TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil – Référés

Juge des Contentieux de la Protection

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 131/2025

N° RG 25/00035 – N° Portalis DB3N-W-B7J-C7EP

ORDONNANCE DE

RÉFÉRÉ DU :

07 Juillet 2025

E.P.I.C. DOMANYS

Représenté par la SCP REGNIER-SERRE-

FLEURIER-FELLAH-GODARD

C/

Mme [L] [K]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e GODARD Isabelle

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e GODARD Isabelle

— Mme [L] [K]

— Préfecture de l’Yonne

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_____________________________________________________________

Sous la présidence de Cécile BOURGEOIS, Juge placée affectée au Tribunal judiciaire d’AUXERRE suivant ordonnance de Monsieur Jacques BOULARD, Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en date du 02 avril 2025, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, en matière de référé, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 15 Mai 2025, l’ordonnance suivante a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe le 07 Juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

E.P.I.C. DOMANYS

RCS d’AUXERRE n° B 382 820 033

Dont le siège est : 9 rue de Douaumont – 89000 AUXERRE.

Représenté par M^e Isabelle GODARD de la SCP REGNIER-SERRE-FLEURIER-

FELLAH-GODARD, Avocat au Barreau de SENS.

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [L] [K]

Née le 03 Septembre 1984 à CHATILLON SUR SEINE (21)

Nationalité Française

Demeurant : 30 rue des Fusains – Logement 63 – 89200 AVALLON.

Non comparante, ni représentée.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 6 août 2024, l’E.P.I.C. DOMANYS a donné à bail à Madame [K] [L], un logement sis 30 rue des Fusains, Logement n° 63 à AVALLON (89200), pour un loyer mensuel initial d’un montant de 377,75 euros, outre la provision sur charges récupérables.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, l’E.P.I.C. DOMANYS a fait signifier à Madame [K] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 888,35 euros en principal, outre 85,52 euros de frais.

Par exploit de commissaire de justice en date du 6 février 2025, l’E.P.I.C. DOMANYS a fait assigner en référé Madame [K] [L] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AUXERRE, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire

— ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de leur chef du logement ;

— condamner Madame [K] [L] au paiement de la somme provisionnelle de 1.376,63 euros au titre de la dette locative, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— condamner la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle fixée par référence au montant du loyer courant indexable, comprenant la provision sur charges, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner la locataire au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la locataire aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le requérant expose que la défenderesse ne s’est pas acquittée des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et lui restent redevables de la somme de 1 376,63 euros.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

* * *

A cette audience, l’E.P.I.C. DOMANYS, régulièrement représenté par son conseil, réitère les termes de l’assignation et actualise sa créance à la somme de 1.912,99 euros, arrêtée au 12 mai 2025, terme d’avril inclus. Il indique que seul le dépôt de garantie lui a été versé et que l’APL n’est pas suspendue. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement et sollicite la suppression du délai légal d’expulsion au regard de la mauvaise foi de la locataire.

Madame [K] [L], régulièrement citée à domicile, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 7 juillet 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Bien que régulièrement citée, Madame [K] [L] n’a pas comparu. Il sera en conséquence statué par décision réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 alinéa 2 du Code de procédure civile.

En outre, par application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de l’action

Il résulte du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. DOMANYS justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l’Etat dans le département le 6 février 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 15 mai 2025.

En outre, il résulte de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public, telle que modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. DOMANYS a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 26 novembre 2024 soit au moins deux mois avant de faire délivrer l’assignation du 6 février 2025.

En conséquence, son action est dite recevable.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes du I de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, en son article 5 de la section IV.

Il résulte des pièces fournies par le demandeur que la locataire n’a jamais réglé son loyer depuis son entrée dans le logement.

Ainsi, l’E.P.I.C. DOMANYS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit d’huissier de justice en date du 26 novembre 2024, portant sur la somme de 888,35 euros en principal.

Selon l’article 2 du Code civil, la loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. Il est constant que la loi applicable à un contrat est celle en vigueur à la date de la conclusion du contrat.

En l’espèce, la clause résolutoire du contrat signé le 6 août 2024 prévoit la résiliation du bail de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, tandis que les dispositions de la loi du 27 juillet 2023, entrées en vigueur le 29 juillet 2023, prévoient un délai de six semaines.

De la même manière, le commandement de payer délivré le 26 novembre 2024 vise également un délai de deux mois. Ainsi, dans un souci de protection du locataire, il convient alors de retenir que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Par conséquent, ledit commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 27 janvier 2025.

III. Sur la créance de loyer

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’E.P.I.C. DOMANYS a produit le contrat de bail et un décompte démontrant que Madame [K] [L] reste devoir la somme de 1.912,99 euros à la date du 12 mai 2025.

