TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

64B

Minute

N° RG 25/00478 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2DBT

3 copies

GROSSE délivrée

le 20/10/2025

à Me [Localité 12] DEAT

M^e Lucie TEYNIE

COPIE délivrée

le 20/10/2025

à

Rendue le VINGT OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 22 Septembre 2025,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.

DEMANDEUR

Monsieur [U] [R]

né le [Date naissance 1] 1968, à [Localité 11]

demeurant :

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représenté par Maître François DEAT de SELARL François DEAT, membre de l’AARPI 175 AVOCATS, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Charlotte BARON, avocat plaidant au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

SCI LE JARDIN DES ROSES

dont le siège social est :

[Adresse 9]

[Localité 7]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Lucie TEYNIE, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 25 février, Monsieur [U] [R] a fait assigner la SCI LE JARDIN DES ROSES devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux afin de voir :

— ordonner à la SCI LE JARDIN DES ROSES de laisser entrer sur son fonds, selon les modalités fixées dans l’attestation établie par la société MDG CONSTRUCTION, et pour une durée estimée à 20 jours ouvrables, hors intempéries, la société MDG CONSTRUCTION et tous ouvriers introduits par elle, à l’effet de procéder aux travaux de réfection du mur pignon, mitoyen à son terrain, de l’immeuble propriété de Monsieur [R], et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— condamner la SCI LE JARDIN DES ROSES à la somme de 2.000 euros au titre de l’abus de droit constitué par le refus injustifié à l’accès à sa propriété,

— condamner la SCI LE JARDIN DES ROSES à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la SCI LE JARDIN DES ROSES aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur [R] a sollicité de voir :

— CONSTATER l’obstruction persistante de la SCI LE JARDIN DES ROSES à l’octroi de l’autorisation de passage temporaire sollicitée par Monsieur [R] ;

— ORDONNER l’autorisation de passage temporaire au profit de Monsieur [R] afin de réaliser les travaux nécessaires à la pérennité de son bien, conformément aux modalités proposées dans l’attestation établie par la société MDP CONSTRUCTION, et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision.

— DIRE qu’à défaut d’exécution volontaire à compter de la signification de la décision à intervenir, il sera procédé à l’exécution forcée aux frais et risques de la SCI LE JARDIN DES ROSES ;

— CONDAMNER la SCI LE JARDIN DES ROSES au paiement d’une astreinte journalière de 100 € par jour de retard, à compter de la signification de la décision, jusqu’à parfaite exécution ;

— CONDAMNER la SCI LE JARDIN DES ROSES à la somme de 2.000,00 €, à titre de provision, au titre de l’abus de droit constitué par le refus injustifié à l’accès à sa propriété.

— CONDAMNER la SCI LE JARDIN DES ROSES aux dépens et à verser à Monsieur [R] la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER la SCI LE JARDIN DES ROSES aux entiers dépens de l’instance.

Il expose au soutien de ses prétentions qu’il est propriétaire de la parcelle cadastrée section CN [Cadastre 5] sis [Adresse 3] et que la SCI LE JARDIN DES ROSES est quant à elle propriétaire de la parcelle cadastrée section CN [Cadastre 6] sis [Adresse 4]. Il fait valoir que son mur pignon se trouvant en limite de propriété avec le fonds voisins appartenant à la défenderesse et se prolongeant au-dessus de la toiture de cette dernière présente unr fissure évolutive et infiltrante, compromettant son étanchéité et qu’il convient donc de faire réaliser des travaux de reprise, lesquels ne peuvent être réalisés qu’en passant par la toiture appartenant à la SCI LE JARDIN DES ROSES. Il sollicite en conséquence une servitude de tour d’échelle, et précise avoir tenté à plusieurs reprises de trouver une solution amiable en soumettant à son voisin cinq versions de conventions de servitude de passage, sans qu’aucune ne soit acceptée par ce dernier. Il considère que ce refus d’accorder un droit de passage temporaire constitue un abus de droit voire une intention de nuire pour laquelle il est recevable à demander réparation.

En réplique, la SCI LE JARDIN DES ROSES a sollicité de voir :

— CONSTATER que ni l’urgence ni les désordres allégués ne sont caractérisés,

— CONSTATER que le refus de la SCI jardins des Roses n’est pas caractérisé,

— DEBOUTER Monsieur [R] de ses demandes fins et conclusions formulées à l’encontre de la SCI JARDIN DES ROSES,

— CONDAMNER Monsieur [R] à payer à la SCI JARDIN DES ROSES une indemnité de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle expose au soutien de ses prétentions que Monsieur [R] ne présente pas les garanties nécessaires et attendues en matière de servitude de tour d’échelle. Elle précise à ce titre que la société visée comme devant intervenir est en liquidation judiciaire, que son attestation responsabilité civile professionnelle n’a toujours pas été communiquée et qu’un plan de travaux correspondant à la situation et concernant les parcelles concernées n’a toujours pas été communiqué. Elle soutient ne outre que le demandeur ne démontre pas le caractère indispensable des travaux, ni même l’existence des désordres qu’il invoque. Elle s’oppose en outre à la demande de dommages-intérêts, en indiquant que le refus de Monsieur [R] de communiquer les éléments attendus est à l’origine de la situation de blocage qu’il dénonce.

