TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 24] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées à

M^e Aussant,

M^e Dechezlepretre Desrousseaux,

le :

+1 copie dossier

■

5ème chambre

1ère section

N° RG 20/06961

N° Portalis 352J-W-B7E-CSQAZ

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Juillet 2020

DEBOUTE

JUGEMENT

rendu le 21 Octobre 2025

DEMANDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE [Adresse 10],

représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY, société par actions simplifiée,

ayant son siège social situé au [Adresse 5],

prise en son agence situé au [Adresse 9],

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Jacqueline Aussant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1638

Monsieur [O] [K], née le [Date naissance 7] 1983 à [Localité 20],

demeurant [Adresse 10],

Madame [G] [B] épouse [K], née le [Date naissance 3] 1984 à [Localité 23] (AUSTRALIE),

demeurant [Adresse 10],

Madame [Y] [U] veuve [J], née le [Date naissance 6] 1939 à [Localité 24],

demeurant [Adresse 10],

Jugement du 21 octobre 2025

5ème Chambre 1ère Section

N° RG 20/06961 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSQAZ

Madame [Y] [Z],

demeurant [Adresse 10],

Madame [H] [C], née le [Date naissance 18] 1947 à [Localité 24],

demeurant [Adresse 10],

Madame [T] [V], née le [Date naissance 8] 1994 à [Localité 22] (ALLEMAGNE),

demeurant [Adresse 19] (ALLEMAGNE),

Madame [P] [N], née le [Date naissance 4] 1945 à [Localité 27],

demeurant [Adresse 10],

représentés par Maître Jacqueline Aussant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1638

DÉFENDERESSE

La société ALLIANZ IARD, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 542 110 291,

ayant son siège social situé au [Adresse 2],

agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur [R] [S], demeurant en cette qualité audit siège social,

représentée par Maître Emilie Dechezlepretre Desrousseaux, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1155

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Thierry Castagnet, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur Antoine De Maupeou, Premier Vice-Président Adjoint

Madame Lise Duquet, Vice-Présidente, juge rapporteur

assisté de Monsieur Victor Fuchs, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 10 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Duquet, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis à été donné aux parties que la décision seras rendue le 21 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

A la fin de l’été 2014, les copropriétaires du [Adresse 15]) ont constaté des difficultés dans la fermeture de leurs fenêtres. Des fissures sont ensuite apparues sur la façade.

Par ordonnance du 4 décembre 2014, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi par la VILLE DE PARIS, a nommé Monsieur [D] [X] en qualité d’expert, afin de déterminer les causes et origines des désordres.

L’expert a établi son rapport en l’état le 19 mars 2018.

Le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés de ce tribunal d’une demande de désignation de Monsieur [X] en qualité d’expert “à l’effet qu’il complète et termine ses investigations initiales ayant donné lieu à un premier rapport en l’état (…).”

Par ordonnance du 8 novembre 2018, le juge des référés a accueilli cette demande et ordonné une expertise judiciaire, et il a commis Monsieur [D] [F] pour y procéder.

Par ordonnance du 14 mai 2019, les opérations d’expertise ont été rendues communes à la société ALLIANZ IARD, assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 16].

Par une ordonnance du 17 janvier 2020, les opérations d’expertise ont également été rendues communes à différents copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 12].

Par acte d’huissier de justice du 27 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 16] a fait assigner la SA ALLIANZ IARD devant ce tribunal aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Par acte d’huissier de justice du 13 novembre 2020, la société ALLIANZ IARD a fait délivrer une assignation aux services de la DIRECTION DE LA VOIRIE ET DES DÉPLACEMENTS (DVD) et à la SECTION ASSAINISSEMENT (SAP) de la VILLE DE [Localité 24] afin de les voir condamner à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre dans le cadre de cette instance, à titre principal, et de voir jugement à intervenir déclarer opposable à ces deux entités de la VILLE DE [Localité 24], à titre subsidiaire.

Le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances par ordonnance du 13 janvier 2021.

L’expert, Monsieur [D] [F], a déposé son rapport d’expertise le 18 mars 2022.

