N° RG 23/10620 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YR6A

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2025

54A

N° RG 23/10620

N° Portalis DBX6-W-B7H- YR6A

Minute n°2025/

AFFAIRE :

SCI ELIOTT & [L]

C/

SASU OLYMPE ARCHITECTE

Grosse Délivrée

le :

à

SAS AEQUO AVOCATS

M^e Astrid GUINARD-CARON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire,

Lors des débats :

Madame DENIS, Adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffier,

Lors du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 25 Juin 2025,

Monsieur QUESNEL, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SCI ELIOTT & [L]

[Adresse 7]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Astrid GUINARD-CARON, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

SASU OLYMPE ARCHITECTE

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Alexendra DECLERCQ de la SAS AEQUO AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 29 novembre 2021, la SCI ELIOTT et [L] confiait à la SASU OLYMPE ARCHITECTE une mission de maîtrise d’œuvre ayant pour objet l’extension d’un bâtiment à usage industriel situé à [Adresse 8]), [Adresse 1].

Ladite mission était acceptée moyennant un montant d’honoraires fixé à 10% du montant des travaux hors taxes, sans que l’enveloppe budgétaire desdits travaux soit chiffrée au contrat.

Le permis de construire était obtenu le 24 octobre 2022.

Un litige est intervenu à partir de mars 2023 au sujet de l’enveloppe budgétaire du projet, la SCI ELIOTT et MARGAUX faisant grief à son architecte de ne pas avoir pris la mesure de l’ampleur financière de l’extension du bâtiment existant.

Les parties cessaient alors toute collaboration lors de la phase de lancement de consultation des entreprises, cette cessation étant concrétisée par le refus du maître d’ouvrage de formaliser un avenant.

Considérant avoir réglé indûment plusieurs factures pour une mission devenue inutile, la SCI ELIOTT et MARGAUX a fait assigner la SASU OLYMPE ARCHITECTE devant le Tribunal judiciaire de Bordeaux, par acte du 20 décembre 2023, aux fins :

De dire et juger que le consentement de la SCI ELIOTT et [L] au contrat litigieux est vicié par un dol de la SASU OLYMPE ARCHITECTE,

Dire et juger que la clause inscrite à l’article 11 du contrat de maîtrise d’œuvre est abusive,

En conséquence,

Constater la nullité de la clause du contrat de maîtrise d’œuvre,

Condamner la SASU OLYMPE ARCHITECTE à verser à la SCI ELIOTT et [L] la somme de 14 400 euros en restitution des sommes perçues par le maître d’œuvre,

A titre subsidiaire,

Dire et juger que la SASU OLYMPE ARCHITECTE a manqué à son devoir d’information et de conseil,

Dire et juger que la SASU OLYMPE ARCHITECTE a manqué à son obligation précontractuelle d’information,

N° RG 23/10620 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YR6A

Dire et juger que la SASU OLYMPE ARCHITECTE n’a pas justifié de la réalisation des prestations facturées,

En conséquence,

Dire et juger que les manquements contractuels de la SASU OLYMPE ARCHITECTE justifient une résolution du contrat de maîtrise d’œuvre conclu entre les parties le 21 novembre 2021,

Prononcer la résolution du contrat de maîtrise d’œuvre conclu entre les parties le 21 novembre 2021 aux torts exclusifs de la SASU OLYMPE ARCHITECTE,

Condamner la SASU OLYMPE ARCHITECTE à verser à la SCI ELIOTT et [L] la somme de 14 400 euros en restitution des sommes perçues par le maître d’œuvre,

Condamner la SASU OLYMPE ARCHITECTE à verser à la SCI ELIOTT et [L] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice économique et moral,

En tout état de cause,

Condamner la SASU OLYMPE ARCHITECTE à verser à la SCI ELIOTT et [L] la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Par dernières écritures récapitulatives notifiées le 10 juin 2025, auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé des moyens, la SCI ELIOTT et MARGAUX maintient ses demandes conformes à la teneur de son assignation et sollicite du Tribunal le rejet des demandes reconventionnelles de la SASU OLYMPE ARCHITECTE.

La SCI ELIOTT et [L] expose en substance qu’elle avait confié à la société défenderesse une mission de maîtrise d’œuvre liée à un projet d’agrandissement de ses locaux, que l’architecte avait oralement évoqué un budget de 200 000 à 220 000 euros pour ce projet.