Évoquée à l’audience du 22 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2018, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire toute mesure conservatoire ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est de jurisprudence constante qu’en vertu des obligations normales du voisinage et en cas de nécessité, le propriétaire d’un mur peut être autorisé à passer, à titre temporaire, chez son voisin afin d’effectuer toutes réparations, et, plus généralement, tous travaux indispensables, sous réserve que lesdits travaux ne puissent être réalisés autrement, et qu’il n’en résulte aucune sujétion intolérable et excessive pour le propriétaire voisin.

Il est admis que le refus d’un propriétaire d’autoriser le passage temporaire sur sa propriété pour l’exécution de travaux indispensables ne pouvant être réalisés autrement, constitue, en l’absence même d’une servitude conventionnelle de tour d’échelle, un abus du droit du propriétaire de jouir et de disposer de sa chose.

Au soutien de sa demande, Monsieur [R] verse au débat des photographies du mur litigieux présentant une fissure ainsi qu’une attestation de travaux de la société MDP CONSTRUCTION aux termes de laquelle cette dernière affirme la nécessité d’effectuer des travaux sur ce mur en raison de cette fissure infiltrante.

Il est ainsi justifié du caractère indispensable des travaux projetés par le requérants.

Il ressort en outre de l’attestation de travaux précitée et du détail de projet des travaux également rédigé par la société MDP CONSTRUCTION que le passage par la toiture du voisin est nécessaire afin d’accéder au pignon en vue de réaliser les travaux. En outre, le détail du projet comporte des indications sur l’emplacement de l’échafaudage, le type d’échafaudage utilisé et l’organisation de la mise en place des ouvrages.

Il est ainsi démontré que les travaux projetés par Monsieur [R] ne peuvent être réalisés autrement que par empiétement provisoire sur le fonds voisin.

Il en résulte que le refus opposé par la SCI JARDIN DES ROSES d’autoriser le passage temporaire sur sa propriété pour l’exécution par Monsieur [R] de travaux indispensables ne pouvant être réalisés autrement, constitue, en l’absence même d’une servitude conventionnelle de tour d’échelle, un abus du droit du propriétaire de jouir et de disposer de sa chose et il ne résulte ainsi du droit d’échelle réclamé aucune sujétion intolérable et excessive pour la SCI LE JARDIN DES ROSES.

Il y a lieu en conséquence d’accorder à Monsieur [R] un droit d’échelle sur la parcelle de la SCI LE JARDIN DES ROSES, pour une durée d’un mois à compter du début des travaux, la SCI LE JARDIN DES ROSES étant tenue de le laisser accéder, en compagnie des ouvriers du choix du requérant, à son fonds afin de procéder à des travaux sur le mur pignon appartenant à Monsieur [R] aux fins de réaliser la pose d’agrafes et la mise en oeuvre d’un enduit, et ce, conformément aux modalités proposées dans l’attestation établie par la société MDP CONSTRUCTION, sous astreinte provisoire de 50 euros par infraction constatée et selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Monsieur [R] sollicite en outre de condamner la SCI LE JARDIN DES ROSES à la somme de 2.000,00 €, à titre de provision, au titre de l’abus de droit constitué par le refus injustifié à l’accès à sa propriété.

Les éleménts communiqués par Monsieur [R] à savoir la configuration des lieux, la nécessité des travaux projetés et les différentes propositions suivis de refus non sérieusement justifié peu important le nom de l’entreprise chargée d’intervenir constitue de la part de la SCI LE JARDIN DES ROSES un abus de droit qui fonde la demande provisionnelle de 2 000 € présentée par le requérant.

La SCI LE JARDIN DES ROSES, supportera , en outre la charge des entiers dépens de l’instance.

L’équité conduit à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, à hauteur de 1 000 € à la charge de la SCI LE JARDIN DES ROSES.

DÉCISION

Le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, statuant par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;

AUTORISE Monsieur [R], et tous ouvriers ou artisans missionnés par lui, à pénétrer sur la parcelle de la SCI LE JARDIN DES ROSES, pour une durée d’un mois à compter du début des travaux, pour procéder à des travaux sur le mur pignon appartenant à Monsieur [R] aux fins de réaliser la pose d’agrafes et la mise en oeuvre d’un enduit, et ce, conformément aux modalités proposées dans l’attestation établie par la société MDP CONSTRUCTION et sous astreinte provisoire de 50 euros par infraction constatée,

PRECISE que cette durée d’un mois sera suspendue en cas d’intempéries ou tout évènement ne permettant pas la réalisation des travaux dans les règles de l’art :

*Réalisation des travaux en dehors des périodes de pluie et de vent violent, ou de gel ou fortes chaleurs,

*Obligation pour Monsieur [R] d’informer la SCI LA JARDIN DES ROSES au moins 8 jours à l’avance de la date à laquelle seront réalisés les travaux,

*Obligation à Monsieur [R] de remettre les lieux en l’état dans l’hypothèse où ils auraient été dégradés.

CONDAMNE la SCI LE JARDIN DES ROSES à payer à Monsieur [R] la somme provisionnelle de 2 000 € au titre de l’abus de droit,

CONDAMNE la SCI LE JARDIN DES ROSES à payer à Monsieur [R] la somme de 1 000 € le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI LE JARDIN DES ROSES aux entiers dépens de l’instance.

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,