Par ordonnance du 13 décembre 2022, le juge de la mise en état a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 16] de l’ensemble de sa demande de provision ;

— débouté la VILLE DE [Localité 24] SECTION ASSAINISSEMENT de sa demande de voir déclarer nul l’acte introductif d’instance que lui a fait délivrer la SA ALLIANZ IARD ;

Jugement du 21 octobre 2025

5ème Chambre 1ère Section

N° RG 20/06961 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSQAZ

— constaté l’incompétence du tribunal judiciaire de Paris pour statuer sur les demandes de la SA ALLIANZ IARD à l’encontre de la VILLE DE PARIS SECTION ASSAINISSEMENT et de la VILLE DE PARIS DIRECTION DE LA VOIRIE ET DES DEPLACEMENTS ;

— renvoyé la SA ALLIANZ IARD à mieux se pourvoir s’agissant de ses demandes formées contre la VILLE DE [Localité 24] SECTION ASSAINISSEMENT et la VILLE DE [Localité 24] DIRECTION DE LA VOIRIE ET DES DEPLACEMENTS ;

— condamné la SA ALLIANZ IARD à payer la somme de 1 000 euros à la VILLE DE [Localité 24] SECTION ASSAINISSEMENT et 1 000 euros à la VILLE DE [Localité 24] DIRECTION DE LA VOIRIE ET DES DEPLACEMENTS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [O] [K], Madame [G] [B] épouse [K], Madame [Y] [U] veuve [J], Madame [Y] [Z], Madame [H] [C], Madame [T] [V], Madame [P] [N], copropriétaires, sont intervenus volontairement par conclusions notifiées par voie électronique le 24 mai 2023.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 mai 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15]) représenté par son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY, Monsieur [O] [K], Madame [G] [B] épouse [K], Madame [Y] [U] veuve [J], Madame [Y] [Z], Madame [H] [C], Madame [T] [V], Madame [P] [N], demandent au tribunal, au visa de l’article L. 124-1 et suivants du code des assurances, de :

— déclarer la société ALLIANZ, en sa qualité d’assureur en responsabilité civile de l’immeuble [Adresse 13], tenue à garantir le sinistre déclaré le 14 octobre 2014, objet de l’expertise de Monsieur [F],

— condamner la société ALLIANZ, en sa qualité d’assureur en responsabilité civile de l’immeuble [Adresse 13] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 25], les sommes suivantes :

— au titre des travaux réalisés et à réaliser sauf à parfaire :

1 057 500,71 euros TTC

— au titre des frais y afférents :

144 138,87 euros TTC

— au titre des frais d’investigations et sondages et mesures conservatoires pendant l’expertise :

56 482,99 euros TTC

— au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires, avant l’expertise de Monsieur [F]

110 693, 53 euros TTC

— prononcer les condamnations “TVA comprise”, le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires ne récupérant pas la TVA,

— condamner la société ALLIANZ à payer à “Mesdames [N] [C], [Z], [V] et aux époux [K], à chacun d’eux”, la somme de 20 924 euros, “à titre de provision” (20 924 euros x 5),

— condamner la société ALLIANZ à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 25], la somme de 70 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société ALLIANZ aux entiers dépens y compris les frais d’expertises [X] et [F] dont distraction au profit de Maître Jacqueline Aussant, avocat aux offres de droit et dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Jugement du 21 octobre 2025

5ème Chambre 1ère Section

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Ils exposent que :

— le sinistre tient dans la formation d’une importante cavité sous la voie publique, qui avait pu être visualisée depuis la cave du [Adresse 12] lors de la 1ère réunion d’expertise de Monsieur [X], et dans la déstabilisation des fondations du [Adresse 12], précisant que “les 2 immeubles ont des piliers de fondation en commun, dont celui à l’angle des façades et du mitoyen, dont la partie haute a subi un dangereux tassement” ;

— l’expert s’est vu contraint de déposer son rapport en l’état le 19 mars 2018 car la VILLE DE [Localité 24] n’a pas déféré aux injonctions de l’expert et du juge de lui remettre des informations, son rapport précisant qu’il n’a pu mener sa mission à bien s’agissant des vides, fontis et autres affouillements ;

— la décision de la VILLE DE [Localité 24] de passer outre l’expertise de Monsieur [X] a induit un problème de sécurité ;

— le dépôt du rapport du deuxième expert, Monsieur [F] a été retardé et reporté plusieurs fois du fait de la complexité du dossier et compte tenu des atermoiements de la VILLE DE [Localité 24] ;

— aux termes de son rapport d’expertise, Monsieur [F] attribue le sinistre à une défaillance dans la surveillance et la conservation de son patrimoine par la VILLE DE [Localité 24] et ce n’est pas la rupture du branchement particulier de la canalisation qui est à l’origine du sinistre mais bien la décompression des terrains qui a entraîné la rupture du branchement particulier et de la canalisation, de sorte que la responsabilité de la VILLE DE [Localité 24] est pleine et entière et totalement exclusive de toutes autre, selon eux.

