N° RG 23/03860 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XZ3Y

PREMIERE CHAMBRE

CIVILE

71F

N° RG 23/03860 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XZ3Y

Minute

AFFAIRE :

[P] [M]

C/

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 6], [G] [N], [Z] [O]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : M^e Yvan BELIGHA

la SELARL GARONNE AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 05 Juin 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [M]

né le 04 Mai 1949 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par Maître Emmanuel BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7]

Agissant poursuites et diligences de son syndic en exercie la SAS B2DIMMO exercant sous l’enseigne Cabinet [T] dont le siège social est [Adresse 4]prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

N° RG 23/03860 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XZ3Y

Monsieur [G] [N]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [Y] [O]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Tous trois représentés par Maître Yvan BELIGHA, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] [M] est propriétaire des lots n°1, 2 et 3 au sein de l’immeuble de la résidence sise [Adresse 6] à [Localité 10], placé sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dont le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic en exercice, la SAS B2IMMO exerçant sous l’enseigne cabinet [T], ci-après dénommé le cabinet [T].

Considérant que l’assemblée générale du 20 février 2023 encourt la nullité, au motif qu’elle a été convoquée par deux membres du conseil syndical, MM. [G] [N] et [Y] [F] et non par le syndic, ce de même que les résolutions n°6 et 14 de la même assemblée générale, M. [P] [M], par acte du 2 mai 2023, a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à BORDEAUX, représenté par son syndic en exercice, le cabinet [T], ainsi que MM. [G] [N] et [Y] [F] devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX, auquel il demande, dans ses dernières écritures, notifiées le 5 mars 2025, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 :

dire et juger M. [P] [M] recevable et bien fondé en son actionen conséquenceà titre principaldire et juger nulle la convocation du 18 janvier 2023dire et juger nulle l’assemblée générale du 20 février 2023désigner tel administrateur provisoire qu’il plaira au tribunal avec pour mission d’organiser une nouvelle assemblée générale comprenant la désignation du nouveau syndic de la copropriété du [Adresse 8] titre subsidiairedire et juger nulle la résolution n°6 votée par l’assemblée générale du 20 février 2023désigner tel administrateur provisoire qu’il plaira au tribunal avec pour mission d’organiser une nouvelle assemblée générale comprenant la désignation du nouveau syndic de la copropriété du [Adresse 9] et juger nulle la résolution n°14 votée par l’assemblée générale du 20 février 2023en tout état de cause

condamner M. [Y] [O] et M. [G] [N] à verser à M. [M] chacun la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêtsdébouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] M. [Y] [O] et M. [G] [N] de leurs demandes fins et conclusions reconventionnelles

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à :cesser d’entreposer quelque conteneur que ce soit dans la courette confrontant le lot n°3 appartenant à M. [M]reprendre possession du local poubelle décrit au règlement de copropriété afin de permettre aux occupants de venir déposer leur déchets dans les conteneurs stockés dans ledit localcondamner in solidum M. [Y] [S] et M. [G] [N] à verser à M. [M] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civilecondamner in solidum M. [Y] [O] et M. [G] [N] au paiement du coût inhérent aux frais de convocation et de notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 février 2023condamner in solidum M. [Y] [O] et M. [G] [N] aux entiers dépensdire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 27 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [T], M. [Y] [O] et M. [G] [N], au visa des dispositions de l’article L.632-1 du code du patrimoine, demandent au tribunal de :

débouter Monsieur [M] de l’ensemble de ses demandes juger valide la convocation du 18 janvier 2023 juger valide l’assemblée générale du 20 février 2023reconventionnellementfaire injonction à M. [M] de remettre en l’état sous astreinte de 100 euros par jour la façade sur cour de son logementcondamner M. [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à M. [G] [N] et à M. [Y] [O] la somme de 3.500 euros chacun à titre de dommages et intérêtsen tout état de causecondamner M. [M] à payer à chacun des défendeurs la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civilele condamner aux entiers dépens de l’instance

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 mars 2025.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de l’action

moyens des parties

M. [P] [M] demande à être déclaré recevable en son action. Le syndicat des copropriétaires ne s’y oppose pas.

réponse du tribunal

Il résulte des dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que :

« Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic, dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

En l’espèce, il n’est pas contesté que le demandeur a la qualité de copropriétaire défaillant, ayant été absent et non représenté à l’assemblée générale du 20 février 2023, de telle sorte que son action, introduite par assignation délivrée le 2 mai 2023, soit dans les deux mois de la notification du procès-verbal d’assemblée, du 4 mars 2023, sera déclarée recevable.

I – Sur les demandes principales

Sur la nullité de l’assemblée générale du 20 février 2023

moyens des parties

M. [P] [M] fait grief à l’assemblée générale de ne pas avoir été valablement convoquée par deux membres du conseil syndical tandis que seul le syndic en exercice a, selon lui, le pouvoir de procéder aux convocations des assemblées générales.

