TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2024/ 450

du 28 Novembre 2024

Enrôlement : N° RG 23/08271 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3XSY

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 8] ( l’AARPI BCT AVOCATS)

C/ M. [C] [W] (M^e Yves PERROT)

DÉBATS : A l’audience Publique du 05 Septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 21 novembre 2024, puis prorogée au 28 novembre 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2024

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7], [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société INTESA, SARL immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 818 729 642, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Florence BLANC de l’AARPI BCT AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [C] [W]

né le 13 novembre 1991 à [Localité 9], de nationalité française, demeurant et domicilié [Adresse 1]

Madame [H] [K] épouse [W]

née le 19 octobre 1992 à [Localité 9], de nationalité française, demeurant et domiciliée [Adresse 2]

tous deux représentés par Maître Yves PERROT, avocat au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur et Madame [W] sont propriétaires des lots 153, 235 et 632 au sein de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7], situé [Adresse 5] à [Localité 10].

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] a fait assigner les époux [W] en paiement de charges de copropriété demeurées impayées par acte du 11 août 2023.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/08271.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 14 mars 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

VU l’article 42-2 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 10 de la même loi,

VU l’article 1344-1 du Code Civil,

VU les demandes infructueuses de règlement,

VU le commandement de payer délivré le 19 juillet 2022,

VU la demande infructueuse présentée par le conseil du syndicat le 6 juin 2023,

— CONDAMNER Monsieur [C] [W] et Madame [W] [H] solidairement au paiement de la somme en principal de 19.576,25 €, comptes arrêtés au 26 mai 2023.

— DEBOUTER les époux [W] en leurs fins moyens et conclusions.

— DIRE que les époux [W] seront redevables des intérêts de retard à compter du commandement de payer délivré le 19 juillet 2022.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [W] in solidum au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [W] in solidum au paiement de la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du CPC.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [W] in solidum aux entiers dépens, par application des articles 695 et 696 du CPC en ceux y compris les frais et honoraires pouvant être imputés en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi du 13 décembre 2000.

Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 14 novembre 2023, les époux [W] demandent au tribunal de :

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

— CONDAMNER reconventionnellement le syndicat à verser à Madame [W] la somme de 3000 euros et à Monsieur [W] la somme de 5000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

— CONDAMNER le syndicat à payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Monsieur et Madame [W], ainsi qu’aux entiers dépens ;

— DISPENSER Monsieur et Madame [W] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en application de I 'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— JUGER qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 5 septembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2024 puis prorogée au 28 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges

En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Par ailleurs, et en application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite aux termes de ses dernières écritures le paiement d’une somme totale de 19.576,25 euros au titre des charges de copropriété impayées au 26 mai 2023. Il produit à l’appui de ses demandes, notamment :

— le décompte individuel de charges arrêté au 26 mai 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires du 9 janvier 2018, 7 février 2019, 23 mai 2019, 12 février 2020, 21 avril 2021, 10 mars 2022 et 28 mars 2023,

— l’ensemble des appels de fonds,

— les redditions des comptes pour les exercices du 1/10/2017 au 30/09/2022,

— la mise en demeure par LRAR du 9 juin 2022 ainsi que le commandement de payer du 19 juillet 2022.

Les époux [W] contestent leur décompte individuel de charges, et particulièrement la somme réclamée au titre des frais de chauffage collectif facturés pour la période de l’hiver 2018/2019, à hauteur de 19.095,25 euros, les autres charges courantes étant régulièrement payées. Ils soutiennent que le syndicat ne justifie pas du bien-fondé de cette créance, dont le montant est exorbitant puisqu’il atteint plus de 19.000 euros sur une période limitée à quelques mois. Ils soulignent essentiellement que le nombre d’heures de consommation de chauffage qui leur est attribué par le syndicat (570 heures) n’est pas justifié et est nécessairement erroné, et que le cout horaire du chauffage n’est pas davantage expliqué, alors qu’il aurait augmenté de 80% par rapport à l’année précédente.

Il est constant que l’approbation annuelle des comptes de la copropriété ne porte pas sur les répartitions individuelles de charges et ne constitue pas une approbation des comptes individuels de chacun des copropriétaires, qui peuvent donc les critiquer.

Le litige qui oppose les parties est relatif à la somme réclamée aux époux [W] au titre de la répartition des frais de chauffage.

Selon le modificatif au règlement de copropriété en date du 4 décembre 2015, ces frais sont répartis de la manière suivante : d’une part, des frais fixes répartis en fonction de la puissance calorifique des appareils selon les informations fournies par l’installateur, qui comprennent les frais d’entretien du matériel, de main d’œuvre, de dépense en énergie motrice, les frais divers d’eau, assurance, etc. ainsi que 40% des frais d’achat du combustible ; d’autre part, des frais variables répartis selon les puissances calorifiques consommées par rapport au nombre d’heure de fonctionnement, qui comprennent 60% des frais d’achat du combustible.

