Min N° 25/00272

N° RG 24/05096 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDX35

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Mme [Z] [J] [U] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 mars 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [J] [U] [U]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 22 janvier 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Roger LEMONNIER

Copie délivrée

le :

à : Madame [Z] [J] [U] [U]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 04 septembre 2023, Madame [E] [O] a donné à bail à Madame Madame [Z] [J] [U] un appartement et un emplacement de parking, situés [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 550 euros, et 70 euros de provisions sur charges.

Par acte du 04 septembre 2023, la Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES (la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES) s’est portée caution des engagements de la locataire Madame [Z] [J] [U], dans le cadre du dispositif VISALE, mis en place par les pouvoirs publics, pour sécuriser les loyers dans le parc locatif.

La bailleresse a fait jouer à plusieurs reprises la garantie de la caution de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, pour non-paiement des loyers, laquelle en a reçu quittance subrogatoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [Z] [J] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.330 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 06 août 2024 la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [Z] [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

Recevoir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en son action, et l’en déclarer bien fondée,à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame [Z] [J] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, condamner Madame [Z] [J] [U] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1.950 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juillet 2024 sur la somme de 1.330 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût du commandement de payer,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 25 octobre 2024.

A l’audience du 22 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, maintient les termes de son assignation, et précise que le dernier loyer courant réglé par la défenderesse est celui du mois de juillet 2024.

La SAS Action logement, fait valoir les dispositions de l’article 2306 du code civil, et les stipulations de l’article 8 du contrat de cautionnement VISALE, qui lui concèdent la qualité de subrogé dans les droits et actions du bailleur. La demanderesse soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [Z] [J] [U] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 30 juillet 2024. A titre subsidiaire, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES souligne que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations contractuelles justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de Madame [Z] [J] [U] à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [Z] [J] [U], régulièrement assignée à personne ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 19 mars 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [Z] [J] [U] assignée à personne, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Sur le droit d’agir de La SAS Action logement

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Conformément aux stipulations de l’article 8-1 du contrat de cautionnement VISALE du 04 septembre 2023 conclu entre la bailleresse Madame [E] [O] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES , « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par la locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle ».

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie, par la production de quittances subrogatives, avoir réglé les loyers et charges impayés des mois de mars à juillet 2024, dus par la locataire Madame [Z] [J] [U].

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc subrogée dans les droits de la bailleresse, Madame [E] [O], pour agir en justice à l’encontre de la locataire Madame [Z] [J] [U].

Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 06 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 04 septembre 2023, du commandement de payer délivré le 30 juillet 2024, des quittances subrogatives des 21 juin et 13 juillet 2024, et du décompte de la créance actualisé au 16 octobre 2024 que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Z] [J] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.950 euros, au titre des sommes dues au 16 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.330 euros, et de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 30 juillet 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 10 septembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 04 septembre 2023 à compter du 11 septembre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [J] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [Z] [J] [U] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 septembre 2024, Madame [Z] [J] [U] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [Z] [J] [U] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [Z] [J] [U] succombant en la cause, il convient de la condamner aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner Madame [Z] [J] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable l’action formée par la Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, caution subrogée dans les droits de la bailleresse, à l’encontre de la locataire Madame [Z] [J] [U] ;

DECLARE recevable la demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 04 septembre 2023 entre la bailleresse Madame [E] [O] d’une part, et Madame [Z] [J] [U] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 11 septembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [Z] [J] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [Z] [J] [U] à compter du 11 septembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [Z] [J] [U] à payer à la Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.950 euros, arrêtée au 16 octobre 2024, échéance de juillet 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juillet 2024 sur la somme de 1.330 euros, et de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [Z] [J] [U] à payer à la Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à complète libération des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE Madame [Z] [J] [U] à payer à la Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Z] [J] [U] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 30 juillet 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE