TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

72C

N° RG 24/02503 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z25G

4 copies

GROSSE délivrée

le 09/01/2025

à la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET

la SELARL GARONNE AVOCATS

la SELARL SOL GARNAUD

COPIE délivrée

le 09/01/2025

à

Rendue le NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 06 janvier 2025,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7]

Sis [Adresse 8]

agissat poursuites et diligences de son syndic en exercice, la société LAMY -SAS

domicilié en cette qualité en son établissement secondaire :

[Adresse 5]

[Localité 3]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Emmanuel BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [C] [Z] [K] [R] [F]

micro-entrepreneur

né le 24 mars 1969 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX

La société RAGNAROK

société par actions simplifiée dont le siège social est :

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par son président domicilié audit siège.

Représentée par Maître Philippe SOL de la SELARL SOL GARNAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice délivrés les 26 et 27 novembre 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 7] a fait assigner Monsieur [N] [F] et la société RAGNAROK devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux afin de voir :

— déclarer que Monsieur [F] et la société RAGNAROK ont commis un trouble manifestement illicite au préjudice du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 7] à [Localité 10] en créant une trémie d’escalier affectant le gros-oeuvre de l’immeuble et en procédant au percement du plancher séparant le local commercial de la cave,

— déclarer qu’il y a urgence à faire cesser ledit trouble,

en conséquence,

— ordonner à Monsieur [F] et à la société RAGNAROK de suspendre tous travaux dans les lots n°1, 2 et 4,

— condamner solidairement Monsieur [F] et à la société RAGNAROK à rétablir les parties communes en leur état d’origine,

— assortir ladite condamnation à une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant deux mois, à compter du quinzième jour suivant la signification de la décision à intervenir,

— se réserver la liquidation de ladite astreinte,

— condamner solidairement Monsieur [F] et la société RAGNAROK à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [F] et la société RAGNAROK aux entiers dépens et aux droits de recouvrement et d’exécution du commissaire de justice prévus aux articles A 444-1 et suivants du Code de commerce.

Aux termes de ses dernières conclusions, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 7] a maintenu ses demandes et conclu au rejet des demandes formées par Monsieur [F].

Il expose au soutien de ses prétentions que Monsieur [F], propriétaire des lots n°4, 1 et 2 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 9] et son locataire, la société RAGNAROK, ont fait réaliser une nouvelle trémie d’escalier au sous-sol, modifiant totalement l’accès actuel à la cave. Il précise que même à considérer ces travaux comme privatifs, ils devaient en tout état de cause être déclarés au syndic et faire l’objet d’un suivi par l’architecte de la copropriété, en application du règlement de copropriété, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce. Il ajoute que l’ouvrage maçonné affecte les parties communes puisque d’une part, une partie du plafond de la cave a été démolie et d’autre part, un trou a été effectué dans le plancher du rez-de-chaussée, le tout sans autorisation préalable, ce qui constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser. En réponse aux écritures de Monsieur [F], il indique que ce dernier ne peut se prévaloir de son ignorance des travaux réalisés par son locataire dès lors qu’en sa qualité de bailleur, il demeure responsable des dommages causés par son locataire sur les parties communes ainsi que des troubles générés par le chantier. Il fait en outre remarquer que la condamnation solidaire de Monsieur [F] et de son preneur procède du bail commercial qui les lie.

Monsieur [F] a demandé à la présente juridiction de :

— débouter le Syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— condamner la société RAGNAROK à le relever indemne de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre ;

— condamner la société RAGNAROK à lui verser une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il expose qu’il ne peut être condamné à suspendre les travaux litigieux puisqu’il ne les jamais commandés ni réalisés, n’en ayant pas même été informé. Il conteste avoir autorisé la réalisation des dits travaux par le preneur, lequel ne peut en outre affirmer avoir découvert que le local objet du bail était soumis au statut de la copropriété, le contrat de bail a signé y faisant clairement référence. Il précise avoir découvert l’existence des travaux litigieux par courrier du syndicat des copropriétaires, et s’être immédiatement rapproché de la société RAGNAROK pour obtenir ses explications. Il fait valoir qu’il n’y a pas lieu de le condamner au rétablissement des parties communes en leur état d’origine puisque les travaux ne concernent pas une création d’un escalier mais l’agrandissement d’un accès qui préexistait.

La société RAGNAROK a demandé à la présente juridiction de :

A titre principal,

— Constater la suspension des travaux objet du litige ;

— Débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] de l’intégralité de ses demandes au regard de l’absence d’urgence ;

A titre subsidiaire,

— Constater la suspension des travaux objet du litige ;

— Débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] du surplus de ses demandes ;

— Dire et juger qu’elle n’est pas responsable de l’irrespect du règlement de copropriété dont elle n’avait pas connaissance ;

— Constater l’absence de trouble manifestement illicite causé par elle

— Dire et juger que les lots n°4, n°1 et n°2 sont des parties privatives au regard du règlement de copropriété ;

— Constater qu’elle n’a aucunement percé le plancher mais simplement agrandi la trémie afin de respecter le diagnostic de la société IMPACT INGENIERIE ;

— Constater l’absence d’atteinte à la solidité ou sécurité de l’immeuble;