Le syndicat produit l’état des dépenses de la copropriété pour l’exercice du 1/10/2018 au 30/09/2019, dont il ressort que le coût du combustible du chauffage pour l’ensemble de la copropriété s’est élevé au total à la somme de 51.255,68 euros (déduction faite du coût lié à l’eau chaude sanitaire). Les charges fixes de chauffage réparties sur l’ensemble des copropriétaires ont ainsi été calculées à hauteur de 40% de cette somme conformément au règlement de copropriété, et fixées à la somme de 20.502,27 euros, ce qui ressort également de l’état des dépenses produit. La part variable à répartir selon la consommation de chacun a dès lors été arrêtée à la somme de 30.753,51 euros.

Le syndicat fait valoir que cette somme correspond à 918 heures de chauffage consommées, sur lesquelles 570 heures ont été attribuées aux époux [W].

Le tribunal constate toutefois :

— qu’aucun élément n’est produit pour justifier du coût de l’heure de chauffage à la période litigieuse, qui s’établirait au regard de la somme totale réclamée et du nombre d’heures de chauffage allégué à 30753,51/918 = 33,50 euros par heure,

— que des incohérences existent entre les différents documents produits s’agissant du nombre total d’heures consommées par les copropriétaires, puisque l’état des consommations produit (pièce 47) fait état de 918 heures de chauffage consommées alors que l’appel de fonds du 3ème trimestre 2019 en date du 26/06/2019 mentionne une provision « REPART. CALORIFIQUE » calculée sur la base de 935 heures, et que le procès-verbal d’assemblée générale en date du 23 mai 2019 indique quant à lui un nombre total de 939 heures consommées ;

— que le document intitulé « état des consommations » versé aux débats, qui attribue aux époux [W] une consommation de 570 heures de chauffage sur la période litigieuse et mentionne un relevé de compteur passé de 5529 précédemment à 6099, n’est corroboré par aucune pièce permettant de s’assurer de l’exactitude de ce relevé (pas d’attestation émanant de la personne ayant effectué le relevé, pas de photo du compteur individuel), alors qu’il est très supérieur à celui de l’ensemble des autres copropriétaires, y compris ceux qui utilisaient encore le chauffage collectif, et représente à lui-seul plus de 60% de la consommation totale de chauffage de la copropriété ;

— que le syndicat indique, dans ses propres conclusions, que le système collectif de chauffage était « très ancien et présentait depuis de très nombreuses années des défectuosités lourdes » ayant conduit les copropriétaires à décider de sa suppression lors de l’assemblée générale du 23 mai 2019, de sorte qu’il n’est pas possible d’affirmer que la somme réclamée aux époux [W] correspond uniquement à leur consommation de chauffage, et non à une surconsommation liée à la défectuosité du matériel.

En outre, des incohérences affectent également le décompte individuel de charges arrêté au 26 mai 2023 produit par le syndicat à l’appui de sa demande de condamnation des époux [W], ainsi que les appels de fonds.

En effet, le décompte comporte, au débit, la mention d’une somme de 4.219 euros correspondant à une provision sur charges du 1/04/2019 au 30/06/2019 pour le lot 235, alors que l’appel de fonds produit pour cette période fait état pour le même lot d’une provision à payer d’un montant nettement inférieur de 561 euros.

Par ailleurs, l’appel de fonds du 28 mars 2019 adressé aux défendeurs pour la période du 1/04/2019 au 30/06/2019 mentionne un solde de charges au 1/04/2019 d’un montant de 26,91 euros et un solde à payer au 3/04/2019 de 7.898,15 euros (incluant l’appel de fonds), alors qu’un autre appel de fonds en date du 2/04/2019 mentionne un solde au 1/04/2019 d’un montant de 11.556,15 euros.

Ces différentes incohérences ainsi que les incertitudes qui existent quant au calcul des frais de chauffage et à leur imputation aux défendeurs ne permettent pas au tribunal de s’assurer de la réalité et du bien-fondé de la créance de charges réclamée.

Dans ces conditions, la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges sera rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Compte tenu de ce qui précède, il y a lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires en l’absence de preuve d’un quelconque abus des époux [W], puisque la réalité des charges de chauffage qui leur étaient réclamées n’est pas établie.

Ces derniers doivent parallèlement être déboutés de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice moral dirigée à l’encontre du syndicat, dès lors qu’il n’est pas davantage démontré que celui-ci leur aurait, de mauvaise foi, réclamé des charges qu’il savait indues et qu’il aurait ainsi eu un comportement fautif à leur égard.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge des époux [W] les frais qu’ils ont dû engager pour se défendre dans le cadre de la présente instance, de sorte que le syndicat des copropriétaires sera également condamné à lui payer une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les défendeurs seront dispensés de participation à ces frais de procédure.

Enfin, il sera également rappelé qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « le Beau Plan », situé [Adresse 6], de l’ensemble de ses demandes dirigées contre Monsieur et Madame [W] ;

DEBOUTE Monsieur [C] [W] et Madame [H] [W] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « le Beau Plan », situé [Adresse 6], à payer à Monsieur [C] [W] et Madame [H] [W] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « le Beau Plan », situé [Adresse 6], aux dépens de la présente instance ;

DIT qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [C] [W] et Madame [H] [W] seront dispensés de toute participation à ces frais de procédure ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le vingt huit novembre deux mille vingt quatre

LE GREFFIER LE PRESIDENT