TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/11047 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XY7O

JUGEMENT

DU : 09 Décembre 2024

[H] [K] [L]

C/

Société PARTENORD HABITAT

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 09 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [H] [K] [L]

né le 12 Mai 1971 à [Localité 6] (TUNISIE), demeurant [Adresse 2]

représenté par Représentant : M^e Sly CROQUELOIS-AMRI, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Société PARTENORD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Octobre 2024

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 23/11047 PAGE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2014, avec prise d’effet au 3 juillet 2014, PARTENORD HABITAT a donné à bail à Monsieur [H] [K] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 482 euros, charges comprises, outre un dépôt de garantie de 358 euros.

Contestant la régularisation des provisions sur charges locatives de l’année 2021, Monsieur [H] [K] [L] a saisi le conciliateur de justice aux fins de tentative préalable de conciliation.

Par procès – verbal du 7 novembre 2023, Monsieur [B] [F], conciliateur de justice, a constaté l’échec de la conciliation.

Par requête déposée le 22 novembre 2023, Monsieur [H] [K] [L] a saisi le Tribunal judiciaire de LILLE aux fins de condamnation de PARTENORD HABITAT à lui payer les sommes de 1.000 euros en restitution des charges indument versées au titre de la régularisation de l’année 2021 et de 300 euros de dommages et intérêts.

Les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience du 11 juin 2024.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 24 juin 2024.

A l’audience du 24 juin 2024, les parties ont comparu représentées par leurs conseils. Le Juge des contentieux de la protection a, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile, après avoir recueilli l’avis ainsi que l’accord des conseils des parties, organisé les échanges et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 7 octobre 2024.

Monsieur [H] [K] [L] a comparu représenté par son conseil.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles il se réfère, il sollicite, sur le fondement des articles 6, 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’ancien article 1147 du code civil :

la condamnation de PARTENORD HABITAT à lui payer la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, assortie des intérêts au taux légal à compter de la notification de la décision à intervenir, la condamnation de PARTENORD HABITAT à lui payer la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral, assortie des intérêts au taux légal à compter de la notification de la décision à intervenir,la condamnation de PARTENORD HABITAT à lui payer la somme de 1.400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, à charge pour son conseil de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle, outre les dépens.

Il demande également le rejet des demandes reconventionnelles adverses.

En réponse à la fin de non – recevoir, Monsieur [H] [K] [L] fait valoir que les sommes réclamées correspondent aux préjudices subis dans les trois ans précédents la requête.

A l’appui de ses demandes indemnitaires, Monsieur [H] [K] [L] soutient que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et d’entretien des locaux. En effet, il expose avoir constaté une fuite d’eau au niveau du robinet de ses toilettes à la fin de l’année 2015. Il explique avoir alerté sa bailleresse à plusieurs reprises, sans succès jusqu’à ce qu’elle soit réparée courant 2023, après la tentative de conciliation. Il indique que, dans l’intervalle, il a été contraint de couper l’arrivée d’eau et de tirer la chasse avec un seau. De la même manière, il indique avoir constaté le 22 novembre 2021 une fuite au niveau du robinet de la cuisine, qu’il qualifie de vétuste, qui n’a été réglée que plusieurs mois après. Il soutient donc avoir subi un préjudice de jouissance mais également un préjudice moral compte tenu de l’anxiété générée par l’inaction de sa bailleresse.

En défense, il conteste les régularisations de charges opérées par la bailleresse en 2021 et en 2022. Il soutient que la comparaison des décomptes de consommation d’eau froide des années 2019 à 2022 font apparaître une anomalie. En effet, il rappelle avoir été facturé des sommes de 255,80 euros en 2019 et 372,48 euros en 2020 contre 1.399,40 euros en 2021 et 1.582,05 euros en 2022 sans changer ses habitudes de consommation ou la composition de son foyer. Il estime que cette différence de consommation provient vraisemblablement d’une fuite au niveau de la tuyauterie des compteurs d’eau. Il précise que son compteur d’eau a été changé en 2023 et que l’étalonnage a été réalisé sur le nouveau compteur d’eau.

A cette audience, PARTENORD HABITAT a comparu représentée par son conseil.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles elle se rapporte, elle sollicite, sur le fondement des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile et des articles 6, 7, 7-1 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 :

à titre principal, de déclarer irrecevables les demandes en réparation des préjudices de jouissance et moral ; à titre subsidiaire, le rejet des prétentions adverses,à titre reconventionnel, la condamnation de Monsieur [H] [K] [L] à lui payer la somme de 996,36 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 12 septembre 2024, la condamnation de Monsieur [H] [K] [L] à lui payer la somme de 1.400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de sa fin de non – recevoir, elle soutient que les demandes indemnitaires de Monsieur [H] [K] [L] sont prescrites en ce qu’elles se fondent sur des faits de 2015, soit plus de trois ans avant l’introduction de l’instance.

En défense, elle fait valoir que le locataire ne rapporte pas la preuve d’un manquement de la bailleresse. En effet, elle estime que les fuites peuvent avoir pour origine un défaut d’entretien du locataire qui n’aurait pas réalisé les menues réparations de la chasse d’eau ou de la robinetterie de la cuisine, notamment le remplacement des joints. En outre, elle indique qu’il ne rapporte pas la preuve de l’existence de ces désordres depuis 2015 et du préjudice qu’il subirait depuis lors.

A l’inverse, elle fait valoir que Monsieur [H] [K] [L] reste à devoir la somme de 996,36 euros au titre des loyers et charges. Elle explique que les décomptes de consommation d’eau froide sont cohérents d’une année sur l’autre et qu’un étalonnage a conclu à une absence d’anomalie du compteur d’eau du locataire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 9 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la fin de non-recevoir :

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, la requête ayant été introduite le 22 novembre 2023, Monsieur [H] [K] [L] est recevable à demander l’indemnisation de son trouble de jouissance et de son préjudice moral du 22 novembre 2020 à cette date.

En conséquence, la fin de non – recevoir sera rejetée.

Sur les demandes indemnitaires :

En application de l’article 6 de la loi n°89-462du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, dont les caractéristiques sont définies par décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

A l’appui de ses allégations, Monsieur [H] [K] [L] verse aux débats :

un courrier daté du 22 novembre 2021 remis en main propre à l’agence de Partenord Habitat d'[Localité 7] ayant pour objet une demande d’intervention pour une fuite du robinet de la cuisine depuis « plus de trois mois » (confère pièce demandeur n°8), un courrier daté du 24 octobre 2021 remis en main propre à l’agence de Partenord Habitat d'[Localité 7] le 26 octobre 2021 ayant pour objet l’opposition du locataire aux régularisations de charges, sans mention des fuites alléguées (confère pièce demandeur n°3),des photographies de sanitaires et d’un robinet d’évier faisant apparaître du ruban adhésif sur les tuyaux (confère pièces demandeurs n°12, 13, 14 et 15),des « témoignages », non conformes aux prescriptions des articles 201 et 202 du code de procédure civile, de Monsieur [U] [P] et de Madame [G] [C], se déclarant voisins, qui contestent également les régularisations de charges.

Ces pièces n’établissent ni la réalité ni l’ampleur des désordres, en l’occurrence les fuites au niveau des sanitaires et du robinet de la cuisine. D’une part, les photographies, non circonstanciées, sont dénuées de toute valeur probatoire. D’autre part, les courriers de Monsieur [H] [K] [L] ne constituent que des allégations, qui, d’ailleurs, ne reprennent même pas l’existence d’une fuite au niveau des sanitaires. Enfin, les voisins n’attestent pas avoir été témoins directs des fuites mais font état de leur propre contestation des régularisations de charges opérées dans l’immeuble.

Par ailleurs, PARTENORD HABITAT justifie d’une intervention de l’entreprise Chauffage Services le 21 avril 2022 pour une « chasse d’eau [qui] coule en continue » et un « mécanisme HS ». Il en ressort que Monsieur [H] [K] [L] a fait sa demande d’intervention le 13 avril 2022 et que le flotteur et le robinet ont été remplacés la semaine suivante.

Monsieur [H] [K] [L] ne rapporte ni la preuve de manquements de la bailleresse à ses obligations ni celle d’un trouble de jouissance ou d’un préjudice moral subi.

En conséquence, il sera débouté de ses demandes de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 23 de la même loi, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, comme la consommation d’eau chaude et froide aux termes de l’annexe au décret n°87-713 du 26 août 1987.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, PARTENORD HABITAT justifie avoir communiqué au locataire les pièces nécessaires à la régularisation des charges, dont l’eau, en 2021 et 2022.

Monsieur [H] [K] [L] fait état d’anomalies dans le calcul des régularisations, sans autre précision, si ce n’est à supputer une fuite au niveau des compteurs d’eau.

Au contraire, PARTENORD HABITAT justifie du remplacement et du test des compteurs d’eau.

Il résulte de l’historique de compte que Monsieur [H] [K] [L] reste à devoir la somme de 996,36 euros au titre des loyers et charges réclamés, arrêtée à la date du 27 août 2024.

Il sera condamné à payer cette somme.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [H] [K] [L], partie perdante, aux entiers dépens de l’instance.

Par ailleurs, Monsieur [H] [K] [L] sera condamné à payer à PARTENORD HABITAT une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

REJETTE la fin de non – recevoir soulevée par PARTENORD HABITAT ;

En conséquence,

DECLARE recevables les demandes de Monsieur [H] [K] [L] en réparation de ses préjudices de jouissance et moral ;

REJETTE les demandes de Monsieur [H] [K] [L] en réparation de ses préjudices de jouissance et moral ;

CONDAMNE Monsieur [H] [K] [L] à payer à PARTENORD HABITAT la somme de 996,36 euros au titre des loyers et charges réclamés, arrêtée à la date du 27 août 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Monsieur [H] [K] [L] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [K] [L] à payer à PARTENORD HABITAT la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [K] [L] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 9], le 9 décembre 2024.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

D. AGANOGLU M. KOVALEVSKY