— Constater qu’elle a parfaitement respecté le règlement de copropriété ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle expose au soutien de ses prétentions formulées à titre principal avoir suspendu les travaux litigieux, de sorte que le Syndicat des copropriétaires ne justifie plus de la condition d’urgence, essentielle à la présente procédure. Elle a indiqué à titre subsidiaire avoir parfaitement respecté ses obligations contractuelles à l’égard de Monsieur [F] en obtenant pour les travaux, l’autorisation de son bailleur et des autorités administratives ainsi que les assurances nécessaires, et fait valoir qu’elle n’avait en revanche aucune connaissance de la nécessité d’obtenir l’autorisation du syndicat des copropriétaires, cette responsabilité pesant sur Monsieur [F]. Elle entend par ailleurs préciser qu’il résulte du règlement de copropriété que les travaux réalisés ne l’ont pas été sur les parties communes mais sur les parties privatives et que le Syndicat des copropriétaires se méprend quant à la nature des travaux, aucune création de trémie n’étant à déplorer puisque c’est simplement son volume qui a été agrandi sans que la solidité et la sécurité de l’immeuble n’aient été atteintes. Enfin, elle soutient que les demandes de suspension des travaux et de remise en état ne peuvent être cumulatives, mais simplement alternatives et qu’en tout état de cause, la remise en état n’est pas nécessaire au regard des arguments précédemment invoqués.

L’affaire, appelée à l’audience du 9 décembre 2024, a été renvoyée à plusieurs reprises, pour être évoquée à l’audience du 23 décembre 2024, et mise en délibéré au 09 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, en application des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile le Juge des Référés rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et juger », « prendre ou donner acte » , les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, la présente juridiction ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il procède de la méconnaissance d’un droit, d’un titre ou, corrélativement, d’une interdiction les protégeant.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées et notamment du compte rendu de visite, de l’étude de faisabilité du 2 novembre 2024 de Monsieur [U], et des photographies versées au débat qu’il n’est pas contesté, ni contestable que la société RAGNAROK a fait réaliser une nouvelle trémie d’escalier afin de permettre un accès du rez-de-chaussée de l’immeuble au sous-sol.

Si le demandeur argue que cette création s’est accompagnée du percement du plancher de l’immeuble et considère à ce titre que les travaux litigieux affectent les parties communes spéciales nécessitant l’accord du syndic, les défendeurs affirment quant à eux qu’ils affectent les parties privatives spéciales appartenant à Monsieur [F] et que par conséquent, aucune autorisation du syndic n’était nécessaire.

Or, il résulte du règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 7] versé aux débats que “le gros oeuvre des planchers” sont des parties communes et que plus précisément, constituent des parties communes spéciales “les parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé mais qui servent à l’usage exclusif d’un ou plusieurs copropriétaires déterminés”. A cet égard, si la société RAGNAROK soutient qu’aucun percement du plancher n’est intervenu et que le trou préexistait à son entrée dans les lieux, elle ne communique pas le procès-verbal d’entrée dans les lieux propre à le démontrer. En outre, il résulte des écritures du bailleur qu’il ne s’agit pas d’une création d’un nouvel accès mais à tout le moins d’un agrandissement, lequel suppose une atteinte au gros oeuvre des planchers. Enfin, l’inopposabilité du règlement de copropriété soulevée par la société RAGNAROK en l’absence de son annexion au bail le liant à Monsieur [F] ne saurait prospérer dès lors que le bail conclu entre les parties stipule expressément que les locaux sont loués dans un immeuble soumis au régime de la copropriété.

En conséquence, il résulte de l’ensemble de ces éléments que les travaux initiés par la société RAGNAROK constituent un trouble dont l’illicitéité est manifeste dès lors qu’ils affectent les parties communes spéciales de l’immeuble situé [Adresse 7] et qu’ils ont été réalisés sans l’accord préalable du syndic.

Il y a donc lieu, d’ordonner, en tant que de besoin, à la société RAGNAROK de suspendre tous travaux dans les lots n°1, 2 et 4.

Il convient en outre de condamner la seule société RAGNAROK à rétablir les parties communes en leur état d’origine, et ce, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 200€ par jour de retard pendant deux mois, le juge des référés ne se réservant pas la liquidation de cette astreinte.

Les demandes formées par le Syndicat des copropriétaires à l’encontre du bailleur ne peuvent prospérer, dès lors qu’il n’est pas établi que le preneur a réalisé les travaux avec l’autorisation du bailleur, pas plus qu’il n’est démontré que ce dernier en était informé.

Aucune condamnation n’étant prononcée à l’encontre de Monsieur [F], sa demande de relever indemne est sans objet.

La société RAGNAROK, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 7], tenu d’ester en justice, la part des frais non compris dans les dépens et il convient en conséquence de condamner la société RAGNAROK à lui verser une indemnité de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le surplus des demandes sur ce fondement étant rejeté.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

ORDONNE en tant que de besoin à la société RAGNAROK de suspendre tous travaux dans les lots n°1, 2 et 4 dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 200€ par jour de retard pendant deux mois

CONDAMNE la société RAGNAROK à rétablir les parties communes en leur état d’origine dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 200€ par jour de retard pendant deux mois ;

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 7] des demandes formulées à l’encontre de Monsieur [F] ;

CONDAMNE la société RAGNAROK à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 7] une indemnité de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

CONDAMNE la société RAGNAROK aux entiers dépens de l’instance.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,