Elle explique cependant qu’aucun budget prévisionnel n’a été mentionné dans le contrat, contrairement aux règles déontologiques des architectes. Elle expose avoir reçu 8 factures entre novembre 2021 et mars 2023, dont les 6 premières ont été réglées, représentant un montant réglé de 14 400 euros TTC. Elle reproche à OLYMPE ARCHITECTE de n’avoir été avertie qu’en mars 2023, soit plus d’un an après la signature du contrat, que le projet s’inscrivait finalement dans une enveloppe budgétaire de 445 200 euros hors taxes, soit le double de ce qui avait été annoncé. Elle dénie l’affirmation de la défenderesse selon laquelle des aménagements supplémentaires ou des modifications du projet auraient été réclamés en cours d’étude. En effet, ces aménagements (parkings, abris vélos, local poubelle), ne sont que des agencements obligatoires du PLU que l’architecte ne pouvait ignorer.

La SCI ELIOTT et [L] réfute être un professionnel de la construction et attendait d’un architecte un devoir d’information et de conseil au sujet de coût réel du projet, avec toutes ses contraintes périphériques.

Elle expose avoir finalement fait appel à un autre cabinet sur un projet moins volumineux.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mai 2025, auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé des moyens, la SASU OLYMPE ARCHITECTE demande au Tribunal de débouter la SCI ELIOTT et MARGAUX de l’ensemble de ses prétentions, de la condamner à lui régler la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens dont distraction au profit de la SAS AEQUO AVOCATS,

A titre reconventionnel, condamner la SCI ELIOTT et [L] à lui régler la somme de 8 724 euros correspondant aux notes d’honoraires émises les 30 décembre 2022 et 20 mars 2023, assorties des intérêts au taux légal à compter du 03 avril 2023,

Condamner la SCI ELIOTT et [L] à lui régler la somme de 3 000 euros en réparation d’un préjudice de résistance abusive,

Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de maîtrise d’œuvre,

N° RG 23/10620 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YR6A

Par conséquent, condamner la SCI ELIOTT et [L] à lui régler la somme de 6 060 euros au titre de l’indemnité de résiliation prévue à l’article 19 du contrat.

La SASU OLYMPE ARCHITECTE soutient en substance qu’il n’existe aucune faute à ne pas avoir indiqué un montant estimatoire du projet dans le contrat, que la demanderesse a multiplié les demandes d’ajouts et de modifications, que contrairement à ce qu’elle affirme, un travail a été effectué jusqu’à la phase de consultation des entreprises. Elle fait valoir qu’entre le projet initial et le dépôt du permis de construire, le maître de l’ouvrage a sollicité l’ajout de places de parkings supplémentaires, la création d’un « abris vélos, livraisons et poubelles », plus grand, une modification de l’agencement intérieur, la création d’un système d’eaux pluviales et la pose de brises soleil.

La SASU OLYMPE ARCHITECTE ne conteste pas avoir évoqué oralement un budget de 240 000 euros mais soutient que l’enveloppe finale de 445 200 hors taxes est induite par les sollicitations nouvelles, outre l’inflation à partir de 2022.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 juin 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 25 juin 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande de nullité du contrat de maîtrise d’œuvre

La SCI ELIOTT et [L] sollicite la nullité du contrat et plus précisément de la clause numéro 11 du contrat, faisant valoir que le montant prévisionnel des travaux indiqué oralement lors de la signature du contrat a ensuite été doublé, ce qui constitue des manoeuvres dolosives et a vicié son consentement, outre que concernant la rémunération de l’architecte, la clause numéro 11 est nulle en raison du caractère indéterminée de la rémunération prévue pour défaut de chiffrage du montant des travaux et donc dépourvue d’objet licite.

L’article 1130 du code civil prévoit que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1137 du même code précise que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Pour soutenir l’existence d’un dol, la SCI ELIOTT et [L] relève qu’OLYMPE ARCHITECTE ne pouvait ignorer l’insuffisance du budget annoncé oralement. Cependant, aucun élément ne permet de corroborer que l’architecte a sciemment sous-évalué le budget pour capter la signature d’un contrat.

S’il peut être reproché au cabinet OLYMPE ARCHITECTE une approche financière minimaliste du projet, comme il sera vu plus loin, il n’est démontré aucune intention de tromper le maître d’ouvrage par des manœuvres ou une réticence d’information quelconque.

S’agissant de la demande de « nullité » ou de voir écarter l’article 11 (rémunération), cette clause, dont il est incontestable qu’elle est peu claire en l’absence de chiffrage des travaux prévus, ne peut toutefois être qualifiée de clause abusive en soi et alors qu’aucun dol n’est établi quant à une sous-évaluation des travaux, la demande tendant à voir prononcer sa nullité et/ou à la voir écartée sera rejetée.

