TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01706

N° Portalis DBX4-W-B7J-UEKC

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Octobre 2025

S.A. ALTEAL

C/

[N] [Z]

[O] [C] [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Octobre 2025

à la SELARL DBA

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 16 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [Z]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [C] [D]

demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 mai 2024, la SA ALTEAL a donné à bail à Monsieur [N] [Z] et Madame [O] [C] [D] un appartement à usage d’habitation n°132, situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 807,07 euros et une provision sur charges mensuelle.

Le 13 décembre 2024, la SA ALTEAL a fait signifier à Monsieur [N] [Z] et Madame [O] [C] [D] un commandement de justifier d’une assurance locative et de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA ALTEAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, la SA ALTEAL a ensuite fait assigner Monsieur [N] [Z] et Madame [O] [C] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, sans délai, au besoin avec l’assistance de la force publique, la disposition de leur meuble selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 2.748,15 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers au 29 janvier 2025, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts selon les modalités du bail et au taux légal à compter de l’assignation pour le surplus,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge, avec indexation annuelle et intérêts, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 765 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 05 mars 2025.

A l’audience du 02 septembre 2025, la SA ALTEAL, représentée par la SELARL DBA, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.416,74 euros, pour inclure les mensualités jusqu’à celle de juillet 2025 comprise. La SA ALTEAL demande également l’octroi de délai de paiement à hauteur de 90 euros par mois, en plus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées, conformément à l’accord signé avec les locataires.

Convoqués par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 26 février 2025, Monsieur [N] [Z] et Madame [O] [C] [D] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 05 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA ALTEAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juin 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

A titre liminaire, la SA ALTEAL demande l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Il se déduit de cette demande qu’elle se désiste implicitement de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le moyen du défaut d’assurance, aucune suspension n’étant possible dans ce cas, et ne fonde sa demande que sur le moyen du défaut de paiement des loyers et des charges.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 27 mai 2024 contient une clause résolutoire (article 10. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, mais laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai contractuel, librement décidé par les parties et plus favorable au locataire, partie protégée par le délai légal, doit s’appliquer en lieu et place du délai légal.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 13 décembre 2024, pour la somme en principal de 2.684,13 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [N] [Z] et Madame [O] [C] [D] n’ont réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 février 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA ALTEAL produit un décompte du 18 août 2025 démontrant que Monsieur [N] [Z] et Madame [O] [C] [D] restent devoir la somme de 3.416,74 euros, mensualité de juillet 2025 comprise.

Monsieur [N] [Z] et Madame [O] [C] [D] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.416,74 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025 sur la somme de 2.748,15 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, du plan d’apurement signé entre les parties le 11 juin 2025 et respecté par les locataires, ce qui démontre leur capacité à solder la dette locative, Monsieur [N] [Z] et Madame [O] [C] [D] seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 90 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de la SA ALTEAL, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [N] [Z] et Madame [O] [C] [D] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [N] [Z] et Madame [O] [C] [D], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ALTEAL, Monsieur [N] [Z] et Madame [O] [C] [D] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 mai 2024 entre la SA ALTEAL et Monsieur [N] [Z] et Madame [O] [C] [D] concernant un appartement à usage d’habitation n°132, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 14 février 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [Z] et Madame [O] [C] [D] à verser à la SA ALTEAL à titre provisionnel la somme de 3.416,74 euros (décompte arrêté au 18 août 2025, incluant une dernière facture de 16 juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025 sur la somme de 2.748,15 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [N] [Z] et Madame [O] [C] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 90 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 31 de chaque mois et pour la première fois avant le 31 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [N] [Z] et Madame [O] [C] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA ALTEAL puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [N] [Z] et Madame [O] [C] [D] soient condamnés solidairement à verser à la SA ALTEAL une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [N] [Z] et Madame [O] [C] [D] à verser à la SA ALTEAL une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [N] [Z] et Madame [O] [C] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,