TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30Z

Minute

N° RG 24/00741 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y63N

3 copies

GROSSE délivrée

le 31/03/2025

à la SELAS CABINET LEXIA

la SELARL HONTAS ET MOREAU

Rendue le TRENTE ET UN MARS DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 03 Mars 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.C.I. SAINT LOUIS IMMOBILIER I, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Maître Philippe HONTAS de la SELARL HONTAS ET MOREAU, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S.U. L.A DISTRIBUTION, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Maître Benjamin LAJUNCOMME de la SELAS CABINET LEXIA, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 04 avril 2024, la SCI SAINT LOUIS IMMOBILIER I, représentée par son gérant, a fait assigner la SASU L.A. DISTRIBUTION devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de la voir condamner :

— à lui payer une somme provisionnelle de 4 234,29 euros TTC majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec application de l’article 1343-2 du code civil ;

— à exploiter les lieux loués conformément au bail et jusqu’au terme du bail, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision ;

— à lui payer une provision de 213 720 euros TTC en application de l’article 3 f du règlement intérieur ;

— l’ensemble des condamnations étant majorées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec application de l’article 1343-2 du code civil ;

— à lui remettre un cautionnement bancaire en original à hauteur de la somme de 6 000 euros et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision ;

— à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et frais éventuels d’exécution.

La demanderesse expose que, par acte sous seing privé en date du 10 mars 2022, elle a donné à bail à la société L.A. DISTRIBUTION des locaux à usage commercial au sein de la galerie commerciale “[Localité 4] Chartons” situés [Adresse 1] ; que depuis le mois de juillet 2023, en violation des stipulations du bail, la locataire n’exploite plus les lieux loués, sans pour autant avoir délivré congé ni sollicité la résiliation du bail ; que des loyers sont restés impayés à compter de début 2024 ; enfin, qu’elle ne lui a pas remis un cautionnement bancaire tel que prévu au bail ; qu’elle est fondée à solliciter l’exécution par la défenderesse de ses engagements contractuels et le paiement des pénalités prévues au contrat.

L’affaire, appelée à l’audience du 08 juillet 2024, a fait l’objet de renvois pour échange des conclusions des parties avant d’être retenue à l’audience du 03 mars 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la demanderesse, le 28 octobre 2024, par des écritures aux termes desquelles elle demande le débouté de la SASU L.A. DISTRIBUTION de toutes ses demandes et sa condamnation à :

— lui payer une provision constituée par les intérêts au taux légal sur la somme de 4 234,29 euros TTC majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation et jusqu’au 20 juin 2024 ;

— communiquer les justificatifs de son assurance jusqu’au terme du bail fixé au 11 mars 2025 et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— lui payer une provision de 20 000 euros au titre des préjudices subis du fait de ses manquements contractuels ;

— à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et frais éventuels d’exécution.

Elle fait valoir que le 12 juin 2024, postérieurement à la délivrance de l’assigantion, la société L.A. DISTRIBUTION a donné congé pour la fin de la période triennale, soit le 10 mars 2025, et lui a adressé un courrier le 21 juin 2024 comportant des propositions indemnitaires suivi de trois versements réalisés les 20 juin, 09 juillet et 06 août 2024 d’un montant total de 20 234,29 euros ; qu’en tentant d’imposer ses conditions au règlement du litige, la défenderesse a poursuivi son attitude déloyale ; que les versements effectués sont insuffisants pour solder la dette locative ; que l’attestation produite en cours d’instance ne court pas jusqu’à la date du 11 mars mais du 28 février 2025 ; qu’il est nécessaire d’établir un état des lieux ; que la violation de l’obligation d’exploiter les lieux loués, désormais définitive, n’est pas sérieusement contestable

— la défenderesse, le 27 février 2025, par des écritures aux termes desquelles elle demande le débouté de la SCI ST LOUIS IMMOBILIER I et sa condamnation à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépen.

Elle expose que faute de commercialité et d’attractivité commerciale, le point de vente s’est révélé lourdement déficitaire , ce qui l’a contrainte à le fermer puis à délivrer congé le 12 juin 2024, jour où elle a restitué les clés du local à l’huissier, qui les a acceptées, pour permettre au bailleur d’en disposer de nouveau ; qu’elle s’est acquittée de l’ensemble des loyers exigibles jusqu’au terme triennal du bail, et justifié d’une assurance ; que les demandes au titre de la clause pénale ne peuvent prospérer du fait de la restitution des clés, et de l’absence de mise en demeure préalable ; que son montant est manifestement excessif ; que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses qui ne relèvent pas de la compétence du juge des référés.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

sur les demandes principales :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

La défenderesse s’étant acquittée le 20 juin 2024 d’une somme de 8 234,29 euros intégrant le solde locatif de 4 234,29 euros TTC, la demanderesse a renoncé notamment à cette demande mais sollicite :

— sa condamnation à lui verser une provision au titre des intérêts au taux légal sur cette somme ;

— sa condamnation à communiquer les justificatifs de son assurance jusqu’au terme du bail fixé au 11 mars 2025 sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— sa condamnation enfin lui payer une provision de 20 000 euros au titre des préjudices subis du fait de ses manquements contractuels.

La demande au titre des intérêts de retard, non chiffrée, sera rejetée.

S’agissant de l’assurance, la défenderesse produit une attestation pour la période du 11 mars 2024 au 28 février 2025 (sa pièce 6), satisfaisant ainsi à la demande sans qu’il puisse être sérieusement exigé d’elle qu’elle justifie d’une assurance jusqu’au 10 mars 2025 alors même qu’il résulte des pièces et des débats qu’elle a quitté les locaux litigieux le 12 juin 2024 en restituant les clés au commissaire de justice, permettant à son bailleur d’en retrouver la libre disposition.

Quant à la demande provisionnelle indemnitaire au titre des manquements allégués, dont le montant est passé de 213 720 euros TTC à 20 000 euros, elle se fonde sur une clause pénale soumise au pouvoir modérateur du juge du fond et se heurte à des contestations sérieuses qui ne relèvent pas du pouvoir du juge des référés. Elles sera dès lors rejetée.

Sur les autres demandes :

L’assignation n’a été précédée d’aucune réclamation préalable, et si la défenderesse a régularisé la situation postérieurement à cette assignation, il ressort des débats et des pièces qu’elle a ensuite réagi non seulement avec célérité mais aussi avec une parfaite boinne foi ainsi qu’en témoignent à la fois la restitution des lieux dès le 12 juin 2024 et le règlement, outre du solde locatif de 4 234,29 euros, d’une somme de 15 000 euros (3 X 4 000 + le dépôt de garantie de 3 000 euros) entre juin et août 2024, dans le cadre d’une proposition amiable à laquelle la demanderesse n’a pas répondu.

Il n’apparaît pas inéquitable en conséquence de laisser à la charge de chaque partie les sommes exposées par elle dans le cadre de l’instance et non comprises dans les dépens. Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Pour les mêmes motifs, chaque partie conservera la charge de ses dépens.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

Vu les régularisations intervenues ;

Vu l’existence de contestations sérieuses ;

Déboute la SCI SAINT LOUIS IMMOBILIER I de ses demandes à l’encontre de la SASU L.A. DISTRIBUTION ;

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,