La demande de nullité du contrat sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de résolution du contrat

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1224 du code civil prévoit que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1226 du même code prévoit que le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

L’article 1229 du code civil dispose que lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En propos liminaire, il sera précisé que le débat sur la qualité de profane, de consommateur, de non professionnel ou de spécialiste de l’immobilier de la SCI ELIOTT et [L] apparaît vain.

Il est en effet de jurisprudence constante que les professionnels du bâtiment, et plus particulièrement les architectes, sont redevables à l’égard du maître d’ouvrage d’un devoir de conseil, que ce devoir impose d’identifier en amont du projet tout risque financier et d’en informer le maître de l’ouvrage, d’attirer l’attention du maître de l’ouvrage sur les conséquences techniques et financières des choix du projet, et de proposer le cas échéant toute alternative ou adaptation.

Ce devoir est en outre particulièrement visé à l’article 36 du code de déontologie des architectes qui dispose que lorsque l’architecte a la conviction que les disponibilités dont dispose son client sont manifestement insuffisantes pour les travaux projetés, il doit l’en informer, ce qui est confirmé par une jurisprudence bien établie.

Il a été jugé (3ème chambre civile, 23 mars 2017, n°15-16.077), que les connaissances ou les compétences notoires du maître d’ouvrage, en l’espèce non démontrées, ne dispensent pas l’architecte de son devoir d’information et de conseil. Surabondamment, la qualité de professionnelle de l’immobilier d’une SCI n’en fait pas une spécialiste de la construction (3ème chambre civile, 04 février 2016, n°17-29.347).

En l’espèce,

Les parties ont signé un contrat de maîtrise d’œuvre le 29 novembre 2021. L’article 11 « rémunération » est ainsi rédigé ; « Les honoraires de maîtrise d’œuvre pour l’exécution des travaux décrits ci-avant seront fixés en pourcentage du montant des travaux HT et sont proposés à 10 %. Forfait définitif de rémunération ; Les honoraires de maîtrise d’œuvre deviennent définitifs par l’acceptation par le maître d’ouvrage du montant définitif des travaux et de l’enveloppe budgétaire retenue. Cette finalisation de l’enveloppe budgétaire fera l’objet d’un avenant au présent contrat ».

Aucun montant du coût des travaux, même estimatif, n’est mentionné au contrat, ce qui contrevient à l’obligation d’information la plus élémentaire qui pèse sur l’architecte. Le contrat type de maîtrise d’ouvrage établi par l’Ordre des architectes prévoit sans ambiguïté qu’il convient de mentionner le budget travaux du client et un montant de la rémunération de l’architecte.

Il n’est pas discuté qu’un budget de l’ordre de 220 000 à 240 000 euros HT avait été évoqué entre les parties, avant la signature du contrat litigieux. Le litige porte sur le dépassement significatif de ce budget initial et ses causes.

Alors que le contrat était signé depuis 16 mois, OLYMPE ARCHITECTE adressait un courriel à ses clients le 20 mars 2023, afin de les informer de l’enveloppe budgétaire sur le projet d’extension de l’atelier, « avec en complément et en accord avec le permis de construire validé ensemble, les aménagements périphériques suivants : modification de l’existant, agrandissement du parking, la mise aux normes de vos évacuations EP et leurs redimensionnements, la construction d’un abris vélos, le remaniement de la façade bureaux ».

Le détail du projet était ainsi chiffré, en hors taxes :

Installation de chantier : 20 900 euros

Extension : 285 500 euros

Modification de l’existant : 51 500 euros

Agrandissement du parking : 25 600 euros

Mise aux normes EP : 11 700 euros

Abri vélo : 35 900 euros

Façade bureaux : 14 100 euros.

Total projet HT : 445 200 euros.

Par courriel du 21 mars 2023, le maître d’ouvrage faisait part d’un malentendu et expliquait, qu’à son sens, le budget évoqué oralement de 220 000 euros s’entendait d’un « projet fini », avec ses travaux périphériques, inhérents à toute extension, notamment la création de parkings.

La défenderesse, quant à elle, expliquait à ses clients que la question des aménagements périphériques à l’extension (parkings et abri vélos obligatoires) n’était pas à l’ordre du jour et donc non estimés financièrement. (Courriel 21 mars 2023).

Le PLU pour la zone concernée, produit aux débats par la défenderesse elle-même, prévoit l’exigence d’une place de stationnement de véhicule et une place de vélo, pour 50 m² de construction destinée à l’industrie. Dans son descriptif accompagnant le dépôt du permis de construire, OLYMPE ARCHITECTE décrit que dans le projet, « nous devons créer 8 places de stationnements supplémentaires afin de respecter le PLU. Il y a également 12 places de stationnements pour vélos dans l’abri bois ouvert ». (Descriptif du 22 juillet 2022).