Il est admis qu’une telle demande d’actualisation est recevable, même en l’absence du locataire à l’audience ou de notification de la demande nouvelle, lorsque le principe du contradictoire est respecté par sa mention dans l’assignation, le locataire connaissant le montant de la demande dès l’assignation.

En l’espèce, les pièces versées par l’E.P.I.C. DOMANYS sont aptes à établir le caractère non sérieusement contestable de l’obligation et la défenderesse absente ne fournit aucun élément susceptible de remettre en cause ni le principe de la créance ni son montant.

Par conséquent, Madame [K] [L] sera condamnée par provision au paiement de la somme de

1 912,99 euros au titre de l’arriéré locatif, comprenant les loyers, charges, au 12 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

IV. Sur l’expulsion

Le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession des lieux occupés sans droit ni titre depuis la résiliation du bail.

En l’espèce, Madame [K] [L] ne s’est pas présentée à l’audience pour expliquer leur situation ou formuler une proposition de délais de paiement.

En outre, il ne ressort pas de l’examen du décompte locatif ni de la procédure que la locataire se soit acquittée d’au moins un versement intégral du loyer avant l’audience, condition dorénavant requise par l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifiée par la loi du 27 juillet 2023 pour bénéficier de l’octroi de délais de paiement. En effet, le dernier versement est intervenu le 06 mai 2024, soit avant la date de l’assignation.

Ainsi, la défenderesse ne justifie pas être en mesure de respecter un échéancier sur une période de 36 mois maximum pour procéder au règlement de sa dette.

Aussi, en l’absence de délais de paiement ayant un effet suspensif, il y a lieu de constater que, par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, Madame [K] [L] est devenue occupante sans droit ni titre.

En conséquence, elle sera expulsée de son logement dans les conditions prévues au présent dispositif.

IV. Sur la demande de dispense du délai légal d’expulsion

Il résulte de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution que, si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L.442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose ainsi qu’en cas de non-respect de l’obligation prévue au troisième alinéa (b) de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, et mise en demeure de se conformer à cette obligation restée infructueuse, il peut être adressé au locataire une offre de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. En cas de refus du locataire ou, en l’absence de réponse de sa part, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’envoi de l’offre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

En l’espèce, l’E.P.I.C. DOMANYS ne rapporte pas la preuve de ce que Madame [K] [L] est entrée dans les lieux par voie de fait. En outre, la procédure de relogement de l’article L.442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’est pas ici applicable, en l’absence de troubles de jouissance invoqués.

Il est certes établi que, depuis son entrée dans les lieux, Madame [K] [L] n’a payé que le dépôt de garantie d’un montant de 377 euros en août 2024. En outre, il apparaît que ces impayés ont persisté en dépit du versement de l’Aide personnalisée au logement entre les mains du bailleur. Toutefois, ces éléments ne suffisent pas à démontrer la mauvaise foi de la défenderesse, étant précisé que la poursuite du versement de l’APL au bailleur est indépendante de sa volonté.

En conséquence, la demande de l’E.P.I.C. DOMANYS de se voir dispenser de l’application du délai de deux mois, prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution sera rejetée.

V. Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail.

Il est ainsi de droit constant que l’occupation sans droit ni titre donne lieu de plein droit au paiement, au profit du bailleur, d’une indemnité correspondant au préjudice résultant de la privation de la faculté de disposer de son bien. L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé, en conséquence, en rapport avec la valeur locative du bien, soit le montant actuel du loyer avec charges, sans indexation future possible.

Les conditions de la clause résolutoire étant remplies depuis le 27 janvier 2025 et le dernier terme inclus dans la créance étant le mois d’avril 2025, Madame [K] [L] sera condamnée à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus, indexation incluse, si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [K] [L], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [K] [L], qui supporte les dépens, sera condamnée à payer une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction,

RENVOYONS les parties au fond à la diligence de l’une d’entre elles, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’E.P.I.C. DOMANYS ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre l’E.P.I.C. DOMANYS et Madame [K] [L] le 6 août 2024, pour le logement situé au 30 rue des Fusains, Logement n° 63 à AVALLON (89200), sont réunies à la date du 27 janvier 2025 ;

ORDONNONS à Madame [K] [L], ou tout occupant de son chef, de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [K] [L] ou tout occupant de son chef, d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’E.P.I.C. DOMANYS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à l’E.P.I.C. DOMANYS, aux frais et risques de Madame [K] [L] ;

REJETONS la demande formulée par l’E.P.I.C. DOMANYS tendant à la dispense du délai de deux mois, prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [K] [L] à payer par provision à l’E.P.I.C. DOMANYS la somme de 1 912,99 euros (mille neuf-cent-douze euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 12 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus ;

CONDAMNONS Madame [K] [L] à payer à titre provisionnel à l’E.P.I.C. DOMANYS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Madame [K] [L] au paiement de la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [K] [L] à supporter les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation ;

DISONS qu’une copie de l’ordonnance sera adressée par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,