Ils font valoir que la SA ALLIANZ IARD est assureur en responsabilité civile de l’immeuble depuis 2008 sans discontinuer et que le syndic de l’immeuble lui a déclaré le sinistre “dégât des eaux/travaux voirie” le 14 septembre 2014, cette dernière ayant désigné un expert en la personne du cabinet IXI, qui a participé aux premières opérations de l’expert judiciaire, Monsieur [A].

Ils précisent s’agissant des obligations contractuelles de la société ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur responsabilité civile que :

— le syndicat des copropriétaires bénéficie d’une police souscrite le 19 juillet 2007 “auprès de LAMY ASSURANCES”, dite “MULTIRISQUE IMMEUBLE” devenue “MULTIRISQUES IMMEUBLE [Adresse 26] auprès” de la société ALLIANZ IARD ;

— le sinistre ayant été déclaré en 2014, il convient de se référer aux conditions spéciales 2014 faisant référence aux dispositions générales CG COM 18492 V0415, les conditions spéciales primant sur les conditions générales comme le mentionnent les formulaires ;

— au vu de la chronologie des faits, il était logique à l’époque de la déclaration de sinistre, de viser un dégât des eaux en relation avec des travaux de voirie, l’assureur ne lui ayant jamais opposé un refus ou une limite de garantie ;

— à la lecture des conditions générales de 2014, un dégât des eaux, quelle qu’en soit l’origine (dans l’immeuble lui-même ou en provenance d’une propriété tierce publique ou privée) entre dans le champ des garanties assurées par la société ALLIANZ IARD ;

— au vu des investigations menées par l’expert [F], il apparaît que les manifestations dommageables dues au dégât des eaux, sont la dislocation des fondations des immeubles riverains du domaine public, par l’effet du lessivage des remblais de mauvaise qualité, en raison de circulations d’eau non maîtrisées, de sorte que la garantie prévue au titre 7 – EFFONDREMENT DES BATIMENTS – des conditions spéciales de la police, serait également applicable ;

— l’exclusion de garantie à laquelle se réfère l’assureur est celle relative aux situations résultant de sécheresse avec les conséquences sur les sols d’assises, situation garantie par une disposition spécifique de la police 4 CATASTROPHE NATURELLE ou par une autre police ;

— l’économie même de l’assurance de responsabilité civile est que la garantie des situations d’atteinte à la structure de l’immeuble prévue à la garantie EFFONDREMENT a pour but d’indemniser la victime du dommage qui a souscrit la police d’assurance et de transférer à l’assureur, le risque du recours contre le responsable, s’il peut être identifié ;

— la société ALLIANZ IARD affirme que son contrat aurait eu vocation à s’appliquer si l’immeuble s’était effectivement effondré, alors que le syndicat des copropriétaires a mis en oeuvre des mesures conservatoires et de sauvegarde lourdes et coûteuses justement pour empêcher un tel effondrement ;

— jusqu’à ses dernières conclusions, la société ALLIANZ IARD ne s’expliquait pas sur la mise en jeu de ses garanties au titre du volet dégât des eaux de sa police et le syndicat des copropriétaires en a tiré la conséquence que son assureur ne contestait pas son application, dès lors qu’il a déclaré le sinistre comme tel en 2014, soulignant que la cause du sinistre est bien un dégât des eaux (qui a sa propre cause dans la déconsolidation des terrains d’assise des bâtiments en raison de l’inaction de la Mairie de [Localité 24]) dont la conséquence est une menace d’effondrement jugulée par les premiers travaux confortatifs ;

— la société ALLIANZ IARD ne peut pas soutenir qu’elle ne peut pas assurer les dommages au titre de la garantie dégât des eaux au motif qu’il serait dû à des venues d’eau “en provenance de l’ovoïde en relation à l’affaissement du trottoir” et non à un dégât des eaux, compte tenu des conclusions de l’expert [F] ;

— au vu des documents qu’ils produisent – conditions spéciales, conditions générales applicables à la date de déclaration du sinistre en 2014 et conditions particulières – nécessairement fournis par l’assureur, de l’enregistrement de la déclaration de sinistre et de la désignation d’un expert, la société ALLIANZ IARD est déloyale lorsqu’elle soutient ne pas avoir la certitude qu’elle assure bien le syndicat des copropriétaires en responsabilité civile immeuble ;

— les conditions particulières signées par le souscripteur le 7 novembre 2024 font référence à une période de prime s’étendant du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2014, et les conditions spéciales PATIO 2014 et les conditions générales CG COM 04783 – V12/09 auxquelles se réfère la société ALLIANZ IARD y sont expressément mentionnées, de sorte le contrat d’assurance s’appliquait à compter du 1er janvier 2014 et même depuis 2008, date de conclusion de la police ;

— la société ALLIANZ IARD avait accepté de reporter le délai de forclusion de l’action du syndicat des copropriétaires à son encontre, compte tenu de l’existence de la nouvelle expertise confiée à Monsieur [F] ;

— la société ALLIANZ IARD a adopté une attitude dilatoire dans ce litige, alors que sa participation à l’expertise vaut reconnaissance de l’existence d’un contrat, sinon de l’applicabilité de la police, tout comme la prise en charge de la défense de l’assuré, et alors que c’est sous la seule réserve que la cause du sinistre ne soit pas imputable au syndicat des copropriétaires lui-même qu’elle entendait garantir le sinistre qui lui avait été déclaré.

Jugement du 21 octobre 2025

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A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait tout d’abord valoir que la société ALLIANZ IARD se contente de refuser sa garantie mais n’émet aucune observation sur la nature et le quantum de ses réclamations, ou celui des copropriétaires.

A l’appui de sa demande au titre des travaux nécessaires à supprimer les désordres, le syndicat des copropriétaires observe à titre liminaire que les montants de travaux de réparation des désordres en superstructure, parties communes et parties privatives touchées par les désordres, ont été évalués au travers d’un devis [I] du 20 septembre 2019 avalisé par l’expert judiciaire [F], mais qu’ils ont fait l’objet d’une réévaluation/actualisation notamment auprès de la société [I], sous l’égide de l’architecte de l’immeuble, compte tenu d’un renchérissement du coût de la main d’oeuvre et des matériaux et du retard de la date de début des travaux.

Il indique que Monsieur [F] a donné son avis sur les devis et factures qu’il a produits tout au long des opérations expertales, ce dernier figurant en page 182 du rapport.

S’agissant du “devis” de la société FREYSSINET dont la société ALLIANZ IARD conteste la prise en charge, il fait valoir que la somme qui y figure ne correspond pas à un “devis” même s’il est visé comme tel par l’expert mais au montant des sommes qu’il a été dans l’obligation de préfinancer, aux termes de factures dûment réglées, pour la réalisation de travaux afin d’éviter la ruine totale de l’immeuble avec l’aval de l’expert. Il ne s’agit donc pas selon lui de travaux d’amélioration comme le soutient l’assureur.

Il donne acte à la société ALLIANZ IARD qu’elle se déclare prête à accepter le montant figurant au devis de la société [I] de septembre 2019, majoré de la variation de l’indice INSEE de coût de la construction BT01.

Le syndicat des copropriétaires soutient que s’y ajoutent :

— des “dépenses induites” correspondant à des frais engagés par le syndicat des copropriétaires au cours des opérations expertales pour sondages et investigations, dûment vérifiés par l’expert judiciaire, et au titre desquels il a déjà fait l’avance ou qu’il va être amené à exposer pour des travaux de réparation des parties communes de l’immeuble ;

— des préjudices “complémentaires” correspondant à divers frais auprès de la société ARCO (poses et relèves de jauges, recherche de fuites en cave), à des honoraires au profit de son architecte, de son précédent conseil (Maître [E]) après déduction du remboursement d’honoraires par l’assureur multirisques de l’immeuble à hauteur de 8 000 euros TTC, et de son syndic, à des frais d’huissier de justice, à la facture de la société GEOTECHNIQUE APPLIQUEE (sondages en caves), au coût de l’inspection télévisée au cours des opérations expertales auprès de la société ARCO, au coût des travaux à titre de mesures conservatoires auprès de la société ARCO, au coût des travaux de maçonnerie réalisés par la société [I], et de l’intervention de la société RTM (débarras de fontes en cave préalablement à la réalisation de sondages), ces dépenses ayant été dûment justifiées auprès de l’expert judiciaire.

A l’appui de leurs demandes, les copropriétaires qui sont intervenus volontairement font valoir qu’ils ont dû exposer des frais de logements temporaires et d’honoraires y afférents, à des frais de déménagement puis de ré-emménagement, à des frais de garde-meubles pendant la période considérée, frais que l’expert, au vu des documents qui lui ont été produits, a estimé à une somme de 20 924 euros par propriétaire concerné.

En réponse aux moyens adverses, ils soutiennent qu’il ne s’agit pas d’un préjudice futur et/ou incertain puisque ce préjudice complémentaire est inéluctable et que son indemnisation dès à présent, à titre de provision, est même la condition de l’exécution des travaux.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 octobre 2024, la SA ALLIANZ IARD demande au tribunal, au visa de l’article l’article 1103 du code civil, de :

A titre principal,

— rejeter l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] en l’absence de production des conditions particulières signées à la date du sinistre,

A titre subsidiaire,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes dirigées à son encontre, dont la garantie « effondrement » et la garantie « dégâts des eaux » ne saurait être mobilisée,

A titre encore plus subsidiaire,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] de sa demande de condamnation de 298 005,91 euros au titre du devis FREYSSINET qui ne correspond pas à l’évaluation de l’expert et s’agissant de travaux d’amélioration non garantis par elle et dont une partie doit être prise en charge par le syndicat des copropriétaires voisin s’agissant de travaux en limite séparative,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de réactualisation du devis de la société [I] ou, subsidiairement, faire application de l’indice BT01 à compter du rapport de l’expert,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] de sa demande de préjudices complémentaires non justifiée,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] au titre des préjudices immatériels, de sa demande d’ajustement à l’issue des travaux selon les dépenses réellement inchangées,

— limiter la garantie souscrite auprès d’elle au regard de ses plafonds et franchises,

— appliquer les limites prévues concernant l’indemnisation en valeur à neuf conformément au sous-titre 4 des conditions spéciales 2014,

— déclarer opposable le jugement à intervenir à la Ville de [Localité 24],

— réduire la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à de plus justes proportions et statuer ce que de droit sur les dépens.

La SA ALLIANZ IARD soutient que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d’un contrat d’assurance à l’époque du sinistre dès lors qu’il ne communique que les conditions spéciales 2014, les conditions générales et les conditions particulières signées le 28 janvier 2016 et le 7 novembre 2014, et non les conditions particulières signées de 2014 applicables lors de l’apparition du sinistre en août 2014 et qui constituent le contrat d’assurance.

Jugement du 21 octobre 2025

5ème Chambre 1ère Section

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Elle précise que, contrairement aux allégations en demande, sa participation à l’expertise ne vaut pas reconnaissance de l’existence d’un contrat et n’enlève rien au fait qu’il appartient au demandeur de communiquer le contrat d’assurance applicable à la date du sinistre.

Elle ajoute, subsidiairement, qu’en l’état des éléments versés aux débats, s’il peut être soutenu qu’une garantie a été souscrite à compter de mars 2008 et que les conditions générales datant de mars 2009 ont dû être applicables en raison d’avenants ultérieurs, l’avenant signé en novembre 2014 ne peut en revanche s’appliquer qu’à compter de cette date, de sorte que les conditions spéciales PATIO de 2014 ne peuvent pas s’appliquer au sinistre litigieux, à l’inverse des conditions générales COM 04783-V12/09 qu’elle communique.

A titre subsidiaire, la SA ALLIANZ IARD soutient que si le tribunal retenait l’application du contrat d’assurance, sa garantie ne saurait être mobilisée.

Au titre de la garantie effondrement, elle se prévaut plus précisément :

— du fait qu’aux termes des conditions générales COM 0[Immatriculation 17]/09, la garantie effondrement est optionnelle et le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’avoir souscrite ;

— de ce qu’au moins une des conditions essentielles n’est pas remplie (“effondrement total ou partiel des fondations et soubassement, de l’ossature et de la maçonnerie porteuse, des murs et de la toiture”) ;

— de ce que quand bien même les fondations se seraient effondrées, ce qui n’est jamais qualifié comme tel par l’expert, il faudrait que les dommages soient “de nature à compromettre la solidité du bâtiment ou à le rendre impropre à sa destination” alors que l’immeuble a toujours été habité ;

— surabondamment, de ce que les conditions spéciales PATIO 2014 prévoient en pages 10 et 11 une exclusion générale en complément des exclusions propres à chaque garantie : “les dommages résultant de tassement, affaissement, fissuration, décollement, gonflement, contraction, expansion, perforation, désagrégation, ou déformation des ouvrages ou parties d’ouvrages”, alors que la cause des dommages relevée par l’expert est un affaissement du trottoir en 2005 et un tassement différentiel des remblais.

Elle se prévaut aussi de ce que le syndicat des copropriétaires est mal fondé à invoquer la garantie dégât des eaux car :

— selon elle, c’est l’affaissement du trottoir qui est à l’origine des dommages et qui a conduit à la rupture de la canalisation qui en n’est que la conséquence ;

— aux termes des conditions générales, cette garantie peut être mobilisée pour des cas limitativement prévus au rang desquels ne figurent pas les venues d’eau à l’origine des désordres, et comme l’a relevé l’expert, la rupture de la canalisation d’eau froide est la conséquence du “tassement différentiel (et non pas l’inverse) des remblais décomprimés d’assise”.

Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires pouvait exercer une action à l’encontre de la VILLE DE [Localité 24] dont la responsabilité est incontestablement à l’origine du sinistre selon l’expert.

A titre encore plus subsidiaire, la SA ALLIANZ IARD soutient que :

— la demande du syndicat des copropriétaires au titre du devis de la société FREYSSINET ne correspond pas à ce qui a été retenu par l’expert et elle ne peut pas prendre en charge la somme concernée car il s’agit de travaux d’amélioration des fondations qui, par ailleurs a vocation à être prise en charge au moins pour moitié par la copropriété voisine s’agissant de travaux “à effectuer en limite séparative” ;

— la demande du syndicat des copropriétaires au titre du devis de la société [I] concerne les travaux de réfection des désordres extérieurs en façade, les travaux de réfection des désordres de gros œuvre, et les travaux de réfection dans les appartements et ne peut donc être faite “à présent” sur la base d’un devis réévalué unilatéralement par cette société ou, subsidiairement, doit être faite avec application de l’indice BT01 à compter du rapport de Monsieur [F] qui a entériné le devis ;

— les demandes du syndicat des copropriétaires au titre des préjudices complémentaires ne sont pas justifiées par les pièces qu’il communique :

— les demandes des six copropriétaires au titre des préjudices immatériels ne correspondent pas à des provisions mais à des sommes définitives ;

— sa garantie pourrait tout au plus s’exercer par sinistre, par année d’assurance et par assuré, à concurrence du plafond contractuellement prévu, sous déduction d’une franchise.

Nonobstant l’ordonnance du 13 décembre 2022 l’ayant mise hors de cause, la VILLE DE [Localité 24] (SECTION D’ASSAINISSEMENT- SAP) a notifié par voie électronique le 2 juillet 2024, des conclusions qui ne seront pas développées ici, cette dernière ne pouvant pas solliciter un débouté de la SA ALLIANZ IARD auprès de la juridiction dont elle a elle-même relevé l’incompétence, étant en outre observé qu’elle s’est vue allouer une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 9 octobre 2024 par ordonnance du même jour, et les plaidoiries ont été fixées à l’audience du 10 septembre 2025 lors de laquelle les parties ont été informées que la décision serait rendue le 21 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il s’agit en l’espèce d’un contrat antérieur au 1er octobre 2016, ne relevant pas de l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats.

En vertu de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Jugement du 21 octobre 2025

5ème Chambre 1ère Section

N° RG 20/06961 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSQAZ

Aux termes de l’article 1315 ancien du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient à celui qui réclame le bénéfice de l’assurance d’établir que sont réunies les conditions requises par la police pour mettre en jeu la garantie, c’est-à-dire l’adéquation du sinistre aux conditions contractuelles et non l’existence de ces dernières telles que posées par l’assureur.

En l’espèce, le syndic de la copropriété du [Adresse 15]) a déclaré un sinistre “dégât des eaux/travaux de voirie” daté de “octobre 2014” à NEXITY SOLUTIONS en sa qualité de courtier d’assurance par un courrier du 14 octobre 2014 dans lequel il a mentionné comme “REFERENCES COMPAGNIE”, la “Police : MRI/1006B”.

La société NEXITY SOLUTIONS a accusé réception d’une déclaration de sinistre concernant l’immeuble “[Adresse 21]”, pour un sinistre “Dégât des Eaux du 15/09/2014” par courriel du 14 octobre 2014 qui mentionne une “POLICE ALLIANZ MULTIRISQUES IMMEUBLES N° 48309184 MRI/1006B”.

Les demandeurs produisent :

— en pièce 1, des “Dispositions générales”, “Allianz Immeuble”, “COM04783 – V12/09” imprimé “12/09”,

— en pièce 2, les “Conditions spéciales 2014 valant Notice d’information”, “COURTIER : LAMY ASSURANCES”, “ASSUREUR : Allianz IARD” qui portent la mention selon laquelle “Les DISPOSITIONS GENERALES N° CG COM 18492 V04/15 et les CONDITIONS PARTICULIERES font partie intégrante du contrat”,

— en pièce 10, des “CONDITIONS PARTICULIERES” mentionnant comme assuré “[L] N°4” dont l’adresse est “[Adresse 11]” et indiquant concernant le contrat : “Ces Conditions particulières, jointes aux Dispositions générales n° CG COM 04783- V12/09 et des Conditions spéciales Patio 2016 dont le souscripteur reconnaît avoir reçu un exemplaire, constituent le contrat d’assurance” ; “Contrat n° 48309184 / MRI/1006B”, “Date d’effet 01/03/2008 à 00H00”, signé par le souscripteur le 28 janvier 2016 et par l’assureur “par délégation” le “11/01/2016”, avec une période de prime annuel débutant le “01/01”,

— en pièce 12, des “CONDITIONS PARTICULIERES” mentionnant comme assuré “[L] N°4” dont l’adresse est “[Adresse 11]” et indiquant concernant le contrat : “Ces Conditions particulières, jointes aux Dispositions générales n° CG COM 04783- V12/09 et des Conditions spéciales Patio 2014 dont le souscripteur reconnaît avoir reçu un exemplaire, constituent le contrat d’assurance” ; “Contrat n° 48309184 / Mrt/1006B”, “Date d’effet 01/03/2008 à 00H00”, signé par l’assureur “par délégation” le “07/11/2014”, avec une période de prime annuel débutant le “01/01”,

— en pièce 13, des “CONDITIONS PARTICULIERES Affaire Nouvelle” mentionnant comme assuré “[L] N°4” dont l’adresse est “[Adresse 11]” et indiquant concernant le contrat : “Ces Conditions particulières, jointes aux Dispositions générales n° CG COM 04783- V12/09 et des Conditions spéciales Patio 2014 dont le souscripteur reconnaît avoir reçu un exemplaire, constituent le contrat d’assurance” ; “Contrat n° 48309184 / Mrt/1006B”, “Date d’effet 01/03/2008 à 00H00” signé par le souscripteur et par l’assureur “par délégation” le “03/03/2015”, avec une période de prime annuel débutant le “01/01”.

Il en résulte que l’immeuble du [Adresse 13] était assuré auprès de la société ALLIANZ IARD lors de la survenance du sinistre litigieux à la fin de l’été 2014, ce qui est d’ailleurs corroboré dans les conclusions de l’assureur : “subsidiairement, en l’état des éléments communiqués, il peut être raisonnablement soutenu qu’une garantie a été souscrite à compter de mars 2008 et que les conditions générales datant de mars 2009 ont dû être applicables en raison d’avenants ultérieurs”.

Or, les conditions particulières sont établies et émises par l’assureur qui les soumet ensuite à la signature de l’assuré et au cas présent, s’il en existait de plus anciennes signées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] [Localité 1], applicables au sinistre litigieux, il appartenait à la société ALLIANZ IARD de les produire.

Par conséquent, le tribunal se référera aux pièces contractuelles effectivement versées aux débats pour déterminer si la garantie de l’assureur est mobilisable.

Il résulte des conclusions du rapport d’expertise judiciaire du 18 mars 2022 sur lesquelles les parties se fondent toutes les deux, que la cause des désordres affectant l’immeuble du [Adresse 12] “nés et constatés le 15 août 2014” par l’architecte de cet immeuble, est un affaissement du trottoir devant l’immeuble en 2005 provoqué par le tassement des remblais d’anciennes carrières à ciel ouvert suite aux circulations d’eau superficielles anthropiques au sein de ces remblais. “Les circulations d’eau superficielles anthropiques (colinéaires depuis le tertre de Montmartre) ont provoqué un lessivage desdits remblais, une forte réduction de leur portance et la dissolution des éléments gypseux présents dans les Remblais de 1ère Masse de Gypse (carrière à ciel ouvert remblayée) ayant pour effet l’apparition de fissuration sur les murs porteurs avec la déstabilisation des ouvrages.”

L’expert précise que la rupture de la canalisation d’eau froide à l’intérieur du branchement particulier “SDC 2 Hermel” est la “conséquence du tassement différentiel (et non pas l’inverse) des remblais décomprimés d’assise du radier du branchement particulier d’égout SDC 2 Hermel, sachant que le sinistre avec des circulations d’eau superficielles anthropiques (collinaires) procède de l’absence de traitement par la VILLE DE [Localité 24] parfaitement informée de la situation sur les désordres dans le contexte géothermique défavorable des remblais (…)”.

Or, aux termes des dispositions générales du contrat liant les parties (page 11), ne sont garantis que les dommages matériels aux biens assurés par suite des “dégâts des eaux, c’est-à-dire :

les dommages d’eau provoqués par :

• l’un des événements suivants :

— fuites, ruptures, débordement :

.des canalisations ne nécessitant pas de travaux de terrassement extérieurs,

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N° RG 20/06961 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSQAZ

. des appareils à effet d’eau et de chauffage,

. des chêneaux et gouttières,

. des installations d’extincteurs automatiques à eau (sprinkleurs),

— infiltrations accidentelles au travers des toitures, ciels vitrés, terrasses et balcons ayant fonction de couverture, des joints d’étanchéité au pourtour des installations sanitaires ou des

carrelages,

— débordements, renversements, et ruptures de récipients,

— ruissellement des eaux provenant des cours et jardins, voies publiques ou privées dès lors qu’il ne présente pas un caractère permanent ou périodique,

— gel des canalisations, appareils et installations de chauffage situés à l’intérieur des bâtiments.

(…)”.

De plus, aux termes du titre IV “LE DEGAT DES EAUX” des conditions spéciales 2014 (page 24), sont garantis “les dommages matériels aux biens assurés au lieu désigné au contrat par :

— L’ACTION DE L’EAU OU D’AUTRES LIQUIDES

— LE GEL DES CANALISATIONS, CONDUITES ET APPAREILS INTERIEURS OU ENTERRES (…)

— L’INONDATION, par débordement ou ruissellement

— L’INFILTRATION PAR FAÇADE

Il en résulte que cette garantie n’est pas mobilisable au sinistre litigieux.

Il en va de même de la garantie “Effondrement des bâtiments” dès lors qu’aux termes des dispositions générales du contrat liant les parties (page 21 à 23), elle figure parmi les “garanties optionnelles” que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir souscrit par les pièces produites.

En tout état de cause, elle suppose pour être mise en oeuvre l’effondrement “total ou partiel” des fondations et soubassement, de l’ossature et de la maçonnerie porteuse, des murs et de la toiture, que les dommages soient “de nature à compromettre la solidité du bâtiment ou à le rendre impropre à sa destination”, et que “le bâtiment assuré” ne puisse “être remis en état que par le remplacement ou la reconstruction des parties endommagées”, conditions non remplies en l’espèce au vu des éléments produits et principalement de l’expertise judiciaire.

Au total, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] ainsi que Monsieur [O] [K], Madame [G] [B] épouse [K], Madame [Y] [U] veuve [J], Madame [Y] [Z], Madame [H] [C], Madame [T] [V], Madame [P] [N] seront donc déboutés de leur demande de condamnation de la SA ALLIANZ IARD à garantir le sinistre déclaré le 14 octobre 2014.

Ils seront ensuite nécessairement déboutés de leurs demandes indemnitaires.

La demande de voir déclarer le jugement opposable à la VILLE DE [Localité 24] formée par la SA ALLIANZ IARD est sans objet au vu de la procédure rappelée supra.

Partie qui succombe pour l’essentiel, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile, et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15]) représenté par son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY, Monsieur [O] [K], Madame [G] [B] épouse [K], Madame [Y] [U] veuve [J], Madame [Y] [Z], Madame [H] [C], Madame [T] [V], Madame [P] [N] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15]) représenté par son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 24] le 21 octobre 2025.

Le Greffier Le Président

Victor Fuchs Thierry Castagnet