Ces créations de stationnements inévitables, en termes d’urbanisme, n’ont pas été prises en compte par l’architecte au moment de la conclusion du contrat. Leurs conséquences financières (61 500 euros HT), n’ont fait l’objet d’une alerte que 8 mois plus tard, en mars 2023. Il ne peut être raisonnablement soutenu que ces créations sont des sollicitations nouvelles, comme le développe la défenderesse dans ses écritures.

En soustrayant les postes « modifications de l’existant », « mises aux normes EP » (qui relèvent partiellement du bâtiment existant), et « façade bureaux (qui fait suite à une modification), cela réduit le budget de l’extension proprement dite à la somme de 367 900 euros. Il en résulte un dépassement de plus de 50 % par rapport au budget convenu oralement de 240 000 euros, qui ne peut s’expliquer par la seule inflation du coût du bâtiment en 2022.

Le manquement contractuel de la société OLYMPE ARCHITECTE à son obligation d’information outre un manquement à son devoir de conseil s’agissant de la maîtrise financière du coût du projet en cours de réalisation de celui-ci, sont établis.

En effet, la société OLYMPE ARCHITECTE ne s’est préoccupée du coût global du projet que 8 mois après le dépôt du permis de construire (devis EIFFAGE du 13 mars 2023) et n’a pas pris en compte les contraintes urbanistiques, ce qui a entraîné un arrêt du projet pour cause de budget largement sous-estimé.

Ainsi, alors que la résolution du contrat de maîtrise d’œuvre est sollicitée par les deux parties et que certaines prestations ont été exécutées, une résiliation sera prononcée aux torts de la société OLYMPE ARCHITECTE eu égard à ces manquements contractuels avérés.

Sur les conséquences financières de la résiliation

En l’espèce, un travail a effectivement été réalisé. Cela est attesté par les nombreuses pièces produites aux débats, notamment le dossier de dépôt de permis de construire, lequel a été obtenu, peu important que ce dossier ait servi ou pas pour l’obtention d’un autre permis, moins ambitieux.

Il n’y a donc pas lieu à remboursement des 6 factures déjà réglées, lesquelles correspondent à l’étude de l’avant-projet et à la phase d’obtention du permis de construire.

La demande en paiement des factures 7 et 8 sera rejetée, dans la mesure où elles correspondent à la phase « projet », lequel n’a pas effectivement débuté, et la défenderesse ne produisant à l’appui de sa demande que 3 devis pour toute justification.

Sur la demande indemnitaire de la SCI ELIOTT et [L]

L’article 1231-1 du code civil précise que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il n’est pas contestable que l’arrêt du projet a nécessairement causé à la société demanderesse un retard dans la construction de l’extension de son atelier ainsi que des frais d’étude.

Il convient de réparer ce préjudice économique en allouant à la SCI ELIOTT et [L] une indemnité de 4 000 euros.

En l’absence de démonstration d’une atteinte aux sentiments, à l’honneur, à la considération du demandeur ou à sa réputation, la demande au titre du préjudice moral sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

La société OLYMPE ARCHITECTE sera déboutée de sa demande d’honoraires complémentaires (factures 7 et 8) au titre de la phase projet pour les motifs déjà exposés.

Par suite, sa demande au titre d’une résistance abusive à payer lesdits honoraires sera rejetée.

La résolution ayant été prononcée à ses torts, sa demande au titre de l’indemnité prévue à l’article 19 du contrat litigieux sera rejetée.

La société OLYMPE ARCHITECTE, partie principalement perdante, supportera les dépens et sera condamnée à régler à la SCI ELIOTT et [L] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉBOUTE la SCI ELIOTT et MARGAUX de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du contrat de maitrise d’œuvre du 29 novembre 2021 et de la clause numéro 11 de ce contrat,

PRONONCE la résiliation du contrat de maitrise d’œuvre du 29 novembre 2021, entre la SCI ELIOTT et MARGAUX et la SASU OLYMPE ARCHITECTE, aux torts de la SASU OLYMPE ARCHITECTE,

CONDAMNE la SASU OLYMPE ARCHITECTE à payer à la SCI ELIOTT et MARGAUX la somme de 4 000 euros en réparation de son préjudice économique,

DÉBOUTE la SCI ELIOTT et MARGAUX du surplus de ses demandes,

DÉBOUTE la SASU OLYMPE ARCHITECTE de ses demandes reconventionnelles,

CONDAMNE la SASU OLYMPE ARCHITECTE à régler à la SCI ELIOTT et MARGAUX la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SASU OLYMPE ARCHITECTE aux dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est attachée de droit à la présente décision.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT