N° RG 23/05660 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YASS

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

71F

N° RG 23/05660 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YASS

Minute

AFFAIRE :

S.C.I. D’ORNANO

C/

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 7], S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 12]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : M^e Sophie PASTURAUD

M^e Elodie VITAL-MAREILLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 06 Novembre 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

La S.C.I. D’ORNANO

[Adresse 3]

[Localité 4]

prise en la personne de son gérant domiclié audit siège

Représentée par M^e Elodie VITAL-MAREILLE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

Le syndicat des copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 8] pris en la personne de son Syndic la SARL ALTIMO sise [Adresse 2] pris en la personne de son représentant légal domiclié audit siège

Le syndicat des copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 13] pris en la personne de son Syndic la SARL ALTIMO sise [Adresse 1] à [Localité 5] pris en la personne de son représentant légal domiclié audit siège

Tous deux représentés par Maître Sophie PASTURAUD, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 23/05660 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YASS

EXPOSÉ DU LITIGE

Les copropriétés du [Adresse 6] et du [Adresse 14] sont composées de plusieurs lots répartis entre deux copropriétaires dont la SCI D’ORNANO.

Par actes du 03 juillet 2023, la SCI D’ORNANO a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble des [Adresse 12], représentés par leur syndic en exercice, la SARL ALTIMO, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en annulation des résolutions numéro 5 des procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] du 21 mars 2023 et celle de l’immeuble [Adresse 9] du 03 mai 2023.

Par ordonnance en date du 09 septembre 2024, le Juge de la mise en état a déclaré irrecevable l’action en contestation de la résolution n° 5 du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 mars 2023 de la SCI D’ ORNANO à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] comme étant forclose.

La présente procédure se pursuit à l’égard du seul syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14].

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des moyens développés, la SCI D’ORNANO, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, sollicite du tribunal de :

— ORDONNER la révocation de l’ordonnance de clôture partielle et son rabat au jour de la notification des présentes,

— ANNULER la résolution n° 5 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] du 03 mai 2023,

En toute hypothèse,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 65-67 l’immeuble [Adresse 10] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— DISPENSER la SCI D’ORNANO des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— JUGER n’y avoir lieu à la suspension de l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 20 mai 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des moyens développés, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11], représenté par son syndic BOURBON PROPRIETE MANAGEMENT, sollicite du tribunal de :

— JUGER sans objet la demande d’annulation de la résolution n° 5 du procès-verbal de l’assemblée générale en date du 3 mai 2023,

— DÉBOUTER la SCI D’ORNANO de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— CONDAMNER la SCI D’ORNANO au paiement de la somme de 1 251,60 euros correspondant à un arriéré de charges de copropriété arrêté au 19 mai 2025, assortie des intérêts légaux à compter du jugement à intervenir,

— LA CONDAMNER au paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— LA CONDAMNER au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— LA CONDAMNER aux entiers dépens,

— MAINTENIR l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2025.

MOTIVATION

I/Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture partielle

La SCI D’ ORNANO sollicite le rabat de l’ordonnance de clôture et soutient, en application de l’article 803 du code de procédure civile, qu’elle n’a pas été en mesure de communiquer ses écritures avant le délai fixé par le calendrier prévisionnel au 10 juillet 2025 étant en attente de la communication d’éléments financiers de la part de son mandataire, éléments qui lui ont été transmis au mois de septembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] n’ a pas conclu sur cette demande.

Si la SCI D’ORNANO n’a pas notifié ses écritures dans le délai imparti par le calendrier, elle n’a pas fait l’objet d’une clôture partielle. Ses écritures du 12 septembre 2025 ont été produites avant la clôture du 17 octobre 2025 et sont recevables. Sa demande de rabat de l’ordonnance de clôture partielle est sans objet.

II/Sur la demande d’annulation de la résolution n° 5

Au cours de l’assemblée générale du 03 mai 2023 a été votée la résolution n° 5 selon le procès-verbal :

«  Désignation du syndic (article 24 : majorité simple) L’Assemblée renouvelle le mandat de la SARL ALTIMO.. le syndic qui vient d’être est nommé pour une durée de 16 mois et 11 jours. La résolution a été adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés ».

LA SCI D’ORNANO sollicite l’annulation de la résolution n°5 adoptée par l’assemblée générale du 03 mai 2023 ayant désigné le cabinet ALTIMO en qualité de syndic. Elle fait valoir que si la résolution a été adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 exige la majorité absolue s’agissant d’une décision relative à la désignation du syndic.

Elle soutient qu’en outre l’article 41-16 1° de la loi de 10 juillet 1965 est applicable aux copropriétés composées de deux copropriétaires et qu’il dispose que « la désignation du syndic peut être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix ».

Elle conclut que les règles de majorité n’ont pas été respectées, que la désignation du cabinet ALTIMO en qualité de syndic ne pouvait être votée que par un copropriétaire détenant plus de la moitié des voix alors qu’en espèce, M [L] n’est propriétaire que de 93/1000 tantièmes, que cette nomination lui cause un grief et donc la résolution doit être annulée.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] soutient que si effectivement la résolution relative à la désignation du syndic n’a pas été prise dans les conditions de majorités prévues à l’article 41-16 2ème de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des deux tiers), cette demande d’annulation de résolution est devenue sans objet, puisque suivant procès-verbal d’assemblée générale en date du 23 septembre 2024, un nouveau syndic a été désigné, le Cabinet BPM COPRO.

Réponse du tribunal,

Il n’est pas discuté que la désignation du cabinet ALTIMO lors de l’assemblée générale du 03 mai 2023 est intervenue par une résolution n° 5 qui n’a pas été votée dans les conditions de majorité applicable à une copropriété comportant deux copropriétaires et prévues à l’article 46-16 1° de la loi du 10 juillet 1965.

Il y a donc lieu d’annuler la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 03 mai 2023 nonobstant la désignation d’un nouveau syndic lors de l’assemblée générale du 23 septembre 2024.

III/Sur la demande reconventionnelle de paiement de l’arriéré de charges de copropriété dues par la SCI D’ORNANO

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] fait valoir que la SCI D’ORNANO est redevable de la somme de 1 251, 60 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 19 mai 2025.

Il soutient que sa demande est relative au paiement des dettes échues de la SCI D’ORNANO dans le cadre des appels de fonds émis par le syndic au titre des charges de copropriété et non à l’exigibilité anticipée des créances du syndicat, en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1955.

Il soutient que l’assignation comme les conclusions valent mise en demeure et que l’envoi d’une mise en demeure ne constitue pas un préalable obligatoire pour le syndicat avant d’assigner en paiement d’arriéré de charges de copropriété.

Il conclut que la demande formulée dès ses premières conclusions notifiées le 4 décembre 2024 vaut donc mise en demeure et que la SCI D’ORNANO est toujours redevable de la somme de 1251, 60 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

La SCI D’ORNANO fait valoir que le syndicat des copropriétaires n’a fait précéder sa demande de paiement d’aucune procédure amiable, telle qu’exigée par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle soutient qu’il y a lieu de débouter le syndicat de sa demande au regard de l’absence de toute mise en demeure, préalable nécessaire à cette démarche.

Au demeurant, elle conclut avoir régularisé la situation en procédant au paiement de la somme demandée au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Réponse du tribunal,

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces versées aux débats et notamment la pièce n° 6 de la SCI D’ORNANO qu’il est justifié, le 07 juillet 2025, le versement de la somme de 1251, 60 euros au syndic au titre de l’arriéré des charges de copropriété (arrêté au 19 mai 2025).

En conséquence, il y a lieu de déclarer sans objet la demande reconventionnelle de paiement de l’arriéré de charges de copropriétés et de la rejeter.

IV/Sur les dommages-intérêts :

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la carence de la débitrice à s’acquitter de manière récurrente des charges de copropriété est préjudiciable à l’équilibre économique du syndicat des copropriétaires qui ne comporte que deux copropriétaires.

Il sollicite sa condamnation à la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts.

La SCI D’ORNANO s’oppose à cette demande et soutient que le syndicat ne fait pas la preuve de l’existence de mauvaise foi et d’un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement. Elle rappelle qu’en application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consiste dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Réponse du tribunal,

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil que « le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En tout état de cause, l’article 9 du Code de procédure civile expose qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, il n’est justifié ni de l’existence ni de l’ampleur d’un préjudice certain et distinct qui ne serait pas réparé par les intérêts de droits.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] sera débouté de ce chef de demande.

Sur les frais irrépétibles

Compte tenu des solutions apportées au litige, chaque partie succombant dans une partie de ses prétentions, et au regard de la nature du litige, par mesure d’équité, les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens et la SCI D’ORNANO sera dispensée des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DIT que la demande de rabat de l’ordonnance de clôture partielle est sans objet,

ANNULE la résolution n° 5 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 03 mai 2023,

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] en paiement de l’arriéré de charges de copropriété, arrêté au 19 mai 2025 à la somme de 1251, 60 euros,

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] au titre des dommages et intérêts,

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires aux dépens,

DISPENSE la SCI D’ORNANO des frais de procédure dans les conditions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La présente décision est signée par Madame RAFFRAY, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT