamner à lui verser une indemnité d’éviction de 28 884,91 euros.

Par ordonnance du 26 septembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté la demande de communication de pièces formulées par les époux [T] tendant à obtenir une attestation d’expert-comptable en sus de l’attestation de commissaire aux comptes produite par la société MER ET GOLF.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 mars 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 octobre 2024, la société MER ET GOLF RESIDENCES demande au tribunal de condamner les époux [T] à lui verser une somme de 28 884,91 euros au titre de l’indemnité d’éviction qui lui est due. Elle demande également leur condamnation à supporter les dépens et à lui verser une somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle souligne que le principe du paiement d’une indemnité d’éviction n’est pas contesté, le litige ne portant que sur le quantum. Elle précise que sa demande est conforme aux principes jurisprudentiels appliqués en matière de résidence de tourisme situées sur la Côte Basque et qu’il est habituellement appliqué un coefficient de 2 sur la moyenne des chiffres d’affaires des trois derniers exercices, cette méthode de calcul ayant été retenue dans plusieurs affaires auxquelles elle a été partie, par les experts judiciaires désignés. Au contraire, la proposition de 15000 euros faite par les époux [T] ne repose sur aucun calcul.

Selon leurs dernières conclusions notifiées le 14 novembre 2024, monsieur et madame [T] demandent au tribunal de rejeter les demandes de la société MER ET GOLF RESIDENCES et de fixer l’indemnité d’éviction due à la somme de 15 000 euros. Ils demandent en outre sa condamnation aux dépens et à leur verser 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, ils demandent au tribunal de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et de dire que chaque partie supportera ses propres dépens.

Au soutien de leur position, les époux [T] exposent que le montant de 15000 euros proposé repose sur un jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux en date du 19 novembre 2015 qui a fixé le montant de l’indemnité d’éviction au regard de la réalité du préjudice subi par l’exploitant qui restait en mesure d’exploiter 70% des logements de la résidence. Ils reprochent à la société MER ET GOLF RESIDENCES de ne pas leur avoir communiqué les justificatifs des chiffres d’affaires réalisés pour les 3 derniers exercices concernant leur lot ni le rapport d’expertise visé dans les décisions rendues le 7 avril 2023 qu’elle cite. Ce n’est que le 2 mai 2024 qu’elle a produit les mêmes documents comptables qu’elle avait déjà produits, cette fois attestés par un commissaire aux comptes indiquant que les informations communiquées l’étaient sous la responsabilité de Mer et Golf. Ils prennent acte de la décision du juge de la mise en état de rejeter la demande d’attestation par un expert-comptable.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’éviction

En vertu de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Le principe de l’indemnité d’éviction est ainsi de dédommager le locataire de l’intégralité du préjudice causé par le défaut de renouvellement de son bail commercial. Toutefois, le non renouvellement d’un bail se rapportant à un lot dans une résidence hôtelière ne constitue qu’une perte partielle du fonds de commerce qu’il convient d’indemniser en calculant la perte de rentabilité du fonds subsistant.

En l’espèce, le principe du paiement de l’indemnité d’éviction est acquis, les parties ne le contestant pas. L’opposition porte sur son montant.

Pour évaluer le montant de l’indemnité d’éviction du preneur exploitant une résidence de tourisme, la jurisprudence habituelle se fonde sur la moyenne du chiffre d’affaires des trois dernières années généré par le local considéré, majoré d’un coefficient multiplicateur. Ce coefficient multiplicateur est déterminé en fonction de la saisonnalité de l’activité, de la qualité de l’emplacement ou encore du type de services proposés. La société MER & GOLF verse aux débats plusieurs décisions issues des tribunaux judiciaires de Bordeaux et de Bayonne, entre décembre 2022 et mai 2024, ayant statué sur des indemnités d’éviction relatives à la résidence Les Hauts d’Ilbarritz, et ayant appliqué un coefficient multiplicateur de 2. Aucun élément n’est versé aux débats pour justifier de déroger à l’application de ce taux habituellement retenu, l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 23 mai 2018 cité en exemple en défense étant inopérant, la cour reprochant à titre principal à la société exploitante de ne pas avoir produit les justificatifs de ses recettes.

En tout état de cause ce coefficient de 2 apparaît justifié au regard de la situation géographique de la résidence de tourisme, située au Sud de Biarritz, à proximité de l’océan, d’un parcours de golf, avec vue sur les Pyrénées et à 600 mètres de la plage d’Illbaritz. La résidence est également équipée d’une salle de petit déjeuner, d’un service de boulangerie, de courts de tennis, de terrains de volley, de tables de ping-pong. Elle dispose également d’une piscine découverte avec pataugeoire, d’une laverie, de parkings, de garages à vélos et à planches de surf.

En l’espèce, la société MER ET GOLF produit une attestation de commissaire au comptes relatives au chiffre d’affaires généré par le lot C084, pour les exercices 2021 (10 911,75 euros), 2022 (15 060,91 euros) et 2023 (16 096,40 euros). Il en ressort un chiffre d’affaires moyen annuel de 14 023 euros. Avec l’application d’un coefficient multiplicateur de 2, le montant de l’indemnité d’éviction est de 28 046 euros.

Les époux [T] seront en conséquence condamnée à verser cette somme à la société MER ET GOLF.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

— Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n=en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les époux [T] perdant la présente instance, ils seront condamnés aux dépens.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, monsieur et madame [T], tenus au paiement des dépens, seront condamnés à payer à la société MER ET GOLF la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne monsieur [D] [T] et madame [M] [V] épouse [T] à payer à la SARL MER ET GOLF RESIDENCES la somme de 28 046 euros au titre de l’indemnité d’éviction ;

Condamne monsieur [D] [T] et madame [M] [V] épouse [T] au paiement des dépens ;

Condamne monsieur [D] [T] et madame [M] [V] épouse [T] à payer à la SARL MER ET GOLF RESIDENCES la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute monsieur [D] [T] et madame [M] [V] épouse [T] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle l’exécution provisoire du présent jugement ;

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Isabelle SANCHEZ, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

N° RG : N° RG 23/09481 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YNKH