Le syndicat des copropriétaires rétorque que la convocation était bien à l’initiative du syndic qui a mandaté les deux membres du conseil syndical pour ce faire à l’issue d’une concertation avec ceux-ci et d’autres copropriétaires. Le défendeur conclut sur le défaut de feuille de présence.

réponse du tribunal

A titre liminaire, il est précisé qu’il ne sera pas statué sur le défaut de feuille de présence, le tribunal n’étant plus saisi de cette demande, qui n’a pas été reprise dans les dernières conclusions du demandeur, contrairement aux exigences de l’article 768 du code de procédure civile.

Selon les articles 7 et 8 du décret du 17 mars 1967 :

“(…)Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.(…)”

“La convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée est demandée.

Dans les cas prévus au précédent alinéa, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s’il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.

Dans les mêmes cas, s’il n’existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n’ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l’assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l’article 50 du présent décret.

Lorsque l’assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.

Les dispositions des alinéas précédents ne sont pas applicables lorsque l’administrateur provisoire est investi par le président du tribunal judiciaire, sur le fondement de l’article 62-7, de tous les pouvoirs de l’assemblée générale. Lorsqu’il n’est investi que d’une partie de ces pouvoirs, les dispositions des alinéas précédents ne s’appliquent que dans la limite des pouvoirs conservés par l’assemblée générale et le conseil syndical.”

Il ressort de ces dispositions légales que les modalités de convocation de l’assemblée générale sont prévues par les dispositions d’ordre public de l’article 7 du décret du 17 mars 1967, dont il résulte que celle ci ne peut être convoquée que par le syndic, sauf les dispositions des articles 8 al 2 et 3 (à la demande du conseil syndical ou d’un ou plusieurs copropriétaires), 47 (à la demande d’un copropriétaire) et 50 du dit décret ( cas de administrateur provisoire).

Dans les cas prévus à l’article 8 précité, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s’il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.

En application de ce texte, la mise en demeure du syndic est un préalable indispensable à la convocation faite par le président du conseil syndical.

En l’espèce, la convocation produite en pièce n°2 du requérant émane de deux membres du conseil syndical. Le syndicat des copropriétaires expose que cette convocation est le fruit d’une concertation entre les membres du conseil syndical, le syndic, et d’autres copropriétaires, qui souhaitaient se réunir en assemblée générale afin de s’opposer à la remise en cause du mandat du syndic par le requérant ainsi qu’aux travaux exécutés sans autorisation par celui-ci.

Or, l’analyse des termes de l’article 8 sus visé permet de retenir que le président du conseil syndical, et non le conseil syndical comme en l’espèce, ne peut régulièrement convoquer l’assemblée qu’en présence d’un syndic qui a refusé d’en convoquer une dans les conditions de l’alinéa 1, après mise en demeure d’y procéder lui-même.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte aucune carence du syndic qui aurait justifié de l’envoi par le président du conseil syndical au syndic d’une mise en demeure d’avoir à convoquer l’assemblée générale, ni que celle-ci serait restée infructueuse pendant plus de 8 jours. Au contraire, il est fait état d’un accord entre le syndic, le conseil syndical et d’autres copropriétaires pour provoquer la réunion d’une assemblée générale. Dès lors, il appartenait, non pas au conseil syndical et plus précisément au président du conseil syndical, mais au syndic, dont c’est l’une des attributions, de procéder à la convocation de l’assemblée générale. Le syndic ne saurait, en conséquence de ces textes d’ordre public, comme il le soutient à tort, décider d’une autre modalité de convocation, en “mandatant” ou “donnant son aval” au membres du conseil syndical pour ce faire.

Il ressort du tout que les membres du conseil syndical n’étaient pas habilités à procéder à la convocation de l’assemblée générale de sorte que celle-ci est irrégulière, ce qui engendre l’annulation de l’assemblée générale du 20 février 2023.

Compte tenu de l’annulation de l’assemblée générale du 20 février 2023, il est fait droit à la demande principale, et il n’y pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires d’annulation des résolutions n° 6 et 14.

L’annulation de l’assemblée générale entraîne celle de la résolution n°6 ayant désigné le cabinet [T] ainsi que l’annulation des assemblées générales que ce dernier a convoquées et des résolutions qui y ont été adoptées.

Il s’ensuit que la copropriété est dépourvue de syndic, de sorte qu’il y a lieu d’accueillir la demande de M. [P] [M], sur le fondement de l’article 47, de nomination judiciaire d’un administrateur provisoire qui sera notamment chargé de convoquer l’ assemblée générale, en vue de la désignation d’un syndic, comme il est dit au dispositif.

Les frais de l’administrateur judiciaire seront pris en charge par la copropriété.

Sur la responsabilité de MM. [O] et [N]

moyens des parties

M. [P] [M] sollicite la condamnation de M. [G] [N] et de M. [Y] [S] à lui verser chacun 3.000 euros de dommages et intérêts pour avoir abusivement convoqué l’assemblée générale du 20 février 2023, dans le but de confirmer illicitement le mandat du syndic et de mettre en cause ses travaux, alors qu’ils sont réguliers.

