AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 06 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00116 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LGPU

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Madame [N] [L], chargée de recouvrement judiciaire munie d’un pouvoir écrit

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [J] [F] [S] divorcée [V]

demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Hélène PLANTON

GREFFIER LORS DU PRONONCÉ : Emilie BALLUT

Débats à l’audience publique de référé du 28 août 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à la SEM EMH (LS) + pièces par voie de case

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [S] (LS + pièces)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 17 juillet 2018, l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] HABITAT TERRITOIRE, devenu la société d’économie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 5] HABITAT, a consenti à Madame [J] [F] [V] née [S] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4] , pour un loyer mensuel de 393,45 euros ainsi que 172 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la société d’économie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 5] HABITAT a fait signifier à Madame [J] [S] le 22 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 3.274,79 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2025, remis à étude, la société d’économie mixte EUROMETROPOLE de METZ HABITAT a fait assigner Madame [J] [F] [V] née [S] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et sa condamnation provisionnelle au paiement des arriérés de loyers et à une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 avril 2025, puis renvoyée à deux reprises jusqu’à l’audience du 28 août 2025, à laquelle elle a été retenue et plaidée.

Aux termes de son assignation, la société d’économie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 5] HABITAT (SEM EMH) demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé, sous bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 mai 2024 ; Constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 17 juillet 2018 entre la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT et Madame [J] [F] [V] née [S] ; Ordonner l’expulsion de Madame [J] [F] [V] née [S] ainsi que tous occupants s’y trouvant de son echef, et, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux ; Dire et juger qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un local aux risques et périls du défendeur ; Condamner à titre provisionnel Madame [J] [F] [V] née [S] à payer à la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT, en deniers ou quittances, la somme de 6.894,13 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges (loyer de janvier 2025 non inclus), suivant décompte arrêté à la date du 2 janvier 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement ; Condamner en outre Madame [J] [F] [V] née [S] à payer à la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation de 625,06 euros à compter du prononcé de la résiliation, et jusqu’à libération définitive des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ; Dire que cette indemnité d’occupation sera révisée conformément aux augmentations qui seront décidées dans le cadre de la législation applicable aux Organismes H.L.M. ; Dire que l’indemnité d’occupation sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les acomptes sur charges ; Dire que la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT pourra régulariser les charges et ajuster la facturation de la consommation d’eau ainsi qu’elle aurait pu le faire si le bail n’avait pas été résilié ; Condamner la défenderesse à payer au demandeur une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Madame [J] [F] [V] née [S] en tous les frais et dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 mars 2024, et de l’assignation, au terme de l’article 696 du code de procédure civile.

À l’audience, la société d’économie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 5] HABITAT, representée par sa chargée de recouvrement, fait valoir qu’aucun paiement n’est intervenu depuis le mois de juin 2025 et actualise sa créance à la somme de 10 921 euros au 26 août 2025, compte-tenu d’une régularisation du SLS effectée en août 2025. Elle expose que les APL ne sont plus versées et que le dossier de surendettement de la locataire est toujours en cours d’instruction.

En défense, Madame [J] [F] [S] divorcée [V] reconnaît être tenue d’une dette locative, indique qu’elle souhaite des délais de paiement et rester dans les lieux et que le 29 juillet 2025, la commission de surendettement des particuliers de la Moselle a déclaré son dossier de surendettement recevable. Elle fait valoir que le chauffage du logement est défectueux, de sorte que ses factures d’électricité sont très importantes et ont conduit à une saisie sur salaire. Elle expose être divorcée, avoir un enfant de 10 ans qui vit principalement chez son père et percevoir 950 euros d’allocation chômage.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025 par mise à disposition au greffe, prorogé ensuite au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 22 mars 2024, et par courrier daté du 5 août 2024 et réceptionné le 13 août 2024, la Caisse d’Allocations Familiales a été informée de la situation d’impayés locatifs, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 15 janvier 2025 , conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement, ce qui a été fait en l’espèce.

L’assignation a été notifiée le 17 janvier 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 24 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 7) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié à la locataire le 22 mars 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 3.274,79 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 23 mai 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge des contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La société d’économie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 5] HABITAT produit un décompte aux termes duquel Madame [J] [F] [S] divorcée [V] lui doit la somme de 10 921,40 euros, incluant l’échéance de juillet 2025.

Madame [J] [F] [S] divorcée [V] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Par conséquent, Madame [J] [F] [S] divorcée [V] sera condamnée, à titre provisionnel, à verser à la société d’économie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 5] HABITAT cette somme de 10 921,40 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.274,79 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement, l’incidence de la procédure de surendettement et la demande d’expulsion:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

L’article 24 VI de la loi précitée, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de la Moselle a rendu le 29 juillet 2025 une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement, cette situation demeurant en cours d’instruction.

Il résulte cependant du décompte produit que Madame [S] n’a pas repris le paiement du loyer ni des charges, aucun paiement n’étant intervenu depuis le mois de mai 2025, selon le décompte arrêté au 26 août 2025, et ce malgré deux renvois de l’affaire.

En conséquence, la demande de délais de paiement ne peut qu’être rejetée et l’expulsion de Madame [J] [F] [S] ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [J] [F] [S] divorcée [V] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation:

En conséquence de son expulsion, Madame [J] [F] [S] divorcée [V] sera condamnée, à titre provisionnel, au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire qui l’a rendue occupante sans droit ni titre, soit le 23 mai 2024, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 393,45 euros outre 172 euros pour les charges. Le montant sera révisé conformément au bail et à la réglementation applicable en matière d’HLM.

Cette créance ne sera due que sous déduction des sommes auxquelles Madame [J] [F] [S] divorcée [V] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 10 921,40 euros.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande selon laquelle tout mois commencé sera dû en totalité. La dernière indemnité d’occupation doit être calculée prorata temporis.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [J] [F] [S] divorcée [V] , partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [J] [F] [S] divorcée [V] , tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la société d’économie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 5] HABITAT la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Adeline GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 17 juillet 2018 entre l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] HABITAT TERRITOIRE et Madame [J] [F] [S] divorcée [V] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 23 mai 2024 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [J] [F] [S] divorcée [V] à payer à la société d’économie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 5] HABITAT la somme de 10 921,40 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024 sur la somme de 3 274,79 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

REJETONS la demande de délais de paiement avec effet suspensif des effets de la clause résolutoire formée par Madame [J] [F] [S] divorcée [V] ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Madame [J] [F] [S] divorcée [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 4] ;

ORDONNONS à Madame [J] [F] [S] divorcée [V] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [J] [F] [S] divorcée [V] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la société d’économie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 5] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [J] [F] [S] divorcée [V] à payer à la société d’économie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 5] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 393,45 euros augmentée de 172 euros à compter du 23 mai 2024 outre actualisation conformément au bail et à la règlementation applicable en matière d’HLM, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 10 921,40 euros outre intérêts à laquelle Madame [J] [F] [S] divorcée [V] est déjà condamnée provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 23 mai 2024 et la date de la présente ordonnance ;

DISONS que la dernière indemnité d’occupation sera calculée prorata temporis ;

CONDAMNONS Madame [J] [F] [S] divorcée [V] à payer à la société d’économie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 5] HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [J] [F] [S] divorcée [V] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 22 mars 2024, de l’assignation en référé du 15 janvier 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 17 janvier 2025 ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au Greffe le 6 novembre 2025 par A. GUETAZ, vice-présidente, assistée de E. BALLUT, Greffière.

La greffière La vice-présidente