Le syndicat des copropriétaires rétorque que M. [P] [M] n’est pas recevable à rechercher la responsabilité de deux copropriétaires tandis que le litige met en cause la copropriété. Ils ajoutent que la convocation à l’assemblée générale critiquée résulte d’une volonté collective exprimée par l’ensemble des copropriétaires et que la réalité du préjudice de M. [P] [M] n’est pas démontrée.

réponse du tribunal

Aux termes de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et de la jurisprudence rendue sous son visa, les membres du conseil syndical sont responsables individuellement ou collectivement des fautes commises dans l’exécution de leur mission.

A l’égard des autres copropriétaires, leur responsabilité est de nature délictuelle.

En l’espèce, les membres du conseil syndical, qui ne sont pas investis d’un devoir de conseil juridique, ne sauraient être tenus responsables de l’irrégularité de la convocation retenue plus haut, ce qui conduit à rejeter les demandes de dommages et intérêts et de prise en charge par MM. [Y] [O] et M. [G] [N] du coût inhérent aux frais de convocation et de notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 février 2023, formulées par M. [P] [M].

Sur la condamnation du syndicat des copropriétaires à faire interdire d’entreposer les poubelles dans la courette et à rétablir l’accès au local poubelle

moyens des parties

M. [P] [M] sollicite, sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation du syndic sous astreinte à faire cesser d’entreposer les poubelles dans la courette donnant sur son lot, et à reprendre possession du local poubelle.

Le syndicat des copropriétaires considère que M. [P] [M] n’a jamais fait part de cette demande au syndic actuel.

réponse du tribunal

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic doit faire en sorte que les décisions prises en assemblée générale soient suivies d’effet.

Sont versés aux débats :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 février 2023,annulé

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 avril 2023,annulé, cette assemblée ayant voté une résolution en faveur de l’interdiction d’entreposer des poubelles dans la cour commune

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 juillet 2022 et 27 octobre 2021 ne comportant pas de résolution interdisant d’entreposer des conteneurs dans la courette et donnant accès au local poubelle, dont il a été précisé lors de l’assemblée du 27 octobre 2021, au point 22, que le syndic alors en exercice n’en avait pas la clé

Il n’appartient pas au tribunal de se substituer aux décisions de la collectivité des copropriétaires dont aucune délibération valide versée aux débats ne s’est prononcée en faveur des demandes de M. [P] [M], de sorte que le syndic ne saurait se voir enjoindre une obligation sur ce fondement. Le demandeur sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle d’injonction à M. [P] [M] de remettre l’immeuble en état et de réparation des préjudices

moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires soutient que la violation par le demandeur du règlement de copropriété par l’exécution de travaux et la création d’accès aux parties communes justifie qu’il lui soit enjoint de remettre en état les lieux et de régler des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la modification de l’aspect de l’immeuble, ainsi que par la situation conflictuelle ayant généré des problèmes de santé à l’un des copropriétaires.

M. [P] [M] conclut au rejet de ces prétentions, sans lien avec le litige et non justifiées.

Réponse du tribunal

Compte tenu de la décision rendue dans le dossier enregistré sous le numéro de rôle, il y a lieu, en exécution de la résolution n°15 du 19 juillet 2022, d’ordonner à M. [P] [M] de remettre les lieux en état.

L’allocation de dommages et intérêts sera écartée à défaut d’établir que le demandeur aurait commis une faute qui aurait causé un préjudice aux défendeurs, dont la teneur n’est pas établie et qui ne serait pas déjà réparée par la remise en état des lieux.

II-Sur les demandes annexes

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [T], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens.

Au vu de l’annulation de l’assemblée générale, en équité, le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [T] sera également condamné à verser à M. [P] [M], la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [T] sera débouté de ses demandes de ce chef.

MM.[G] [N] et [Y] [F], dont la responsabilité a été écartée, ne seront condamnés personnellement ni aux dépens ni au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [P] [M], qui voit sa prétention aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 20 février 2023 déclarée fondée, sera dispensé de participation aux frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

L’article 514 du code de procédure civile, dans version applicable depuis le 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire en statuant d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE M.[P] [M] recevable en ses demandes

ANNULE l’assemblée générale des copropriétaires du 20 février 2023

DESIGNE la société AJILINK, prise en la personne de Me [U], en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble de la résidence sise [Adresse 6] à [Localité 10]

DIT que l’administrateur exercera tous les pouvoirs du syndic de la copropriété, assurera la gestion de celle-ci, et convoquera une assemblée générale des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic

FIXE à six mois la mission de l’administrateur et dit que ses frais et honoraires resteront à la charge de la copropriété

ORDONNE la prise en charge des frais de l’administrateur provisoire par la copropriété

DEBOUTE M. [P] [M] de sa demande de dommages et intérêts

DEBOUTE M. [P] [M] de sa demande de faire cesser d’entreposer des conteneurs dans la courette confrontant le lot n°3 et de reprendre possession du local poubelle

ORDONNE à M. [P] [M] de remettre en état la façade sur cour de son logement dans un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jours de retard sur une durée de 3 mois

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [T], M. [Y] [O], et M. [G] [N] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [T] à verser à M. [P] [M] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [T], M. [Y] [O], et M. [G] [N] de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [T] aux entiers dépens

AUTORISE M^e Emmanuel BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision

DISPENSE M. [P] [M] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

La présente décision est signée par Madame DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT